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5.3.1.2该阶段招待饭店原则上安排在 星级，招待费用控制在 元/餐。 5.3.2 立项、可研阶段
5.3.2.1谈判小组出具《项目建议书》，报总部发展中心立项审批后，谈判小组提出
立项项目工作计划，并组织相关领导及部门召开立项项目工作会议，汇报立项项目工作计划及项目的谈判要点，并按会议精神与对方进行谈判。
5.3.2.2当与合作方谈判达成一致后，谈判小组应及时完成《项目可研报告》，可研
报告要尽量详尽对项目前期、法律、经济、合作方式、合作条件、项目运作方案的可行性进行判断。
5.3.2.3该阶段该阶段应签订合作意向，由法律部配合完成。
5.3.2.4招待饭店原则上安排在 星级，招待费用控制在 元/餐。 5.3.3 决策阶段
5.3.3.1项目可研报告报决策委员会，审核通过后，安排谈判对等人员出面，落实
决策委员会决议。
5.3.3.2该阶段由法律部配合审计合作方财务等状况并出具书面法律意见。 5.3.3.3该阶段应签订合作协议，由法律部配合完成。
5.3.3.4该阶段饭店原则上安排在 星级，招待费用控制在 元/餐。 6. 奖惩条例: 6.1
谈判中要注意廉洁奉公、遵纪守法，不得接受对方人员或其他人员的贿赂或回扣，按公司相关制度给予奖惩。
7. 注意事项: 7.1
谈判中要注意保守机密，不得将公司机密私自泄露给对方或无关人员，按照公司员工手册相关规定执行。
7.2
该制度首先适用于总部发展中心，其他各部门及项目公司可参照。
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《总部项目评价系统V1.0版》
1. 目的：
根据总部土地储备管理相关制度，为科学规范地评价项目，特制定本评价体系，提高项目评价效率，全面考虑各种因素，减少偏差增加准确性。
2. 范围：
2.1 适用范围：鹏房总部及所属各项目公司 2.2 发布范围：鹏房总部及所属各项目公司 3. 名词解释： 3.1
专业名词：
3.1.1 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之
比;
3.1.2 建筑覆盖率：指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比; 3.1.3 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比; 3.1.4 建筑限高：地块内所有建筑物室外地坪到其最高点不得超过的最大高度限值;
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3.1.5 土地费用：指取得土地的所有费用，包括土地转让费、土地出让金、城市基
础设施配套费、契税;
3.1.6 前期费用：指从取得项目到取得开工许可证所发生的费用。主要包括可研、
设计勘察、交评环评等前期报建费用;
3.1.7 红线外市政工程费：指从市政接口到项目红线所发生的工程费用，包括供电、
供水、排水、煤气、热力、道路、通讯等;
3.1.8 红线内市政工程费：指从项目线线到楼座所发生的工程费用，包括供电、供
水、排水、煤气、热力、道路、通讯、小区景观、绿化等;
3.1.9 工程建设费用：指楼座本身（地下、地上）所发生的建安费用，包括建筑工
程、安装工程、装饰工程等费用;
3.1.10开发期间税费：指项目开发费间所发生的费用，包括工程招标费、质量监督
费用、工程监理费用等;
3.1.11管理费用：指项目开发过程所发生的人员工资、办公、公关等费用; 3.1.12销售费用：指项目销售过程中所发生的市场调研、市场策划、销售佣金等费用;
3.1.13销售收入：指项目可销售（出租）面积所产生的收入，地下车库因销售的不确定性不计入销售收入;
3.1.14销售毛利率：指税前利润/销售收入; 3.1.15总投资回报率：指税后利润/总投资;
3.1.16启动资金：指为完成该项目，在项目自身获得融资能力之前，公司所需投入
的最小资金;
3.1.17最大资金缺口：在投入启动资金后，完成该项目还需投入的最大资金量; 3.1.18内部收益率：是能使项目的净现值等于零时的折现率; 3.1.19投资回收期：指收回投资所需的时间，以月份表示。 3.2
专有名词
3.2.1 初选：获得项目信息，参照《项目初选评价系统》分析项目是否有投资潜力
的过程；
3.2.2 立项：经过初选的项目按照《土地储备工作管理制度》，到发展中心备案，并
取得立项；
3.2.3 可研决策：按照公司规定完成项目调查、分析、谈判后，编写《项目可研报
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告》，通过决策委员会决策的过程。
4. 职责： 4.1 发展中心
4.1.1 编制与修正评价体系，对其使用做出解释；
4.1.2 使用项目评价系统，并对可研决策结果进行汇整分析，向董事会提交最
终决策评价报告。
4.2
项目公司拓展部门
4.2.1 按照《土地储备管理制度》参照项目评价体系完成项目初选、立项、可
研等相关工作；
4.2.2 项目评价体系所列因素，要在相关报告过程有清晰、完整论述与说明。 5. 作业内容： 5.1 项目初选评价
项目责任人根据附件1《项目初选评价系统》所列因素对项目信息进行 初步评价。
5.2 立项审批评价
5.2.1 项目责任人在立项前编写《项目建议书》，报告对附件2《项目立项审批
评价系统》所列因素应有清楚、完整分析与阐述；
5.2.2 总部发展中心立项审核主要评价因素根据附件2《项目立项审批评价系
统》所列。
5.3 项目可研决策评价
5.3.1 项目责任人在立项前编写《项目可研报告》，填写附件4《决策项目信息
表》，报告对附件3《项目决策评价系统》所列因素应有清晰、完整分析 与阐述；
5.3.2 总部发展中心对《项目可研报告》进行核查，如有《项目决策评价系统》
所列因素表述不清，责其改正；
5.3.3 决策委员根据项目责任演讲，结合相关分析文件，按附件3《项目决策
评价系统》及附件4《项目决策表》所列因素对项目进行评价。
5.3.4 各位委员独立进行项目评价，只需在评价等级中打“√”，并说明评价
理由；
5.3.5 评价等级分为“不合格、合格、良好、优秀”。
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5.3.5.1不合格：是指“不看好、反对、没把握、有较大风险”； 5.3.5.2合格：是指“一般、还行、有风险”；
5.3.5.3良好：是指“看好、可行、比较赞成、风险较小”；
5.3.5.4优秀：是指“很好、有把握、没风险、赞成”。 5.3.5 决策因素评价等级所对应的分数为＂２、３、４、５”，重要因素评价
等级所对应的分数为“１、２、３、４”，一般因素评价等级所对应的
分数为“０、１、２、３”；
5.3.6 项目得分为每位评委打分值的算术平均值，得分低于70分，项目被淘
汰；得分在70-80之间,需按意见进行补充完善或作为备选项目；80分 以上为通过；
5.3.6 决策因素具有一票否决权，即只要有其中一项因素所有评委都评价为
“不合格”，则无论其它情况如何，该项目均将淘汰。
5.4
总部发展中心汇整评价结果及意见，最后由发展中心向董事会提交最终 决策评价报告。
6. 奖惩条例: 无 7. 注意事项: 无 8. 附件: 8.1 8.2 8.3 8.4
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《项目初选评价系统》 《项目立项审批评价系统》 《项目决策评价系统》 《决策项目信息表》