惠州房地产投资可行性分析报告
6 13号小区项目发展定位
6.1市场定位：
以 “带领惠州市住宅业发展”为目标开发适合惠州市市场的惠州市高档次、中等容积率（2.0）的住宅小区。
6.2 产品定位：
建议以小高层和高层为主，可以适当开发少量别墅。小高层以一梯四户和两梯六户为主，户型以三室两厅和两室两厅为主。
住宅以本地化产品为基础，开发出适于本地又具有差异化优势的为项目，同时必须高于周边项目进行市场定位。住宅产品要求多样化以及拥有完善的配套设施，打造惠州标志性高档次精品小区。
6.3 目标客户群定位：
以惠州市大中型企业中高层管理人士、国家机关的中高级管理人员、高层退休干部、惠州市周边城市的投资人士。
6.4 价格定位：
运用市场比较法，参照周边楼盘情况一览表，选取具可比的四个楼盘，根据行业经验系数（见附表），建议此项目住宅的整体按揭第一期均价为3800-4000（毛坯），随着市场的变化，逐步提升。
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7 投资效益与风险分析
7.1 技术参数
根据有关资料，设定对成本有直接影响的相关技术数据： ? 用地面积：194，600 m2（292亩）
? 容积率：住宅2.00（按建设用地计），根据地块区位条件及政府的规划调整，
有提高建筑容量之可能。 ? 住宅计算容积率建筑面积：389，200 m2。
? 总建筑面积（含公共配套及不计算容积率建筑面积）：约为650000 m2 ? 项目的出让价格为用地面积2000元/平方米，合计每亩133.3万/亩，折合楼面
地价1000元/平方米。 ? 项目出让总价约为3.89亿元。
各项指标及成本收益详见后表《项目经营期利润预测表》。
7.2 开发成本估算
根据上述的各项参数，按照现行的建安工程造价估算出整个项目的各项成本，计算得成本为2,685元/平方米，具体见下表：
成本费用一览表
序号 1 2 1 2 3 4 5 项目 总额 （元） 土地成本 项目招标价格 交易契税 建筑成本 前期费用 建安工程及装修 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 : 开发成本小计 389,200,000 389,200,000 11,676,000 644,126,000 15,568,000 544,880,000 58,380,000 19,460,000 5,838,000 1,033,326,000 单价(元/平方米) 1,030 1,000 30 1,655 40 1,400 150 50 15 2,685 包括前期调研、设计费等 毛坯房（参考华南项目） 包括水电、排污、绿化等 参考华南项目成本 经验值 政府挂牌底价 成交价的3% 备注
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7.3 经营成本与税费预计
项目在开发期与经营期内，预计须支付费用与税项主要有： 1、企业管理费
包括项目公司日常运作费用、办公费用、公关费用等，按销售收入的2.5％算，共38,893,000元。 2、销售费用
按销售收入的2.5％算，共39893000元。 3、财务费用
按销售收入的3％算，共47,871,600元。 4、不可预见费
指开发过程中不可预见的费用或预算外追加费用，按销售收入的2％算，共31,914,400元。
5、营业税及其附加共6.22%： 共99,253,784元。 6、所得税：按净利润的33%计征，共100,177,511元。
7.4 盈利分析
受资料所限，以住宅4000元的销售单价测算（毛坯），项目的静态财务指标良好。销售销售净利润率可达11.7%。 ? 项目的销售收入：15568万元 ? 成本费用合计：12859万元 ? 营业利润：270961万元 ? 税后销售净利润：18154万元 ? 销售净利润率：11.7%
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7.5投资敏感性分析
地价为1000元每平方米450044004300420041004000390038009.30.50.70.70.80.80.70.60%利润率销售价格销售价格
从上表可知，当楼面地价为1000元/平方米时（每亩133.4万），项目销售净利润率要达到15%，销售价格须达到4400平方米左右。
销售价格为4000元1500140013001200110010009008007003.30%5.00%6.60%8.30.00.70.30.00.70%利润率土地价格土地价格
从上表可知，当销售价格在4000平方米左右，项目销售净利润率要达到15%，需要楼面地价控制在800元左右（每亩106万）。
考虑市场风险，项目销售净利润率要达到15%，13号小区的地价估算约为3.1亿元。比政府预计出让价格3.89亿低8千万元。
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8 结论及建议
一、项目地块具备投资价值；
二、项目投标费用建议为：保守投标地价为3.1亿元, 项目销售净利润率可达到15%；积极投标地价为3.89亿元, 此时销售净利润率为11.7%。
三、项目建议发展成为惠州标志性高档次精品住宅小区，销售均价在4000元左右
四、建议公司尽早成立惠州地区（项目）公司，及时跟进市场及用地情况。 25
（毛坯）。