XXXX花园物业管理投标书
物业概况
XX花园位于XX市XX区，占地面积8万平方米，总建筑面积8万m2，其中：住宅面积7万m2，商业面积1.2万m2，办公面积1万m2，小区由4幢1。5万m2的6层住宅组团、1幢2.2万m2商业、办公和配套服务设施综合楼组成。
小区主要配套设施有：地下停车场、老人活动中心、儿童活动中心、会所。
小区主要机电设备有：25台日本三菱电梯，开利中央空调系统。2台500KW康明斯发电机组，供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全，小区所有机电设施都是进口设备。
小区功能介绍：XX花园智能化系统，主要包括安全防范系统，物业管理系统，家居智能控制系统等。充分利用现代计算机技术,通讯与网络技术,自动化控制技术和IC卡技术，通过有效的传输网络，实现多元化信息服务，物业管理，保安防范，绿化喷灌及住宅智能化的集成，为住户提供安全，舒适的家居环境和快捷，高效的服务与管理。
委托管理目的
1) 保持和提高物业的完好程度。通过加强对XX花园整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。
2) 创造良好环境，统筹安排XX花园各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依法管理约束，共同维和花园环境。
3) 维护住宅区业主（住户）的权益。业主置业大都用来居住，保值，增值，享受良好的服务等，加强对业主、住户的行为管理、服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主。
4) 加强对XX花园实施社会化，专业化，一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高香港嘉财集团和本公司的社会声誉。
以良好的售后服务建立XX花园的品牌形象，赋予XX花园以高附加值回馈业主和XXXX房地产开发有限公司，使物业开发、管理处于良性循环。
委托管理原则
根据《住宅区物业管理条例》及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区，略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
委托管理方式
1) XXXXX房地产开发有限公司依据《住宅区物业管理条例》及其实施细则以及双方议定的
其他事项，全权委托齐齐哈尔百安物业管理股份有限公司对XX花园实施综合一体化管理。百安物业管理股份有限公司在管理合同期内对XX花园负责制定年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现小区社会效益，经济效益和环境效益的同步发展。
2) 委托管理有效年限：3年。
委托管理内容
1) 小区房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等）的维修，养护好管理。
2) 小区房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管管道、落水管、烟囱、公用照明、天线、加压供水设备、配电系统，楼内消防设备等）的维修，养护，管理和运行服务。
3) XX花园规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、棚、停车库、场等）的维修、养护和管理。
4) XX花园规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。
5) 公共环境（包括公共场池、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6) 交通、车辆行驶和停泊管理。
7) 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。
社区文化娱乐活动。
9) 物业管理档案、资料。
总体目标和分项指标
1) 总体目标
在管理合同期内把XX花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在XX花园住宅区达到硬件指标后，承诺：管理合同生效后，XX花园住宅区所以建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用2年内达到齐齐哈尔市市物业管理优秀大厦管理标准，并获得有效证书；3年内达到省级或国家级物业管理大厦的管理标准，并获得有效证书。
2) 分项指标
1房屋及公共配套设施完好率98％以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100％。
2住宅区无重大火灾、刑事和交通事故。
3房屋零修、急修及时率在99％以上。
4住宅区内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100％。
5违章发生率1％一下，处理率100％。
6管理人员专业培训合格率100％。
7业主（住户）对XX花园物业管理满意率95％以上，投诉处理率100％。
实现目标的保证措施
1) 管理体制和人员配备
1管理架构：公司拟设XX花园管理处作为公司的外派机构，全面负责XX花园的日常管理运作，统管整个小区内外事务。公司与管理处每年签订管理目标与经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务，即：房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化、设房管部、机电部、护卫队、清洁、绿化队、管理监控中心，实行24h值班，纵向关系与内部管理机构见下图1：
2人员配备：按公司ISO9002质量标准和XX花园综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，管理处拟设各类人员81人。主任1人，副主任1人，管理员3人，会计出纳，资料3人，仓管1人，机电部14人，护卫员34人，清洁18人，绿化3人，厨师2人。
3骨干人员的素质要求见表1。
图1 XX花园物业管理处内部机构设置示意图（略）
表 1 XX花园骨干人员的质素要求 分类 岗位 职责 具备条件 备注
管理处 主任
全面负责XX花园物业管理工作
男，36，岁本科文化以上，有6年大型高层物业管理经验，协调管理能力强，精通ISO9002
质量认证体系
管理处正副主任内部委派
副主任
协助主任管理机电、维修、车辆管理、治安、房管、绿化、清洁、社区文化七大服务项目 男，本科文化，有多年基层物业管理经验，熟悉七大服务项目操作流程及检验标准，实践经验丰富，熟悉ISO9002质量认证体系
房管部 管理员
负责房管工作手册规定的工作内容，协助主任做好管理工作、监督、协调、服务各项工作 大专学历，土建或工民建专业，具有3年以上的基层物业管理经验，综合管理、协调能力和技术专业能力较强
主管房管员、会计、出纳、社区文化员、机电工程技术人员、保安队长、绿化队长、由公司从其他管理处调配
会计出纳
负责为住户办理全面托收，参与前期的水电表抄送，统计工作，统筹管理小区财务收支工作 财会专业，大专学历，懂物业管理条例，财务规定，3年物业管理财务工作经验
资料员
负责管理公司发放的质量管理体系文件和住宅小区技术档案资料，分类整理各类工作记录表格，兼电脑员
档案专业，中专学历，擅长技术资料的分类，整理，管理
仓管员
专职负责仓库的管理工作，负责进行物品分类，拟定物品采购计划 正派，廉洁，有多年仓库管理经验
社区文化员
负责开展西村社区文化宣传工作，落实各项便民服务措施 有多年大型社区文化经验
机电部
水、电、电子门、空调、土建、电梯
负责XX花园供配电、电子对讲门、公用天线、电梯、消防系统等设备的正常动行和维护 助理工程师以上职称，熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯等的管理运作
调度员
负责报警、监控中心的值班和处理各类信息，让监控中心起到管理“枢纽”作用 初级以上技术职称，工科、电子类专业，懂ISO9000运作
护卫队
正副队长
全面负责小区的治安和车辆管理工作
高中文化、退转业军人，党员、军事素质优秀，有4年大厦治安队管理经验
车辆管理员
负责小区车辆、车场管理工作 熟悉治安防盗报警系统运用
绿化队 绿化队长
负责小区绿化养护，整治工作
技工，园艺专业，有多年小区绿化养护和管理工作经验，负责管理的小区绿化先后获得市优秀绿化单位
4管理处职责：
a) 负责对XX花园实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。
贯彻执行公司制定的ISO9002物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。
c) 完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
d) 合理调配人员、保持各岗位的分工与写作。
e) 定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。
f) 负责业主住宅和商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。
g) 负责拟定小区月工作计划。
h) 负责周检工作，并做好记录，接受XX集团和本公司物业部，业主（住户）和业主委员会的监督检查。
i) 积极参加创建安全文明大厦、省优秀大厦的考评工作，提高管理服务水平。
j) 负责开展丰富多彩的社区文化活动。
k) 负责XX花园的安全、防火工作。
l) 协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。
（2） 移交接管