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近些年该区房地产业发展势头迅猛，正逐渐成为新的消费热点和经济增长点。尤其是近2年，该区的房地产市场形势被投资者看好，一批批房产开发商把销售战略投向长三角地区，且旅游房产逐渐升温。但是，越是形势好，越要保持冷静的头脑，看到房地产业发展中存在的困难、问题和隐忧，要高度重视，认真研究解决。房地产市场秩序还存在大量不规范行为，人民群众还相当不满意。房地产市场秩序通过连续几年的整顿有所好转，但是，违规开发建设、房屋质量低劣、销售合同欺诈、虚假广告、面积短斤缺两、物业管理服务不规范等方面问题屡禁不止，投诉不断，影响居民住房消费、投资的积极性。
4、结论：随着黄山区交通、旅游、房地产市场等微观环境的改善，本案的周边环境和社区配套设施必将升级，其居住环境和商业潜力必将进一步提升，其升值保值空间必将得到进一步的拓展。
第二部分 项目自身分析
一、项目概况
项目北依凤凰山，南靠浦溪河，风水绝佳。距黄山景区北大门仅18公里，
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距太平湖景区仅17公里，地理位置优越。项目占地面积4万平方米（一期），规划可建中高档别墅54幢（一期），容积率低、绿化率高并配有网球场、游泳池、垂钓中心、农家菜园、水景瀑布、野味馆、高档会所等高品质配套，是低密度、底容积率、高绿化率的中高档别墅产品。
各项经济技术指标： 总占地面积：51215平方米 总建筑面积：17382平方米 容积率：0.34
二、SWOT分析：
优势分析：
A、项目地处黄山区，凭借国际级旅游风景区—黄山的优势大环境，拥有丰富的旅游资源和很高的知名度，地理位置优越。
B、项目距离黄山区城区仅1.5公里，紧靠103省道，交通便捷。 项目地处城郊，远离喧嚣，空气清新，北依凤凰山，南望黄山，风水极佳，具备理想的商务度假别墅环境。
C、太平湖度假风景区作为重点旅游项目已全面启动，为项目硬件配套奠定了良好的基础，同时也有利于形成景区资源的规模效应。
D、目前在黄山区尚没有同类竞争楼盘出现，突出了本案在本区域内的稀缺性。
E、项目前期已进行奠基典礼，在黄山区已具初步的影响。
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劣势分析：
A、项目周边环境较差，短时间内难有大的改善。 B、开发商在黄山区属于第一次开发，品牌效应不强。 C、项目规模较小，无法形成自身的规模效应。
D、目前黄山区交通情况尚未完善，距离周边发达省份和城市有一定时空距离。
机会点分析：
A、黄山——杭州高速公路及其他道路的建造，可缩短与周边发达省份和城市的时空距离，形成有效的2小时经济圈，这将给本案带来巨大的商机，同时也为别墅度假概念的炒作奠定了良好的基础。
B、区政机关加大了黄山区交通和旅游的投资，特别是103省道即将在今年拓宽（双向四车道），并启动亮灯工程。103省道是黄山区- 太平湖风景区的必经之路，这为本案借势营销创造了机会。
C、全国度假别墅产品正逐渐升温，引起社会的广泛关注，同时长三角经济迅猛发展，置业商务度假别墅投资者迅速增加，能占据本案相当大的消费比例。
D、相对周边发达城市而言，本案楼盘价格偏低，具有很强价格优势，同时也具备强劲的升值潜力。
威胁点分析：
A、本案是房产品的中高端产品，但规模较小，所以相对来说环境、配套、
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物业增加了比较多的成本。
B、项目规模小，容易使消费者对项目本身和物业管理产生疑问。
C、黄山区旅游房产的升温，特别是太平湖度假区区域内度假别墅群的出现，将会分流一部分目标消费群。
结论：综上所述，尽管本案具有先天性的缺陷，面临诸多的挑战。但是本案的主体市场消费群体在长三角地区，相对长三角的别墅项目而言，本案具有三个最大的优势：一是巨大的价格优势；二是得天独厚的旅游资源；三是无可匹敌的保值升值空间。这也是本案最大的市场卖点。
第三部分 目标消费群定位
通过对目标市场的调查，无论人口数量（黄山区常住人口为4万），还是消费能力，黄山区不具备与项目相适应的的市场消费能力，本案在当地消费有相当难度，必须有力地开拓外地市场，经济发达区域尤其是长三角市场。
目标消费群区域锁定原则：
一、主体目标客户具有强劲的消费能力 二、主体目标客户应具备充分的地域宽度； 三、主体目标客户符合未来生活潮流的价值取向。
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目标消费群区域锁定：长三角地区及黄山周边区域，特别是上海、南京、杭州、温州为代表的经济发达城市。（该区域内的高端消费者具有良好的经济和文化基础，由于城市房价的不断上涨和生活空间的狭窄，以及生活形态的需要，已经产生了对度假性和投资性相结合的中高端别墅产品的强烈渴求。）
目标消费群定位：
主力目标客户——拥有相当雄厚经济实力精英阶层 一、职业特征：
1、各类私营业主，创业型业主
2、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高 级营销人员
3、专业技术领域：高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员
4、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授 5、有隐性收入的政界人员 二、年龄特征：
主力消费群年龄分布在35—50岁之间，年龄逐渐趋低。 其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。 从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的 主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，
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