建设与房地产法规
合同文件
合同文件是建设监理工作最直接的依据，它是业主和承包商依照有关的行政法规和技术规范的要求，经协商签订的一种契约，具有法律约束力，是建设监理工作具体控制工程投资、质量、进度的主要依据，监理方必须依次对工程进行监督管理。合同文件的内容和格式，许多国家和地区都有各自的范本和标准。在国际工程承包和监理工作中，一般多采用国际咨询工程师联合会和欧洲建筑工程国际联合会共同编制并经各相关专业联合会批准的《土木工程施工合同条件（国际通用）》-FIDIC合同文件。
熟悉：
工程决策阶段和施工阶段监理的内容 ? 工程建设决策阶段监理
投资决策、立项决策、可行性决策 工作内容：
协助委托方选择决策咨询单位，并协助签订咨询合同书； 监督管理决策咨询合同的实施；
对决策咨询意见评估，并提出监理报告
目前主要有政府统管，将来三大决策将由企业决策，政府核准。 ? 工程建设施工阶段监理 1.施工准备阶段
2.施工阶段 p155-157 质量控制 进度控制 造价控制
监理单位的监理的权利和责任：P153 监理单位在建设工程施工现场具有的权利 1.报告权。
2.要求施工单位改正权。
3.要求施工单位停止使用质量不合格材料设备的权利。 4.对隐蔽工程进行验收。
5.撤换不合格人员的建议权、反映权。 监理单位的民事责任
监理单位对建设单位或承接建设工程项目的单位提供的资料和文件，承担保密的责任。监理单位未履行监理义务或监理单位指令错误，给建设单位造成损失的。应承担相应的赔偿责任。监理单位与承接建设工程项目的单位串通，给建设单位造成损失的，应与其承担连带赔偿责任。
了解:
建设工程监理的性质：P146 1.独立公正性 2.科学性 3.服务性
第八章 建设合同管理法规
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掌握：
建设合同全过程管理概念：
建设合同全过程管理，是指对工程合同全过程包括工程合同的准备、订立、履行、变更、违约处理、索赔、争议解决、结束等的管理。
合同订立概念：
合同订立是合法当事人之间通过法定程序和形式签订合同的过程。当事人订立合同要采取要约、承诺方式，包括要约、承诺两个阶段。
要约和承诺： 要约
要约是指希望和他人订立合同的意思表示。即一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。
构成要约必须具备条件:
1.要约必须是特定人所为的意思表示
2.要约必须向相对人发出，对相对人有所选择
3.要约的内容应当具体确定，具备足以使合同成立的条款
4.要约必须具有缔约目的，一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
要约的法律效力是指要约的生效及对要约人、受约人的约束力。 要约的法律效力:
1.对要约人的拘束力：一经生效，在要约的有效期间内，要约人不得擅自撤销要约或者对要约的内容加以限制、变更和扩张。
2.对受约人的拘束力：一经生效，即取得承诺以成立合同的权利。
3.要约的生效时间：要达受要约人时生效。口头形式，受约人了解时生效；书面形式，送达受要约人时生效；数据电文形式，收件人指定特定系统接受数据的，以到达该系统时间为准，未指定特定系统的，以进入收件人任何系统的首次时间为准。
要约邀请又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示，其目的在于邀请对方向自己发出要约。不以订立合同为目的，内容无需具体明确
要约邀请形式:寄送的价日表;扣卖公告;招标公告;招股说明书;商业广告等
要约的撤回是指在要约发生法律效力之前，要约人取消要约的行为。
要约撤回的条件:撤回的通知先于或者与要约同时到达受约人，都能产生撤回的法律效力 要约的撤销是指在要约生效后承诺之前，要约人取消要约，取消要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人，使其丧失法律效力的行为。 不得撤销的情形
1.要约中确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销
2.受约人有理由认为要约是不可撤销的，并且已经为履行合同作了准备工作
要约失效，即要约丧失了法律拘束力，不再对要约人和受约人产生约束。 要约失效的情形:
1.拒绝要约的通知到达要约人
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2.要约人依法撤销要约
3.承诺期限届满，受要约人未作出承诺
4.受要约入对要约的内容作出实质性变更，不构成一项承诺，只能构成新要约。 承诺
承诺是指受约人同意接受要约的全部条件的意思表示，要约经受要约人承诺，表明当事人之间达成协议，合同即告成立。 承诺必须具备条件:
1.承诺必须是受要约人发出，第三人不具备承诺能力。 2.承诺应当在确定的或者合理的期限内到达要约人。期限由要约确定或合理期限。超出期限的承诺为新要约。
3.承诺的内容应当与要约的内容一致 4.承诺的方式必须符合要约的规定。
承诺的方式，是指受约人通过何种形式将承诺的意思送达给要约人。 以通知的方式作出:书面通知；口头通知
根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出
承诺的期限，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达
承诺的生效，是指承诺何时产生法律效力。承诺在承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立
对要约内容实质性变更和非实质性变更的处理： 1.受要约人对要约内容的实质性变更
有关合同的标的、数量、质量、价款和酬金、履行期阻、履行地点和方式、违约责任和争议解决的方法的变更，是对要约内容的实质性变更。实质性变更不能构成承诺，视为新要约 2.承诺对要约内容的非实质性变更
? 承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得
对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准 ? 对非主要条款作出了改变
? 承诺人在同意要约的主要条款的基础上，又添加了一些建议或者表达了一些愿望，如果
在这些建议和意见中并没有提出新的合同成立条件，则认为承诺有效 ? 如果承诺中添加了法律规定的义务，承诺仍然有效
建设合同索赔的概念：
建设合同索赔是指在工程合同履行中，当事人一方由于另一方为履行合同所规定的义务，导致自身遭受损失，或者承担了工程合同规定的额外责任，向另一方提出赔偿要求或者权利主张的行为。
索赔的基本程序:P 203 建设合同索赔的通用程序
建设工程索赔程序一般包括发出索赔意向通知、收集和提供索赔证据、编制和提交索赔报告、评价索赔报告、索赔谈判、解决索赔争端等。
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施工索赔事件的类型： 1.反索赔和施工索赔 2.工期索赔和费用索赔
3.施工合同内索赔和施工合同外索赔
熟悉：
招投标方式下合同签订的过程：P168
建设工程项目采用招标投标方式的，必须符合《招标投标法》及相关法律法规。招标投标方式的合同签订过程由招标、投标、开标、评标、中标及签订等阶段组成。 招标
招标相当于发出要约邀请。招标就是招标人向潜在承包人发布招标信息、希望潜在承包人投标的过程。招标阶段的主要过程包括：①申请招标手续；②刊登招标公告或者发出招标邀请；③如果存在资格预审，则还需对投标人进行资格预审，只有通过资格预审的投标人才可以投标；④发售招标文件。 投标
投标相当于发出要约。投标阶段的主要过程包括：①投标人购买招标文件；②踏勘现场及投标答疑；③投标人编制和准备投标文件；④提交投标文件。 开标
开标是招标投标的一个重要仪式，一般以开标会议形式举行，在投标截止时间的同一时间举行开标仪式，主要过程包括：①投标人检查投标文件的密封情况，经确定无误后，工作人员当众拆封；②检查投标人所提交文件和资料的完整性、文件的签署、投标保证等；③宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容；④公证机关对开标过程进行公证。 评标
评标就是对投标人提交的投标文件根据事先确定的评标标准或者中标方法对投标文件进行评审。招标人一般将评标工作委托评标委员会或者评标小组负责，主要过程包括：①组建评标委员会或者评标小组；②初步评审；③投标文件的澄清或者询标；④详细评审；⑤编写评标报告。 确定中标人
确定中标人相当于承诺，就是从众多投标人中根据评标标准确定中标人。确定中标人的主要过程包括：①根据评标报告确定潜在中标人；②与潜在中标人商定合同细节，对潜在中标人进行资格后审；③确定中标人；④发出中标通知书。 签订合同
签订合同就是发包人和中标人根据招标投标结果签订合同。签订合同的主要过程包括：①签订工程合同。自中标通知书发出之日其三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；②办理合同备案。订立书面合同后七日内，中标人将合同送有关政府主管部门办理备案手续。
建设合同的前期风险分析：P169 建设工程项目在建设过程中，建设合同的任何当事人都可能面临大量不确定因素和风险，因此，工程合同当事人特别是发包人和承包人需要全面分析合同签订前的风险，制定相应的风险应对策略。 建设工程风险分类
建设工程风险多，分类方法多。从风险来源的专业性质，可以划分为： 政治风险
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政治风险包括：①战争或内乱；②国有化、没收与征用；③政策与法律法规；④社会风气及治安状况；⑤对外关系、国际信誉等。 自然风险
自然风险包括：①恶劣的气候条件；②台风、地震、海啸、洪水、火山爆发、泥石流等自然灾害；③施工现场的周边地理环境；④施工场地条件和地质条件；⑤其他意外风险，如辐射或毒气泄漏等事故。 技术风险
技术风险包括：①复杂的工程结构，特殊要求的施工设备；②复杂的现场条件，干扰因素多，施工技术难度大；③技术力量、施工力量、装备水平不足产生的风险；④技术设计、施工方案、施工计划、组织措施存在缺陷和漏洞；⑤技术规范要求不合理，或过于苛刻；⑥工程技术变更频繁。 经济风险
经济风险包括：通货膨胀；发包人经济状况恶化，支付能力差；承包人资金供应不足，周转困难；带资承包、实物支付的风险；出具保函风险，包括无理凭保函取款，不及时归还保函等；外汇风险，包括汇率大幅波动、外汇垄断等；贸易保护；税收歧视。 发包人资信风险
发包人的信誉差、故意拖欠工程款；发包人不支付或少支付工程款而滥用权利，施行罚款或扣款；发包人经常改变设计方案、实施方案、打乱工程实施秩序，不支付补偿等；发包人工程师不公正。 承包人管理风险
承包人管理人员配置和选用不合适；施工人员的积极性不足；与发包人及工程师沟通协调能力不足；合同管理混乱；联合承包及分包管理不善。 合同条款风险
工程合同条款不善导致风险包括：合同中明确规定的风险分担不合理；标书或合同条款不合理，或过于苛刻；合同条款不全面、不完整，合同双方的权利和义务关系不明确；合同用词不准确、不严密，容易引起歧义。
建设合同的履约保证担保：P180 投标保证担保 履约保证担保 付款保证担保 保修保证担保 预付款保证担保 分包履约保证担保 差额保证担保 完工保证担保 保留金保证担保 其他保证担保
发包人支付保证担保
建设合同变更的分类：P189
建设合同变更可以分为建设合同条款变更和建设工程内容变更。
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