1、楼盘的优势决定公司决策者涵养及操盘手法，决定了产品品质和独特风格。 2、整个项目的规划理念，不仅仅是做产品本身，更是要作好产品的作品。 3、建造地点本身就是依山傍水的风水宝地。 （三）从产品的角度表现楼盘优势
“山水涵养诗意居所”的五个体现：
1、底密度的，容积率不能高于1.0 2、尽量保持原生态环境和植物的多样性。 3、保留原有地形地貌，而不是重造环境。 4、具有简约、现代的建筑风格和居住氛围。5、拥有良好的空气、噪音、环保指数和文化氛围。
小结：从以上的楼盘优势分析可以看出，无论从市场角度、发展商及产品品质等来看，2007年南宁的别墅楼盘主要是以主打概念引导为主、以产品的品质、项目本身的小区配套，来进行项目的推导的。在此我们可以看出，2007年南宁的别墅楼盘主要是以星级度假项目及原生态山水观来作为项目的买点，这个是值得我们关注的。因此，结合丽水湾项目自身情况及其他竞争对手的基本情况，我们建议：在项目后期的推广中应注重项目的形象重塑及产品的的推导。相对于我们竞争对手而言：丽水湾别墅在规模、配套、甚至自然环境本身都不大具备决定性优势，而真正具有独特优势的是我们的建筑、产品品质及园林规划，因此项目重塑的形象应以“山水涵养诗意居所别墅”的核心点与重点强化别墅（建筑、规划及产品品质）本身，来进行推广。
第三项 具体推广策略
[推广的总思路]
鉴于楼盘前期已有的形象定位的基本条件，将楼盘定位为高档别墅区，以项目总主题的“山水涵养的自然居所”和 “优良性价比”为推广的核心内容。整个推广将围绕项目的形象定位展开，分阶段分步骤地以各种形式层层诉说“丽水湾别墅”全新高尚私家生活，以在项目的山水风景和优雅的生活氛围上下功夫，营造出仙葫一流的宽HOUSE别墅居住区。
推广主题——山水涵养自然居所
[媒体运用推导]
第一组： 项目品牌在提升阶段
根据丽水湾销售节奏，将项目形象期与上市期定在建立项目的蓄水期，推出“山水涵养自然居所”形象概念，同时进行楼盘的整体整改、包装，使消费者心目中成为这样一个高品质的楼盘。使“大盘，富有涵养的，自然的，宽HOUSE房子和公园式园林景观------在丽水湾别墅”这些字眼成为消费者对我们楼盘的印象的代表。
1.副主题：自然的 宽HOUSE 在丽水湾 2.推广目标——树立形象，突出特色
3.媒体运用：前期的广告运用，应以报纸、杂志、DM等进行推导。
Ａ、硬广告
以《南国早报》主要投放媒体，具体传播上强调丽水湾的居住环境、居住涵养、宽HOUSE等元素，体现丽水湾别墅项目具有山水涵养自然居所健康形象。节选报纸文案： “丽水湾——山水涵养自然居所”
山水涵养自然居所，丽水湾别墅，以其先进的园林规划理念，保持原有地貌及环境，宜依山而建造，依地势而规划园林建设，让建筑依山理分布，井然有致。让丽水湾别墅拥有规划建设中的大型山顶中央绿意公园，拥有平缓坡地及360度一线江景的山居别墅建筑的优点，建筑与山水，相应相谐，在这里，近山?临水 ?亲自然别墅融为一体，山水涵养诗意居所全面公开。 Ｂ、软文（细文略）
通过炒做“寻找山水涵养自然居所居住模式”的概念，拉升项目的居住价值形象和区域价值，树立本案所在区域形象和优势。 ②户外
在项目半山腰树立大型高杆广告牌，这一位置广告牌重在给前往项目及路过项目的人以新的认知，主要是丽水湾别墅整体形象的信息。形成对项目规模的关注。同时利用原有户外资源进行宣传，可设置大型广告牌和灯箱广告，以吸引更多消费者的关注。此外，在市区一些公交线路上投入一定的车体广告，增强项目流动传播的效果。
执行时间：8月中旬日—11月中旬日
执行方式：报纸《早报》+《榜样》品质特刊+活动 第二组： 产品强势诉求阶段
这阶段，我们主要主要是根据前期丽水湾销售节奏和近期项目进入强销期所进行的一系列媒体广告的诉求。在此期间，我们主要是将项目前期的形象推导加以运用，以软文的形式诉求项目的优势和项目的买点，在继续推出“山水涵养自然居所”形象概念推倒的同时，进行楼盘的产品品质、规划、景观、主要户型等的推介，使消费者进一步认识项目的价值所在，从而吸引更多消费者的关注和认可，加快项目的销售。因此此阶段主要是已媒体软性广告的形式进行项目诉求。软文提纲部分安排：
1、寻找山水涵养自然居所。（软文）
2、自然的，宽景的 宽HOUSE，只在丽水湾（软文） 3、中国。南宁。仙葫。中央别墅——文化豪宅集群区 4、“山景豪宅”是生活品质的另一中延伸（软文） 5、“山景时代”领袖中国绿城（软文）
6、 观山 亲水 俯视天下-------使我们的生活变得尊贵而优雅（软文） 6. 山水情怀——博大精深、源远流长（软文）
7. 山水情怀延伸系列——一主要以广告创意剧本为主。分别为志向篇、健康篇、爱情篇、事业篇、山水情篇 养生篇、规划篇、居住篇等8个篇章 执行时间：9月中旬日—12月下旬
执行方式：报纸《早报》+《榜样》品质特刊 第三组 各个阶段具体战术运用 （1）战术1：10.1品质攻势
核心攻击点：借10.1强占市场上品质制高点。 [品质攻击策略]
1、把“山水涵养诗意居所别墅”的概念在形象上得到大家的认可，10.1将是我们将“山水涵养诗意居所别墅”的形象向建筑、规划、品质的诉求冲击，转变的绝佳契机，好的建筑是离不开高的品质；
2、丽水湾别墅出众的品质需要一个全景式的展示机会；
3、新年的第一次亮相，以新的品质形象出现给市场以全新的体验；
4、新品质形象的树立，一定是全方位的，不仅是媒体的配合，更需要一系列强有力的活动和新概念的配合。 （2）战术2、提问题，给奖励
核心攻击点： 在9月期间，推出“提问题，给奖励”活动，以求在社会上引起轰动。
[市场攻击策略]
1、让老客户回到现场，且不断地回到现场，是打通老客户带动新客户促销的有效通路，让老客户不断感受现场的变化； 2、让老客户参与家园的建设（如树木领养活动），调动老客户的积极性，并形成互动的参与方式； 3、利用我们原创建筑和质量优势，而买家的参与是最好的展示。 4、形成市场热点，与其他竞争对手进行比较，同时建立良好社会影响力。执行方式：
》》 8月中旬日开始通知业主/邀请相关政府人员
》》9月15日之后两个星期邀请业主来现场参观，对房屋的质量进行监督考察，提出 质量问题者，给予一定奖励。 》》相关报纸以软文或广告形式加以配合。 执行时间：9月5日—10月1日
执行方式：报纸+《榜样》品质特刊+活动 （3）战术3：影视锁定 [核心攻击点]
1、南宁生活频道丽水湾别墅实景展现 ◆ 内容：实景+建筑+环境+配套
◆ 表达方式：艺术实景+煽情主题+生活方式 ◆ 发布频率：9月上旬—10月，均匀投放2个月； [市场攻击策略]
1、实景出来，靓丽的丽水湾别墅实景目前尚未让更多的买家看到；影视是最直接、最有效的现场展示方式，可以声、色、情并茂，全面展示邕江湾的全景社区。 2、影视广告的目标群邕江湾并没有全面封杀过，属于新的潜在目标群，如果能够在8月下旬份率先有效启动实景影视，将可以先手彻底封杀影视所覆盖潜在目标群体，带给销售更多的新客户市场；
3、选择南宁最热门的频道，或者是地产专业栏目，实现对目标客户群的有效锁定。
（4）战术4：“户型设计与产品双周展”
[核心攻击点]：利用“户型设计与产品双周展”将丽水湾别墅的建筑中的亮点加以展示。 [市场攻击策略]
1、中秋、10月1日结点不能错过，利用双周展提前锁定市场热点；
2、将丽水湾别墅的品质提升到品质高度，通过展示的形式，提升项目整体形象。 执行时间：9月25日—11月15日
执行方式：将现场布置成展览馆的形式，以照片形式出现，我们的亮点以实际样品的形式加以体现（实际样品可以以画框形式出现，形成强烈的现场感染力）。
（5）战术5：茶艺表演+现场项目名片
[核心攻击点]：以茶艺表演的形式为小区增加了生活配套，同时也为小区提供了一个交流的平台。 [市场攻击策略]
1、茶艺馆的设立与整个小区风格的协调统一 2、不断引起市场的关注
3、营造浓厚的生活氛围，给现场的居者和来到现场的人留下良好印象 活动方式：
1、邀请南宁最好的茶艺专家，现场讲演，现场表演
2、与业主共同品茗，邀请广西民歌、评书及曲艺表演者参与。
3、长期稳定下来，让它成为一个文化现象，成为一种标志，就象北京的茶馆 4、为业主联谊也提供一个场所；5、采用现场实景明信片将信息传递，同时对现场实景予以传递。 活动地点：项目会所
活动时间：10月1日开始，每周六、周日下午2：00—6：00举行 第四项 媒体投放建议
媒体投放原则是：现场出现，实景需要展示，报纸、影视、杂志将是我们主要媒体，其他媒体的量可以相对减少；但前提是：丽水湾别墅是精品项目，精英楼盘，所以我们在媒体选择时有必要做些调整。
建议1：要以电视形式传播，以电视广告传播等。理由：最好展示实景的方式。 建议2：《榜样》杂志或者《新广西地产》进行传播。理由：南宁最具影响力的免费拍发杂志，琐定高端人群场所，高收入人群.
建议3：充分利用我们的户外媒体，做到常换常新，每月对新的广告主题进行宣传。理由：覆盖率高，覆盖时间长.