厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告
业展览会也经常在厦门举办。
厦门市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。
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第五章
一、 项目基本情况
项目分析
1、项目投资人： 公司所在地：
项目所在地：厦门湖里区钟宅路61号 2、建筑设计概况：
（1） 总建筑面积：9737.28㎡
（2） 主体建筑8层，每层楼面积为1217.16㎡ （3） 1-2层可分隔招租和作为酒店大堂 （4） 3层设计两个会议室及15间房间 （5） 4-7层设计每层30个房间共计120间 （6） 8层设计24间复式套房 3、设施系统配套
（1） 供电：负责到各楼层配电箱、强弱电所有综合布线由租赁方负责。 （2） 供水：负责到各楼层管道井；
（3） 建筑消防合格：具备消防栓联动、喷淋主管分布至每个楼层走廊和公共场所；烟感及报警系统没有做。 （4） 客梯2台 （5） 外立面装修到位
（6） 排水主管按租赁人要求由出租人负责施工。 （7） 保证建筑施工符合设计要求，并验收合格。
4、一层高度为4米、三至七层，每层楼建筑楼高为3.5m，八层楼建筑楼高6m，平面布局基本合理，各楼层有预留工作、杯具消毒间、符合作为经济型酒店要求。
5、公共部分（消防梯、公共走廊地面墙面）均没有进行二次装修。
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二、项目背景
1、酒店位于湖里区钟宅路与环岛干道交界处。东接钟宅路，北通环岛干道，与五缘湾仅500米路程。
2、 酒店是红星美凯龙广场服务配套项目，其配套的还有红星美凯龙家居中心、商务办公楼、汽车电影院等。
3、 环岛干道开通后，北接环岛北路，南接演武大桥，加强厦门岛东、南部与市中心的交通联系，酒店的地理位置也显得更为突出，周边集中了商住和学校所在地，具有一定的人流量。
4、 酒店毗邻厦门岛内惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地——五缘湾，面向湖里高新技术园区，所在位置十分明显、交通方便。
5、 酒店所在地将来依托红星美凯龙广场形成以五缘湾景观休闲、商务和自驾游为核心的又一主题旅游。 三、项目租赁条件
1、按建筑面积（最终以产权证书为实数）35元/ ㎡，每三年递增5%。 2、租赁期限为15年，期满优先权。无条件将原投资残值留给业主。 3、装修期免租金，装修期为6个月，即180天。 4、租金支付形式，押一付三（即押一个月，付三个月） 5、符合商业用房条件，由业主负责变更。 四、项目优劣势 （一）优势
1、地理位置。环岛干道开通后，连接厦门大学到集美大桥，使得从翔安到轮渡的车辆得到分流，与环岛路几乎平行，是环岛路的“姊妹路”。它沿线经过五缘湾片区、五通片区、会展片区、黄厝片区、景州乐园片区、曾厝片
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区和厦大片区等7大片区，无论到机场或海沧或集美或翔安，都是最便捷的。
2、五缘湾地区除现有的五缘水乡酒店（准五星）、7天连锁（机场店）、腾华精品酒店、鑫誉隆酒店之外，商务精品酒店比较空缺，且目前这些酒店距离五缘湾还有一定距离，酒店的落户，将弥补了这一空缺。
3、借助五缘湾片区的开发和发展，以其便捷的道路、商住区和区商业中心的优势，形成客源多元化。
4、建筑设计符合酒店功能，可以减少更多改造投入。 5、酒店配套有会议室与餐厅，可以形成客源上的补充。 6、项目供电、供水设计容量均能满足要求。
7、酒店周边停车位充足，且旁边还有一个汽车电影院，将带动大量自驾游客人。 （二）劣势
1、距区行政文化中心较远，无法充分获取政府的部分资源。
2、五缘湾片区属于新开发的片区，还需要一段时间的积累沉淀才能形成。 3、夜幕降临之后，道路两侧路灯是通明的，但由于沿街开发后配套来上，显得比较清静，不热闹，没有商业气势。 4、相对客房租金要略低于市区酒店。 五、经营思路 1、经营策略：
坚持以中档商务市场客源为主，以自助游、旅游团队、会议团队为辅。 2、商务散客主体：以红星美凯龙商户，湖里高新技术园区企业协议单位为主体；网络订房客源为散客载体； 3、市场定位：商务、休闲、旅游。
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4、投资理念：时尚、快捷、实惠、实效。 5、经营项目设定：
1) 以客房经营为主；
2) 茶餐厅（咖啡房）作为配套； 3) 2-3层招租餐饮、娱乐配套 6、经营布局调整方案
1) 设计客房160间（暂定），规划为60间双床房，80间大床房，6间
普通套房，14间复式套房。
2) 二层及三层对外招租，可招租体面积约为1800㎡。 3) 一层高度为4米，利用空间增加休闲区空间。 7、经营目标设计方案
1) 客房定价及收入预测（见投资回收预测表） 房型 数 量 门市价 门市优惠价 协议价
2) 餐饮休闲招租收入预测
总面积为1800㎡，租金80元/㎡ 收入：1800X 80元/㎡=14.4万元/月
172.8万元/年
六、项目投资与回报
（一）预算说明
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双床房 60 288 230 202 大床房 80 288 230 202 套房 6 428 342 300 复式套房 14 488 390 342 备注 不含基金