惠州房地产投资可行性分析报告
2.2 惠州城市发展战略
惠州市城市发展总体战略为：确立外向型带动，坚持“工业立市”的发展战略，以科技、教育为依托，以石化、电子信息为主导产业，大力开发旅游资源，加强生态环境保护，形成石化、电子信息、休闲旅游、交通运输、服装纺织、商品流通等六大支柱产业，提高综合经济效益。
以石化基地建设为契机，以南部地区为重点，通过南部地区城镇的发展，带动、促进东、西部城镇的发展，推动全市城镇化进程，促进可持续发展。近中期重点建设惠阳大亚湾海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，加快建设惠东县，形成惠城区、惠阳区、大亚湾经济技术开发区，惠东县三角形的经济发展核心。同时积极承接产业转移，形成以博罗县石湾镇等小城镇经济增长极。远期大力开发稔平半岛，培育新的经济增长点。 加强与深圳、香港、东莞的联系，尤其是与深圳的联系，积极承接区域产业转移，努力改变目前的珠三角东部边缘区的地位，积极融入珠三角东部发展核心轴区，依托区域交通网络，打造珠三角东部的小三角都市群，力争成为珠三角东部核心城市中的一极。
2.3 交通条件 2.3.1 对外交通网络
1) 公路
至2001年底，惠州市公路通车里程达7044.75公里，其中高速公路127.55公里；一级公路204.7公里，二级公路727.6公里，三级公路351.2公里，四级公路5419.9公里，等外路213.8公里。桥梁总计1107座39645延米。全市所有乡镇已通公路，1048个行政村中除2个海岛村外均已通公路。里程和密度在全省地级市中名列前茅。
目前，已建成的有广汕、惠盐、广惠汕、深惠汕、惠河一期、惠深、惠澳等道路组成惠州市高速公路主骨架。
2) 铁路
京九铁路（广梅汕铁路）由东向西穿越惠州市，在惠州市境内总长88.90公里，为国铁I级单线，输送能力1500万吨。京九铁路在惠州市设有客货运站场7个，分别为陈江、惠州、惠州北、博罗东、泰美、杨村、麻陂。该铁路于1992年7月1日开通货运，10月1日开通客运。京九复线惠州段已动工。
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惠澳铁路，引自京九铁路惠州站，经惠环、三栋、永湖、惠阳至大亚湾的澳头镇，全长52公里，总投资7.68亿元，2001年全线累计完成投资5.24亿元，全线10座隧道已全部贯通，线下工程全部完成，计划在今年初架桥铺轨，2003年正式运营。
东江特大铁路桥已完成主体工程；惠州至花都（广州北站）铁路的前期工作也正在进行。
3) 港口航道
惠州市拥有海岸线223.6公里，跨大亚湾和红海湾两个海区，其中大亚湾的建港条件十分优越，是我国南方少有的天然深水良港。至2001年底，惠州市沿海港口按“一港八区三点”的规划布局，已建成万吨级以上泊位5个，800～10000吨级泊位27个。
2.3.2 市区的交通联系
1）改造完善老城区内道路。近期重点建设改造水门路，打通桥东大道、整治下角中路、南岸路等；改造内街小巷，完善路灯、绿化等。
2）加快市过镜公路工程建设，新建西三环路、第三东江大桥、先科大道、演达二路等；适度超前建设各片区的城市主、次干道；实施惠州大道四期整治工程等。
3）完善市区的静态交通体系，缓解停车难的问题。新增1000多个临时停车位；高标准强化新建设项目的停车场库的配套建设；重点建设西湖大酒店旁、下埔、科肚停车库和水门桥南码头、西枝江北桥头等社会停车场的建设。
4）完善公交站场的建设，整顿公交运营线路，合理配臵公共交通资源，提高公共交通服务能力和水平。
2.4 其他基础设施发展
作为广东省中部和东部电网的重要枢纽，惠州电网已基本建成结构合理、技术先进、供电可靠的现代化电网，超前于全市经济发展速度。至2003年底，惠州电网供电能力是现有用电负荷的2.3倍，电网调度自动化已基本实现。
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2.5 惠州市近期的建设规模和重点区域
1) 用地规模：从2000-2005年总共供应约9平方公里的新增建设用地。到2005年达到
城市建成区面积为42.5-44.5平方公里。人均建设用地标准按85平方米控制，暂住人口按70%计算用地指标。
2) 人口规模：到2005年惠州市区总人口将达到55-58万人，其中非农业常住人口为
38-39万人，暂住人口为17-19万人。
3) 建设的重点区域包括：江北南区（13号、18号均在其中）、仲恺高新技术产业开发
区、数码工业园、河南岸片区、新开河两岸（建设长湖苑二期、东湖花园6、7、8号小区、碧泰园居住区等；建设惠阳第二人民医院、消防特勤大队基地等公共市政设施等）。建设重点以新建为主。
4) 近期建设用地分布：惠州全市近期建设用地总量控制在650-850公顷。其中江北片
区（13号、18号地块所在区域）195-240公顷（含公共设施规划用地55-65公顷），约占用地总量的30%；金山湖片区（C1、C2地块所在区域）120-160公顷，约占用地总量的18%。
5) 公共设施规划用地：2003-2005年公共设施用地供应205-258公顷，约占建设总量的
32%。其中江北片区为55-65公顷；金山湖片区为105-130公顷；河南岸片区为20-23公顷；东平、大湖溪片区8-15公顷；斜下片区12-15公顷；其它片区5-10公顷。
表 .惠州市近期(2003-2005)建设规划
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标名称 人口规模（含暂住人口） 城市建设用地规模 人均城市道路面积 人均居住面积 恩格尔系数 人均公共绿地面积 建成区绿地率 绿化覆盖率 千人病床数 单位 万人 平方公里 平方米 平方米 % 平方米 % % 张 2002年实际数 47.71 35.92 7.4 23.12 39.2 8.5 42.3 47.5 5.3 2005年目标 55-58 42.5-44.5 8.8 25 37 9.2 42.5 48 6 资料来源：《惠州市近期城市规划（2003-2005）》
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2.6惠城区近期区域规划要点
1、文化设施
完善市民乐园设施，加快人民广场的建设，重点建设博物馆、科技文化馆、会展中心、老干部活动中心、青少年宫等市级文化设施，完善江北南区作为全市文化中心的功能；完善、配套建设社区文化设施。
2、医疗卫生设施
调整存量资源，改革卫生机构设臵，按可及性原则，每个层次医疗机构在空间布局、服务半径上力求合理，方便病人就疹。近期重点建设江北22#小区市中心医院江北新院、大湖溪惠阳第二人民医院、仲恺协和医院和传染病医院等，改建和扩建现有达不到标准的医疗卫生设施，吸引民间资金参与医院建设，全面提高全市医疗服务水平；大力推进社区卫生服务网络的建设，根据辖区范围、人口数量、居民聚集程度建立社区卫生服务中心，每个中心覆盖3-5万人口；到2005年实现“每千人拥有病床6.0张、每千人拥有卫技人员4.5人”的发展目标。
3、行政办公
近期行政办公设施集中在江北南区建设，重点建设江北21#小区、16#小区、5#小区等行政办公区。
4、教育科研
（1）加强基础教育设施建设。改造老城区内不达标的中小学校，新建中学6间，小学11间，缓解中小学校学位不足矛盾。
（2）积极发展高等教育。建设惠州学院新区，建设用地约1.0平方公里；引进国内4-6所大学并通过与国内或国外名校联合办学，整合现有中等专科学校，建设惠州“教育科学园区”，预留建设用地6-8平方公里，其中规划区内用地2-3平方公里。
（3）金山湖数码工业园北区市整个工业园区的科研、教育、商贸、办公等综合功能区，首期主要建设科技研究开发区，建设用地45-60公顷。
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2.7 小结
在新一轮城市发展中，惠州有足够的资本以独特的优势融入珠三角核心区，成为珠三角乃至广东经济发展新的增长极之一。另外，在刚公布的《中国城市竞争力报告NO.2》中，惠州为最具竞争力50城市之一，在城市企业本体竞争力的排名位列前10，城市发展的利好因素将推动房地产业的迅速发展。
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区位优势
惠州大部分地区位于在中国最发达经济区域内，毗邻港深，是珠三角连接粤东和闽
赣的枢纽，而且是临海，有天然深水良港；
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产业优势
惠州以成熟的电子信息产业和新兴的石化产业为支撑，在广东省内形成独特而强大
的产业优势。
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土地、水资源优势
惠州全市陆地面积11158平方公里，占珠三角经济区的四分之一；广东三大水系之
一的东江及其支流西枝江横贯境内，人均占有水量比全省高出1.13倍。
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旅游资源和生态环境优势
惠州是历史文化名城，并拥有珠三角东部最优美的生态环境，旅游资源极为丰富。
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