南充高坪棚户区改造二期工程项目可行性研究报告
项目所在地南充市高坪区近年来高度重视住房保障工作，始终将保障性安居工程作为“改善人居环境、关注民计民生”的重要内容。高坪区不断加大投入力度，创新举措，严格贯彻执行保障性住房建设各项政策措施，及时解决保障性住房建设中存在的困难和问题，积极落实项目，依法完善手续，优先安排资金，保障建设用地，严把工程质量关，加快推进速度，保障性住房建设工作得到有序推进。2009年以来，高坪区投入数十亿元，在航空港工业集中区、江东新区启动了150多万平方米的棚户区改造，目前，部分项目建成并投入使用。
2012-2013年，高坪区继续贯彻中央、省、市关于“十二五”期间棚户区改造的精神。认真按照南充市十二五城市棚户区改造规划的要求，启动了“南充高坪棚户区改造一期工程”：先后进行了物流园棚户区、都京镇棚户区等棚户区改造，仅2013年就改造了城市棚户区2500套。
2014年高坪区继续贯彻中央、省、市有关进一步深化棚户区改造的精神，启动“南充高坪棚户区改造二期工程”，计划对安汉新区一期棚户区、小龙片区二期棚户区及航空港打铁垭三期棚户区这三片棚户进行彻底地改造，共计划改造棚户区达2798户。
2.1.4 南充高坪棚户区改造二期工程慨况
南充高坪棚户区改造二期工程由“安汉新区一期棚改工程”、“小龙片区二期棚改项目”及“航空港打铁垭三期棚改造项目”三部分组成，共计拆迁棚户区居民2798户，新建总建筑面积为375706平方米的安置住宅及配套设施。这三片棚户区改造均属于南充市2014 年度城市棚户区改造规划中的城市棚户区改造项目，亦是被列入四川省住建厅2014年棚户区改造规划的项目。这三片棚户区均存在如下现状：
1、建（构）筑物劣质凌乱
三片棚户区房屋相当一部分是上世纪六七十年代修建的，以砖混（木）
13
重庆国际投资咨询集团有限公司
南充高坪棚户区改造二期工程项目可行性研究报告
和穿斗木板房结构为主，面积小，间距小，密度高，巷道窄，布局零乱。
2、配套设施不完善、居住环境十分恶劣
棚户区垃圾清运车无法进入。棚户区目前仅仅接入水、电，燃气系统尚未接入，许多住户仍以煤为燃料，烟尘弥漫，既污染环境，也不安全。住宅区内厕所为公厕，排污体系尚未建立，雨水和污水自然排放，雨季棚户区水沟敞露，污水横流，垃圾乱堆，蚊蝇滋生，老鼠成群，一直是城乡环境综合治理的死角和盲区，群众怨声载道。人居环境极恶劣。
3、居民生活困难
居民收入较低，基本没有能力购买商品房，低保户和低保边缘户比重高。
4、安全隐患突出
各类危房较多：年久失修，地基下陷，木材朽蚀，C级和D级危房居多。 火灾隐患突出：砖木穿斗木结构房屋较多（部分房顶用塑料布覆盖），乱拉电线，乱建棚舍，电闸、熔断器等安装在木质板壁上，使用燃煤柴禾，无消防设备器具，巷道狭窄，一旦发生火灾，将“火烧连营”。
治安形势严峻。偷盗、抢劫、抢夺、吸毒者常“借地势”作案。
表2-4 棚户区现状调查一览表
序号 一 1 2 3 二 1 2 3 三 调查项目 房屋高度 1-3层 4-6层 6层以上 房屋修建年代 70年代以前 70-80年代 80年代以后 房屋结构 安汉新区一期棚户区 82.00% 12.00% 6.00% 27.00% 33.00% 40.00% 小龙片区二期棚户区 88.00% 9.00% 3.00% 25.00% 43.00% 32.00% 打铁垭三期棚户区 91.00% 6.00% 3.00% 26.00% 36.00% 38.00% 14
重庆国际投资咨询集团有限公司
南充高坪棚户区改造二期工程项目可行性研究报告
1 2 3 4 木结构 砖木结构 砖混结构 框架结构 20.00% 33.00% 41.00% 6.00% 18.00% 35.00% 40.00% 7.00% 17.00% 36.00% 43.00% 4.00% 在上述背景之下，南充航空港投资开发公司在高坪区政府的授权下，决定实施物南充高坪棚户区改造二期工程，对上述三片棚户区进行彻底改造，并根据国土部门划拨的地块，分别就地建设三片棚户区改造项目的集中安置房。本项目的实施对于南充市落实中央、省市有关棚户区改造有关精神文件，形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化特色的新城市，具有积极、现实的意义！ 2.2 项目建设的必要性
2.2.1 是国家政策的要求
党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作。党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告，党的十八大提出“继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，指出棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程；可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量；可以让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。中央政府在“十一五”大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，决定在“十二五”期间再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。
15
重庆国际投资咨询集团有限公司
南充高坪棚户区改造二期工程项目可行性研究报告
从现实情况看，高坪区绝大多数城市棚户区旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”、“科学发展观”重要思想的高度，还是从落实“十八大”精神、构建和谐社会、建设和谐高坪的需要出发，棚户区改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。
同时，本项目的实施也是高坪区政府认真贯彻国家政策、构建和谐社会，为人民办实事，履行政府责任，体现，“以人为本，执政为民”执政理念的客观要求要求
2.2.2 是切实改善棚户区居民居住条件和生活环境的要求
通过实施棚户区改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。
本项目所涉及的棚户区居民居住条件恶劣，居住环境较差，，房屋年久失修，居住的安全性较差，亟待改造。但目前高坪城区的商品房价格偏高，目前多数棚户区居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商住房，因此大部分需要依靠政府的力量解决。
本项目通过位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高了此片棚户区居民人居环境。本项目主要是建设具有针对性的拆迁安置住房，能满足棚户区被拆迁居民住房消费的基本需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得棚户区老百姓的认可，必将成为棚户区居民的理想居住区。
2.2.3 项目建设能盘活土地资产，实现城市土地集约高效利用
16
重庆国际投资咨询集团有限公司
南充高坪棚户区改造二期工程项目可行性研究报告
本项目所涉及的地域建筑密度大，容积率低，土地利用极不充分，对土地资源日益紧张的高坪城市建设来说是一种浪费。本项目依据高坪区城市规划，合理利用容积率，可将三片棚户区改造后的地块的资源空间发挥到最大。盘活了数百亩大面积的城市建设用地，大幅提升了原有价值，实现了城市土地集约高效利用。同时，实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施更加完备，同时，有利于增强高坪区吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，为外来投资创造良好的环境。
2.2.4 是政府宏观调控房地产市场的要求
棚户区改造安置房属保障性住房，保障性住房的首要作用是分流市场需求，合理配置住房资源。作为基本的生活必需品，住房资源这块蛋糕如何分配，决定着全社会居住需求的满足程度。保障性住房建设旨在形成一个对各类需求层次全面覆盖的住房供应体系。
当前一个不争的事实是，许多城市房价已经远远超出了普通居民的支付能力。尽管居民收入也在增长，但是始终跟不上房价上涨的步伐，低收入人群则基本被挤出市场，丧失了购房能力。与此同时，高收入群体却依靠强大的购买力，拥有着超出正常居住需求的住房资源，并在过去几年中把投资需求过度放大，造成了房价泡沫以及资源分配的不合理，广为诟病的空置率是最好的例证。而事实上，在商品房市场中，住房资源有自动向高收入人群集中的内在动力。因此，要保障低收入人群的基本居住需求，必须运用保障性住房这一“看得见的手”来调控住房资源分配，通过这一具有准公共产品性质的住房品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求。
棚户区改造安置房让广大棚户区低收入群体拥有了住房，合理分配了住房资源，减轻商品房房价调控的压力。不仅如此，随着保障性住房覆盖面增加以及在住房总体供应中的占比提高，政府对整个房地产市场的调控
17
重庆国际投资咨询集团有限公司