XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案
体系，收集资料并整理，指标定量化处理。按综合定级的技术方法，初步划分土地级别。
2 、验证并确定土地级别，在划分土地级别的基础上，分别测算商业、住宅、工业用地的基准地价；
3 、制定完整的基准地价影响因素指标说明表和修正系数表，以及地价指数、容积率、开发程度、楼层分配等修正体系，以便于宗地地价评估；
4 、编制工作报告、技术报告及图件数据成果。
四、工作和技术依据
（一）国家、地方政府的法律、法规与政策依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》（国务院55号令）；
5、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》； 6、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；
7、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
8、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院138号令）； 9、《挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）；
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10、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）； 11、《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）；
12、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号）。
（二）地方政府的相关文件
1、《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知》（川府发（2001）23号）；
2、《四川省国土资源厅关于全面推进基准地价更新、平衡和标定地价评估工作建立和完善地价管理体系的通知》（川国土资发[2001]168号）；
3、四川省人民政府办公厅转发《省国土资源厅关于规范和调整征地补偿安置标准有关问题的意见》的通知（川府发(2004)39号）；
4、《关于做好城镇基准地价更新、调整和城市地价动态监测工作的通知》（川国土资发（2007）101号）；
5、《关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知》（川国土资发（2010）79号）；
6、XX市政府土地相关文件。 （三）技术规范与标准
1、《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507-2001； 2、《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001； 3、《土地利用现状分类》。
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五、项目开展时间计划安排及工作流程
在获取招标公告信息后，我们第一时间对本项目工作区域的概况进行了解。经讨论确定项目工作程序是拟采用先外业后内业，先进行土地定级，再进行土地估价的技术路线。实际工作中各作业阶段是相辅相承，有机结合的。
经公司组织估价师讨论初步确定本项目工作分以下七个阶段进行：
1、准备阶段：从投标工作开始至合同签订
本阶段主要完成《XX市各镇土地定级与基准地价工作计划任务书》的编写，调查人员培训，编制调查方案，设计调查表格。
2、外业调查阶段：合同签订后约两个月内
本阶段将进行土地定级与基准地价的外业调查工作。包括调查人员培训、召开领导小组成员会议，获取土地定级与基准地价范围内的基础资料和基础图件，编制工作底图。在上级有关领导、专家的支持下，完成各镇定级因素的选择及权重确定，全面收集土地定级所涉及的各个部门的基础资料，以及地产市场的各种类型的交易样点，并进行资料的归类整理，初步审核资料的真实性、完整性。
3、内业测评阶段：合同签订后第二个月和第三个月
本阶段完成样点分布调查工作底图制作，土地定级工作中图形录入、分值计算、单元分值加总，初步划分土地级别，完成样点地价评估、修正，进行样本检验，验证土地级别，测评基准地价及编制修正体系
4、成果编汇及咨询修改阶段：合同签订后第三个月
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本阶段根据内业测评成果，形成相应的文字、图、表及电子文档资料。包括工作报告、技术报告及有关的图、表和电子文档资料。
5、成果咨询、修改、听证阶段：合同签订后第四个月
本阶段将形成的初步成果反馈至相关部门、领导，广泛征集意见，并完成听证程序，最终完善成果。
6、成果上报验收阶段：合同签订后第四个月
本阶段将成果整理、编汇、打印，上报四川省国土资源厅验收。 7、成果提交阶段：合同签订后第四个月
本阶段将修改完善后的工作报告、技术报告、基准地价图打印装订，刻制电子光盘最终一并提交给XX市国土资源局。
六、技术路线
（一）土地定级
崇州市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇土地定级与基准地价工作，我们准备对每个镇单独进行土地定级及基准地价评估，各镇分别编制成果。
根据有关规程和XX市本标段的各镇特点，拟采用综合定级方法综合评定商业、住宅、工业土地级。即对影响XX市各镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按综合评价值的差异划分土地级。同时，辅以土地级差收益或地价测评等手段，验证土地级别划分的正确与否。这两个步骤构成土地定级的完整方法体系。
（二）基准地价评估
以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。即依据土地条件划分的土地级别成果，以划定的土地级别为评估基础，根据地产市场条件，调查不同用途、一定数量的地价样点，评估各级分
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用途的平均价格作为相应的基准地价。
七、技术操作流程和方法
（一）外业资料调查
由本公司成立专门外业资料调查小组，在XX市国土资源局的配合下进行外业各资料收集，样点地价资料由本公司完成，定级所需的部门资料需在XX市国土资源局协助下完成。为了保质保量，按时完成本次各城镇的基准地价项目，我们将外业搜集资料小组分成3个小组分别搜集各镇资料，一个小组由2-3人组成，由土地估价师担任组长。
初步确定所需资料如下（实际工作中会按工作进展和XX市本标段各镇具体情况有所增减）：
A、土地定级部分
1、图件资料（均为电子版）
XX市各镇地形图、地籍图，各镇总体规划图、各乡镇土地总体利用规划图、交通图、各镇行政区域图等。
2、文字部分
（1）自然资源概况：地形地貌、地质状况、气候、水文、土地资源等情况的介绍。
（2）社会经济概况：主要行政区划、人口（村级人口数目）、交通、经济、基础设施等社会经济资料。包括统计年鉴。
（3）规划文件：近期各镇所做的镇域土地利用总体规划、城镇发展规划文本、图件及说明。
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