建议4：报纸媒体宣传,投放相对稳定。理由：保持一个相对固定的投放频率和投放版面，（如1次/2周），要比无序的广告投放有效的多。
第五项 公关推广活动建议
公关“造势”近年来已在社会上和企业中广泛流行，利用公共关系宣传项目形象是一种较好的品牌宣传，项目可通过举办体育活动、公益活动，再通过媒体的报道，引起社会大众或特定对象的注意，造成对项目有利的声势，达到宣扬项目的目的，这种做法商业性不强，消费者往往容易接受。公关的手段很多，一般是经过事先的策划，并利用可供用的渠道进行，公关活动主要做法有： （1） 开展新闻发布会
近年来，通过新闻发布会来传达给听众，企业商业公开信息也通过开展新闻发布会的形式来宣传，以达到企业形象品牌，鉴于此，我们也要通过新闻发布会的形式来宣传，可邀请一些新闻单位和一批新闻工作者来参与，以便达到通过他们来报导本项目的信息广告，当然，也要邀请一些具有购买意向的消费者和潜在客户来参与，让他们来发表一些关于居住环境方面的观点，整理有利于仙葫项目的一些观点，再通过记者的报道来达到仙葫项目的“卖点”。 （2） 通过策划使媒体对公司领导人进行专访
楼盘运作的成功，通过策划使媒体对公司领导进行专访，专访的内容体现公司对房地产建设方面的价值观，也要体现公司的创新，更重要的是体现项目建设的精髓，对人类居住的“个性化”观点进行阐述。通过这些话题引起读者的共鸣，以达到小区“高尚化”的品质。 （3） 举行公益活动
公益活动是树立企业形象的一种手段，在推广中要通过一些赞助活动来宣传，如对环境方面的赞助，使人们认为公司是对环境方面有贡献的，引起人们认为丽水湾项目的环境的营造中一定是适合人们居住的，也可以通过赞助一些捐助学生的活动来树立公司的形象。
（4） 善用“明星效应”
利用明星为企业宣传是目前大多数企业中惯用的一种广告策划手段，其取得的效果也是非常有效的，在项目中也可以利用“明星效应”树立项目的品牌，比如，可以聘请国内知名的书法家为丽水湾项目挂牌、授匾、题名等形式，通过有相关联系的明星来突出本项目的主题，比如：为了突出丽水湾项目的山顶休闲公园，可以通过某某体育健将的效应来达到宣传的效果，从而提升项目的卖点。 （5） 组织目标客户看房
在平时的销售中，有一部分的客户可能会对仙葫项目感兴趣，但还不能促使他们的购买行动，在仙葫项目样本房建设好的时候，可以通过举行一些活动，组织目标客户到现场参观，让他们看到实物，从而激起他们的购买欲。 （6） 举办研讨会
可行通过举行户型研讨会的形式让客户参与，使他们发表他们的观点，这种形式可以在广西房地地产信息网上通过网络的形式表现出来，也可以就装修的问题让他们各抒已见，这不仅让我们了解到客户的需求，也可以使我们对于仙葫项目的建设有很大的好处，也可以建立客户关系网。
（7）10月黄金周，大型楼盘展览会展示
（8）丽水湾样板房重新投入使用。重点选择一两个单位进行体验式，免费试住和免租形式开展生日会、结婚、喜宴等活动。
（9）大型丽水湾“寻找山水涵养诗意居所”杯项目有奖实地考察评比活动。 （10）举行活动来突出主问题，具体举办活动有： ● 促销活动
在项目的推广中，采取一些促销活动，可以增加项目的销售额，但我们在推出这些活运动的时候，一定要按实际情况，深入的研究才做出决策，要真正以消费者的角度去想，不能带有欺骗性，否则，不但没有起到预期的效果，反而影响了整个小区的品质，比如，有些别墅项目声称送后花园、送地下室，则纯属是噱头，别墅的花园与地下室本来就是每幢别墅的附属产品，这样会引起消费者的反感， 鉴于此，丽水湾别墅项目的促销活动宜采用：适当采取打折、赠送和减免等促销手法。这些方法体现了典型的“酬宾”味道，也是我们在回赠市场的反映。 （1） 赠送
在项目推广期，为了吸引起人们的购买，可以使用购买赠送的方式来促销，赠送的方式有送装修、送车位、送空调、赠家具、赠面积等，并且，在赠送的时候要按购买标准的比例来赠送，比如，购买150万的别墅，我们就可以赠送价值8万元的装修或者6万元QQ车、7日港澳游等活动，促成客户尽快购买的行为。 （2） 减免
在销售到一定的情况，为了增加销售量，项目可以采取减免一些费用，如免契税、免公摊、免物业费等，促销活动中可以采取这样的策略：在活动期间，购买别墅的可减免一年或两年的物业管理费。 （3） 打折
10月在展销期间，项目也可以采取打折的方法，但折扣不能过大，如折数太大，消费者反而认为项目的定价太高，让人认为虽然说是打折，但“羊毛出在羊身上”的感觉，或是认为小区的品质会有问题，所以，我们打折的时候，折数要限制在9.6—9.9 折之间。这样会让人感觉到只是在前期购买得到的一种优惠。
● 点评：在项目的营销推广中，要有“整合营销”的理念，营销传播工作完全要以“顾客满意度”为中心，同时选择多样化的广告战略、公关推广、促销活动的组合运用来达到这一目的，使项目的销售率为100%。 第十一部分 项目推广进程及销售实施控制 第一项 推广进程控制
在广告诉求上，将从项目感性层面向理性层面过渡，步步推进。首先完成项目的地盘整改和全新包装，展示项目形象；其次是，以公关活动的软文和新闻报道为契机，报纸、电视和电台广告全面铺开，并逐步完成从感性到理性的诉求提升；最后以系列性的公关、营销活动贯穿项目的推广过程中，以不断激发市场关注，保持市场热情，制造二次项目的重新撞击。 第二项 销售实施控制
给项目推广划分阶段是为了保证推广的计划性、科学性和可操作性，使整个推广过程井然有序，条理清楚，成为一个层层推进实现营销目的的推广系统，因此本项目阶段推广的总纲是：强有力的铺排造势+清晰明确的广告诉求+主题鲜明的营销活动根据楼盘现状，将我们进驻后的推广工作分为四个阶段：项目重塑阶
段、造势热销阶段、持续热销阶段、尾盘清盘阶段。
1.项目重塑阶段：
本阶段约为1个月，首先带项目主题、项目现场、人员、售楼部等进行第二次整合、重新定位，对潜在客户和接待过的客户进行一次摸底，整改包装、样板房装修等，为下一步的再次造势做好准备。 2.再次造势热销：
本阶段约2—3个月，以提升后的形象包装和全新的楼盘现场再次进行市场造势，力争成市场焦点，引起客户再次关注，以热烈的势头推动成交。再次造势可能需要寻求一定的外部机会，例如：项目封顶、外部园林完工等。 3.持续热销阶段：
当项目销售达到一定的成果时，不能让其销售热度冷却下来，而要掀起另一个高潮，比较有效的措施是举行一些针对性强和延展性强的活动来促进销售，一方面积聚人气，同时在巩固已有的销售成果时，创新的销售高峰，另一方面，对项目和项目的品牌建设亦起到正面促进作用。 4.尾盘清盘阶段：
这一阶段的重要内容有两个，一是完成项目未售单位的销售；二是对项目和发展商的品牌进行回顾和提升。在尾盘阶段应及时推出合适的优惠促销措施并延续广告推广，尽快完成项目销售目标。本阶段的推广对象主要是老客户，包括已成交的客户和有看楼但未成交的客户。本阶段的成交大多集中在由老客户带来的新客户身上。因此可推出优惠促销措施和老客户的联谊联欢活动，并给予老客户的物质奖励，如奖励一年管理费等。本阶段还应采用专访、贺词等形式揭示“丽水湾别墅项目”热销的秘密，进一步塑造项目的品牌形象。 [各阶段工作安排]（略）
其他建议：
1.加快项目仙葫大道项目沿街部分的商业业态规划和招商力度.
2.八月十五”2007万丽水湾别墅全民中秋赏月、品月饼组织活动”及业主联谊会”. 3.国庆节期间,利用丽水湾别墅迎国庆大型美食节活动”期间进行”贫困学生私人捐献帮助活动”\\”国际飞镖比赛”\\猜谜语活动\\水上汽艇比赛活动\\项目知识有奖竞猜活动\\家居现场装饰比赛质量监督活动等.为项目造势.引起轰动,吸引消费者关注本项目.
4.推广费用建议
一般而言，产品由于体量较小，广告费占整个项目的销售总额要高于体量大的小区房，通常情况下，产品的推广费会占到整个项目销售总额的1.5—1.8%,。 总结：?
对于别墅这种高级住宅物业，其营销与推广就不能按一般房地产商品来论，绝不能大众化，只能针对少部分人。因此，要采取有针对性的主题营销推广的形式，通过网络宣传、高级刊物在高收入者场所定点投放、组织拥有企业的老总看房团等推广方法。通过紧盯目标客户消费动向和心理，从而达到锁定南宁别墅市场的主要目标消费者的一种营销推广方法。
在南宁市别墅的竞争中，品牌也是非常重要的，因此，本项目的品牌打造要通过个性化的开发、突出项目的主题、营造“价值供应链”及整合项目文化的集合中形成。同时在营销创新中还需把握好“整合营销推广”这个理念，在传统的
营销法则上，注重产品的4C（即消费者的需求、成本、方便和多元化沟通），通过一系列的营销手段来整合，提高顾客的满意度，实现本项目的销售，那么？如何运用项目的有利资源来进行项目的整体整合营销推广？怎样才能以最大限度地提高项目的整体形象推广呢？下面我们将一一进行本项目的一些整合推广建议，以便多方参考，为项目销售作好工作。
后 语
2007面7月中旬，本人简要策划《丽水湾别墅项目营销策划推广》草案，借此表达对丽水湾项目认识及本人诚意。本方案倾注了本人大量心血，但由于时间和精力有限，在所进行的广告创意和项目策划包装等方面未能落实到位，如售楼楼书撰文、卖场包装设计建议、媒体广告运用与安排、项目价格制定、竞争对手分析、项目的价值挖掘及规避风险、项目的销售控制及推盘节奏等具体方面的细节不能面面面俱到，难免存在一定偏差。如果能够亲自进入到项目策划工作中来运作，那么，所进行的一些工作就比较完美和集中，
本草案未能尽言之处，将在下一步工作中进行更为缜密的调查和详尽的策划。期待双方有机会展开携手进取，我们相信，在公司英明的决策和紧密配合下，我们一定能以很好的策划能力，使丽水湾项目的销售锦上添花，创造优异的市场业绩！
时间：2007-8-12
附件：丽水湾别墅文稿（楼书部分）
主题辞：绚丽山水间 悠然生活上---丽水湾ｏ亲山水ｏ得自然 备选：丽水湾别墅ｏ近山ｏ临水ｏ亲自然
P1：
悠然间，寻得一处山水自然 生命中一切的雍容与闲华 都融化在这一地的优雅 当一切生活都那么美好 我却如一只欢乐的雁
把比翼之心越这幽静的江河。。。。。。
P2P3：总论：
青山之畔，碧水之滨，山是绿城屏帐，水是清幽之魂。 居于山水间，幸福的味道逐渐蔓延。。。。。。
P4P5：山水涵养 自然居所
山不在高有仙则铭 水不在深有龙则灵
我们地幸福生活，缘于丽水湾的片片真情。 山水之间 居者有其铭 天地之间 生者有其灵
P6P7：天地乾坤 养生之道 天地之间 与山相伴 乾坤之内 与水相依
居者得心灵开阔 生活由此而升华 固养生之道 择居丽水湾
P8P9：居所闲情 写意人生
清晨，阳光普照，空气清新， 在山水之中，感受山水之灵气 在那间 小区 一草一木 别具匠心 一砖一瓦 焕发魅力 物业服务 洋溢人情
悠然之间 此鸟语、花香、人及事物 表现得那么诗意和自然
P10P11：精致生活 精彩人生
半山居所 万物生光辉
青山碧水中 共同呼吸新鲜空气
在鸟语花香中 共同享受动静音乐旋律， 精致生活就在这闲情诗意生活中 精彩绽放 让心灵有归属的自由开放之天地。。。。。。
P12P13：品质生活 富而不骄
自然居所是名士的所往
拥有高品质生活 就应选择高尚的居所 生活每天都为你安排 多姿多彩
富裕每时都为你降临 躬身力行