管理工作手册》规范运作，如表4。
表 4 XX花园物业机电运行与维护
主要内容 运行组
值班：保障大厦供水供电、电梯空调等正常运作并作好记录
巡视：巡视设备和设备运行情况，做好巡查记录
秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作
维修组
负责机电设备的各项维修，保养工作，并做好记录定期清洁所管设备和设备房
负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理
检查项目及处理方法 检查项目
1．低压配电柜2．干式变压器3．柴油发电机4．水泵5．水池、水箱6．风机7．防盗监控系统8．公用天线系统9．对讲报警系统10．空调设备11．火灾报警控制系统12．气体自动灭火系统13．防火卷帘门14．消火栓15．疏散出口指示灯16．自动喷水灭火系统17．烟、温感系统18．干粉灭火器
处理方法
按照公司ISO9000标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报机电工程部经理并提出纠正措施
考核标准
日常周检、月检按ISO9002质量体系考核标准；年终考核按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”的考核验收标准
3日常维修养护：大厦及公用设施维修、养护运作按照公司ISO9002质量体系《维修工作手册》规范运作。如表5。
表5XX花园物业日常维修养护
工作安排
8：00—8：30处理申报投诉；8：30—10：00跟踪监督；10：00-12：00维修养护14：00—15：30巡视维修养护；15：30—17：00整理学习；16：30-18：00走访、回访
主要工作 房屋本体
室内：小修30h，一般故障2d，最多不超过8min，较难故障3h内，48h跟踪验证
楼梯、墙面；发现问题按原样及时修复，每年全面检查1次，3-4年全面修补
屋面：每年全面检查1次，每年雨季前须检查1次，发现破损及时修补
公共设施
室处污水系统：每月检查1次，发现问题及时修补
道路车场：每月检检查1次，随坏随修
天线：每月检查1遍，随坏随修
明暗沟：每周检查1遍，随坏随修
供水电气：每月细查1遍，中小型维修通知水电部门
楼道灯：每月检查1遍，随坏随修
检查项目及处理方法 检查项目
1．地基基础2．梁柱板主体3．墙体4．顶棚5．楼梯扶手6．公共门窗7．隔热层、防水层8．水箱水池9．屋面扶拦10．消防设施11．电子对讲门12．信报箱13．标识14．散水15．楼板地面砖16．上下雨污水管17．设备房18道路19．电缆沟盖板20．路牙21．踏步台阶22．给排水23．路灯24．清洁设备25．娱乐设施
处理方法
按照公司ISO9000标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报机电工程部经理并提出纠正措施
考核标准
日常周检、月检按ISO9002质量体系考核标准；年终考核按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”的考核验收标准
4治安、消防、车辆管理：按照公司ISO9002质量体系《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》规范运行。如表6。
表6XX花园物业治安、消防、车辆管理
工作安排 定岗检查
进出口、停车场：24h
流动巡查
消防设施：1遍/周
住区安全：24min
违章行为：24min
车辆停放：24min
车辆保管：24min
突发事件：90—120s责任保安或车辆管理员到达现场
学习训练
学习法规：1次/周
训 练：2次/周
演示培训：1次/周
检查项目及处理方法 检查项目
1． 查可疑人员、外来人员和捡垃圾、乞计人员
2． 查违章停车、违章装修
3． 查室外施工、搭建情况
4． 查乱摆卖现象
5． 查高空抛物、乱扔垃圾现象
6． 查破坏绿化、占用绿地现象
7． 查漏水、漏电、漏气现象
8． 查房本体和公共设施情况
处理方法
按照公司ISO9002质量体系标准，对轻微不合格项汇报队长及主管房管员，严重不合格项上报主任
考核标准
平时按ISO9002质量体系考核标准；年终考核按国家建设部规定的考核验收标准
5清洁保洁管理：按照公司ISO9002质量体系《大厦清洁工作手册》规范运作。如表7。
6绿化养护管理：按照公司ISO质量体系《绿化工作手册》规范运作。如表8。
表7XX花园物业保洁管理
工作安排
6：00-7：00地面清扫；7：00-8：30垃圾清运；8：30-10：30楼道清扫、喷药；13：-15：30楼面清扫；15：30-17：30垃圾清运
工作内容 道路清洁
2次/日；每月用水冲刷2次
保 洁
12小时/日
楼间保洁
清扫3遍/周；清洗2遍/月
垃圾清运
清运2遍/日；洗车工1遍/日
清 杀 2遍/周
检查项目及处理方法 检查项目
1．马路、人行道、绿化地、散水坡、排水沟2．停车场、岗亭、单车棚3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池4．游泳池、网球场5．污、雨水井和沙井6．宣传栏、标识7．电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具等8．楼裙、屋面9．值班室、办公室、卫生间10．除四害
处理办法
按照公司ISO9002质量体系标准，对轻微不合格项整改，严重不合格项上报主管房管员和主任并提出整改方案加以纠正
考核标准
日常日检、周检、月检按ISO9002质量体系考核标准；年终考核按国家建设部规定的考核验收标准
表8XX花园物业绿化养护管理
工作安排
6：30-9：30浇水、施肥；9：30—12：00除杂草、整形、造型、保洁、刷除枯枝叶；14：00-16：00杀虫、补缺、保洁；16：00—18：30浇水、施肥
工作内容 整形造型 6次/年 施肥
春秋各1遍 浇水
因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜
除杂草
中耕1遍/季；平时1遍/天，下大雨除外 补缺
视缺苗情况及时补缺 杀虫
1遍/周，发现害虫立即消灭 保洁 12h/d
检查项目及处理方法 检查项目
1． 乔木整枝，造型修剪；花卉、树木施肥
2． 灌木绿蓠、树木、草地、花卉浇水
3． 除杂草
4． 补栽补种
5． 治病杀虫
6． 清理枯枝落叶，绿地石块
7． 松土
8． 防风防涝
处理方法
按照公司ISO9002质量体系标准，对轻微不合格项整改，严重不合格项上报主管房管员和主任及物业管理部，并提出整改方案加以纠正措施