XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案
3、调查资料
（1）商服中心繁华程度资料
商服繁华程度资料收集内容主要包括：商服中心的位置、数量、范围；商服中心的商店数量、营业额、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、铺面租金等。
（2）农贸市场状况资料
农贸市场状况收集内容主要包括：农贸市场数量、位置、占地面积、营业面积、摊位数、经营种类、购物人数和年营业额。
（3）交通条件资料
交通条件收集内容主要包括：道路类型、道路级别、道路长度及宽度、车流量、人流量、道路功能、道路设施、路面质量、交通管制、道路分布；对外交通设施的类型；长途汽车站、位置、占地面积、建筑面积、发车次数、乘车人数、营业额、发车方向数。
（4）基础设施状况资料
各镇基础设施状况资料收集内容包括各镇供水、排水、供电、供气等设施类型、位置、数量、设施容量、目前供应能力、管网及线路在各镇域分布状况、各设施的规模、级别、技术水平、服务水平、使用保证率在各区域的差异状况。
（5）社会服务设施状况资料
社会服务设施状况资料收集内容主要包括：教育设施中的中学、小学的位置、数量、分布、占地面积、建筑面积、重点／非重点、班级数、在校学生人数、在职教职工人数等；医疗卫生设施主要包括：
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医院和重点诊所的位置、数量、分布及规模、主要大型医疗设备、占地总面积、建筑总面积、营业额、病床数、年门诊就诊人数，年住院人数，职工人数、高级职称人数等。
（6）环境条件资料
环境条件资料收集内容主要包括：各镇内大气、噪声，水污染及污染状况的各种指标。
B、估价部分
1.近3年土地出让（含挂牌、拍卖、招标、协议）资料； 2.房屋出租、买卖资料； 3.房屋买卖资料； 4.柜台出租资料； 5.商品房出售资料； 6.土地联营入股资料； 7.土地联合建房的分成资料； 8.以地换房资料；
9.土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；
10.房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋经营及交易管理费用标准；
11.各类房屋重置价格（或造价资料）； 12.有关税费征收标准；
13.土地开发费用标准（含道路、通水、通电、排水、通气、场平等）、资本的利息、利润；
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14.容积率及其他资料等。 （二）土地定级的技术程序与方法 （1）技术程序
①对本次基准地价评估的各镇分别建立土地定级的因素体系； ②确定各因素的权重值；
③计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；
④对本次基准地价评估的各镇划分土地定级的单元；
⑤计算各单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际状况，初步划分土地级；
⑥进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整；
⑦分别编制各镇土地定级图件、报告和基础资料汇编。 （2）技术方法
①根据《城镇土地分等定级规程》规定的因素（因子）体系，结合XX市本次基准地价评估的各镇具体情况，通过特尔菲法进行选定。必要时，通过主成分分析法等方法进行筛选；
②影响各镇土地级的因素（因子）权重值采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行；
③各镇土地定级因素的作用分计算根据《城镇土地分等定级规程》的计算方法进行计算，按[0，100]区间赋分；
④土地定级单元用网格法划分；
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⑤定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法； ⑥分别对各镇土地级进行初步划分，划分方法采用数轴法、总分频率曲线法进行；
⑦土地级间的级差收益测算采用交易资料的典型抽样测定、数理统计检验法验证。
（三）基准地价评估的技术程序与方法 （1）技术程序 ①准备工作；
②市场交易资料的调查与整理； ③样点地价评估与修正； ④样点地价数据检验； ⑤基准地价评估与确定； ⑥编制基准地价修正系数表； ⑦成果验收。 （2）技术方法
①样本抽样采用分类不等比抽样调查市场交易资料；
②采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法等方法进行样点地价评估，并根据基准地价定义进行修正；
③采用多总体秩和检验法，x2—检验法、t检验法、均值一方差法对样本进行检验，并剔除异常数据；
④采用算术平均法或指数模型评估与确定基准地价； ⑤采用市场地价资料编制基准地价修正系数表。
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八、项目质量保障措施
（一）领导组织保障
XX市城镇土地定级与基准地价项目工作，涉及到不同行业的各类用地，研究范围广，任务重，技术要求高，政策性强，是一项艰巨工作，必须通过多层次、全方位的组织机构来保障项目的实施。
1.XX市城镇土地定级与基准地价项目领导小组
为了保证这项工作顺利开展，我们建议以市委领导为组长、XX市国土资源局局长为副组长，相关部门主要领导为成员，成立该项目领导小组。
同时建议在XX市国土资源局设立该项目办公室，办公室主任由国土局局长担任，利用科科长任副主任，相关处室工作人员为成员，以统一协调组织具体工作。
2.成立XX市城镇土地定级与基准地价项目组
在XX市国土局拟成立的“XX市城镇土地定级与基准地价项目领导小组”的组织领导下，我公司将组建“XX市城镇土地定级与基准地价项目组”，全力以赴，完成该项工作。项目组具体承办XX市城镇土地定级与基准地价项目的各项技术工作。包括前期技术方案设计、编制调查表格、开展外业调查、内业测评、成果编汇等。
（二）本单位工作保障措施
根据项目特点，为保证成果质量，本公司将组成由朱成派总经理牵头的项目组（组成人员详细情况见项目负责人员表），项目组共15人，均具有独立负责开展基准地价评估、的经验，其中，注册土地估价师5名，能够很好地保证本项目的成果质量。
为强化管理，结合本次工作的特殊性，根据相关工作内容，项目组将下设 6 个专业组：
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