双方指定一名领导负责移交接管事宜，具体步骤见图2
图 2 XX花园物业移交接管步骤
1移交接管前的准备工作：
a. 成立XX花园管理处。委托管理公司合同签订后，一期入伙前3个月，即提前介入管理，拟派管理处主任，房管员和机电管理员到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，做好各项筹备工作。
b. 成立XX花园验收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置走向及存在问题；填写如下有关质量记录，以便使存在的问题尽快得到解决：
l 移交接管验收遗留问题统计表；
l 公共配套设接管验收表；
l 公共配套设施接管验收遗留问题统计表；
l 机电设备接管验收遗留问题统计表。
2XX花园资料的移交接管：
接管楼宇资料的验收证明及部分移交的资料如下：
l 产权资料。包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；
面；公用天线；消防设施（消防栓，消防箱）；小区路灯；绿化；小区道路；垃圾箱（池）；垃圾转运站；岗亭；车库；检查井和化粪池；明暗沟；挡土墙、坡；踏步；台阶；水池、水箱；信箱；景观、雕塑及文化娱乐设施。
b. 验收标准。参照建设部ZBP30001－90和国家1997年7月1日颁发地《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
6工程完善和工程遗留问题处理规定：
a. 工程完善。在房屋本体进行竣工验收后，才进行公共配套设施的工程完善。
b. 工程遗留问题。工程遗留问题是指在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患如使用的建筑材料不合格，设计无法达到使用的要求，保修无法解决的设计缺陷等。
c. 处理措施。XX公司对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；对发现的遗
留问题及时向物业管理部汇报；限制噪音施工时间，确保业主（住户）休息；给进场施工队人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全；增强保安力量，监督施工队的人员管理；施工队离场前，必须到管理公司申请“放行条”，经主管房管人员以上人员检查无误，签名后施工队方可撤离小区。
7业主（住户）入住前筹备工作：
a. 编制入住工作方案。管理处正式成立后，管理处主任负责根据公司策划部编写的《XX花园物业管理方案》编写入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下部分：
l 核实《XX花园物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况；
l 根据XX花园的实际情况和《XX花园物业管理方案》中对住宅区管理的要求以及要达到的标准，拟定XX花园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施；
l 拟定办公用房和员工宿舍的装修方案；
l 拟定物品采购计划；
l 制定入住流程。
b. 准备入住资料。
l 根据公司VI（企业形象视觉识别）手册和XX花园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主公约》、《防火公约》；
l 印刷公布市政府颁布的《XXXXX市住宅装修管理规定》，并结合实际编写《XX花园室内装修管理规定》、《商场装修管理规定》和《临时用电管理规定》。
8业主（住户）入住管理：
入住流程图：验证→发放资料→交费→钥匙发放→验房。
a. 验证。
l XXX公司发出的入住通知单原件、购房和租赁合同复印件1份；
l 业主及家庭成员（或同住人）身份证复印件1份；
l 业主及家庭成员（或同住人）1寸照片1张
b. 资料发放与管理。
l 发给业主保存的资料有：住户手册；业主公约；《齐齐哈尔市住宅装修管理规定》；住宅室内装修管理规定；临时用电管理规定；安装空调管理规定；防盗网和防盗窗管理规定；收费项目一览表；
l 发给业主填写并需回收的资料有：业主公约（经业主和管理处签约后，业主和管理处双方各保留一份）；业主家庭情况登记表；装修申请表（住户申请装修时填写，原件留管理处存档）；
l 管理处按业主（住户）的栋号和房号进行建档编号，档案中包括：入住验房表；业主家庭情况登记表；装修申请表。
c. 交费。
l 按入住通知单发出的日期为准收费；
l 搬迁押金（办理入住时交纳；住户搬迁完毕，凭搬迁押金收据办理退款手续）；
l 水电押金（办理入住时交纳；在供电局和自来水公司办理接管托收后，住户凭押金收据办理退款手续）；
l 钥匙发放；
l 验房：按本公司ISO《房屋保修工作程序规定执行》。
9商业网点入伙管理：
按本公司ISO9002《商业网点入伙程序》开展工作，入伙流程：验证→发放资料→交费。
a. 验证。商业网点的业主和租赁人须提供以下资料：
l 购房合同或租赁合同复印件1份；
l 身份证复印件1份。
b. 发放资料。
l 资料发放与保管，管理处下发的资料有：住户手册；业主公约；《XXXXX市住宅装修管理规定》；住宅区商场装修管理规定；临时用电管理规定；安装空调管理规定；防盗网和防盗窗管理规定；收费项目一览表；装修申请表（申请装修时填写，原件留管理处存档）；
l 管理处按业主或商户栋号和房号进行建档编号，档案内容包括：承租合同复印件和承租人身份证复印件；装修申请表及装修平面图等资料；营业执照复印件。
c. 收费。
l 管理服务费；
l 水电押金：办理入伙时交纳，并根据其经营方式和内容所需用电量，在申请装修时交纳；在供电局和自来水公司办理接管托收后，凭押金收据办理退款手续。
10房管保修工作管理：
保修工作流程：验房→申报→维修→验收。
a. 验房。住户领取钥匙后，在房管员陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格后，双方签订“业主（住户）入住验房表”，以示验收合格，住户交此表回管理处存档；验收不合格时：
l业主（住户）必须3日之内交此表回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；
l超过3日且房屋在保险期限内，住户未申请装修的情况下，若属外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修范围，而房间内易损坏物品如灯泡、水龙头等故障则由业主（住户）负责。
b. 申报保修。
l 住户从领取钥匙之日起3天之内，凭“业主（住户）入住验房表”到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；
l “保修登记表”上须写明确住户预约时间，联系电话等，房管员在预约时间内，及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修。
c. 维修。
l 大中修由管理处通知开发单负责维修，小修，急修由管理公司派工维修；
l 维修时住户必须在场。
d. 验收。住户、房管员和维修人员三方到场验收，并签字认可。
（3） XX花园的日常管理运作
原则：全面推行XXX公司通过国际、国内质量认证机构认证的ISO9002质量管理体系。大厦内日常机电运行，房管事务，治安、车辆、清洁、绿化、社会文化、设施维护保养统一纳入公司ISO9002规范运作范畴，严格执行《机电设备管理工作手册》、《电梯工作手册》、《消防工作手册》、《维修工作手册》、《房管工作手册》、《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》、《大厦清洁工作手册》、《绿化工作手册》、《社会文化工作手册》，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检，周检、月检。
1房管事务：管理处对XX花园的日常事务管理，按照公司ISO9002质量体系《房管工作手册》规范运作，如表3。
表 3 XX花园物业日常管理
工作安排
8：00—8：30处理住户申报投诉；8：30—9：30巡视；9：30-12：00跟踪监督；14：00—15：30学习、培训、整理档案；15：30—16：30巡视；16：30-18：00走访、回访
工作内容 跟踪监督
日常：3遍/日 巡视
日常：2遍/日 走访
3次/周，1遍/月 回访
处理率：100%，回访率：100%
检查内容及处理方法 日检项目
1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.车辆管理5.治安6清洁7.绿化8.维修9.仓库察看10.机电设备11.社区活动12.员工食堂13.员工宿舍14.内务巡视
处理方法
1. 记录巡视发现的问题，搜集住户的反馈意见
2. 对巡视中发现的问题，分类进行处理，具体问题具体解决
周检项目
全面检查住宅区各项工作，着重对房管日检中发现不合格项目进行检查处理
处理办法
管理处主任组织房管员、班组长，对发现的不合格及时整改，严重不合格的项制定纠正措施并上报物业部
考核标准
平时日检、周检、月检按ISO9002质量体系考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”的考核验收标准
2机电运行与保养：大厦及公用设施维修、养护运作按照公司ISO9002质量体系《机电设备