惠州房地产投资可行性分析报告
江北板块楼盘概况
占地面积 建筑面积 地理位臵 配套 城市花园 20多万平方米 26万平方米 与13号小区相邻 住户会所、餐厅、便利店、泳池、健身、直通巴士站 3100-3500 71-105平方米 .0.45元 多层 现楼 已经售馨 碧水湾 40万平方米 91.6万平方米 文昌二路与云山西路交汇处 泛会所、地下停车场，中心广场、小学、幼儿园 3500 142-173平方米 1.2元 多层8栋,小高层20栋,高层12栋 现楼 —— 江畔花园 9248平方米 44721平方米 江北11号小区 金城广场 / 63000平方米 惠州大道14号小区 小学、会所、超市、会所、超市、银行、泳池、酒店健身 云山幼儿园市一小 3300 / 1.0元左右 多层23栋，带电体小高层14栋 现楼 约已售八成以上 3350 115-171平方米 0.98元 高层 现楼 已售50%左右 价格 户型面积 物业管理费 楼宇类型 工程进度 销售率 数据来源：现场调查
3.6 惠州商业市场概况
惠州市的商业物业基本上是集中在东江以南的老城区内，几条商业街主要布局在惠州西湖的沿岸，主要有商业步行街、南坛南路街、南门商业街、数码街一带。大型的商场有深圳人人乐购物广场、丽日广场、华润万佳百货。由于其经营模式先进，服务到位，管理完善，品种齐全，迅速获得惠州市民的认可。金海马家具、铭可达电器商场等专卖店也已立足惠州。其他商场有国美电器、大富贵广场、凤凰广场、联兴广场、天成商场、黄金广场购物中心、万福隆连锁超市等。
惠州在售写字楼不多，代表性的甲级写字楼有双子星国际商务大厦，位于江北市政府附近，占地5652.8平方米，总建62249平方米，地上27层，地下2层。销售均价为4600元/平方米。此项目以5A高级智能化系统、商务配套设施成熟为卖点，销售状况较好。
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3.7 房地产竞争环境
惠州市的房地产的竞争逐渐激烈。但是由于惠州市的房地产市场还是处在初级开发的阶段，外地有实力的开发商进入惠州房地产市场的还不多。现在只有香港的新世界等企业又项目。本地有实力的房地产开发商金宝集团和丽日集团现在在资金、经验、产品上都还不能同我司相提并论，但是由于他们是惠州的地头蛇，对于惠州的情况要比我们熟悉，所以他们的实力业不能忽视。据当地房地产资深人士介绍，粤海集团和奥园集团均有准备进军惠州市场的打算。
开发企业 惠州市丽日房地产开发有限公司 惠州市光耀实业投资有限公司 惠州市新东方策划有限公司 广东金宝集团有限公司 惠州市德威房产开发有限公司 惠州业成集团 惠州市水口镇房地产开发公司 惠州市新世界康居发展有限公司 投资额度 10686 7180 5500 3395 2800 2740 2456 2221 上表几个开发公司投资就达到 36978万元，占房地产投资完成总额的90.11 %，可见目前惠州投资开发主要集中在几个相对较大的开发公司之中。
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4 投资惠州房地产的SWOT分析
惠州优越的地理环境及工业基础，尤其是在电子产业、大亚湾石化项目的带动下，为外来投资提供了坚强的基础条件。目前城市房地产开发水平较低，但是潜在消费力巨大，具有广阔的发展空间。尽早、低价地获取建设用地，对日后开拓当地市场具有战略性的重要意义。 1）优势
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惠州市的宏观经济发展势头良好，发展空间广阔 大亚湾工业区的发展为城市的经济发展带来新的生机
我司拥有丰富的房地产开发营销经验及全国市场的品牌优势，有良好的物业管理公司
2）劣势
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存在项目水土不服的开发投资风险，需要加强项目前期工作 整合当地市场资源需要一定的时间和成本费用
城市新规划建设实施的好坏会给项目的开发带来一定的风险 前期惠州市土地政策导致土地大量低价流失，土地成本竞争力不足
3）机会
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惠州市正处在国民经济发展的重要发展节点和城市化发展的加速期 惠州市房地产市场逐步规范，政府加大力度处理土地历史遗留问题 全新消费需求启动，经济的快速增长带更多的住房需求
4）威胁
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早期市场较为有实力的开发商的先入为主的市场影响
惠州市民的购房观念与沿海发达城市存在差异，需要加强调研把握
竞争项目的低价策略对未来项目营销带来威胁，扩大项目辐射范围对项目综合素质和营销手段提出新的要求
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5 项目的区位条件分析
根据在惠州市土地储备中心调研得知，惠州市计划五年内出让9平方公里土地，约每年2平方公里。详见后图。其中13号地块开发条件最成熟，计划在2004年9月份出让。以下将对13号地块的投资开发进行可行性分析。
5.1 城市发展对项目的影响
惠阳城区发展的策略是将江北建设成集中行政区域，整个城市发展重点将南移。项目地块13号地处于江北中心地段，该区域规划成为集惠州的行政、教育、文化、办公、高尚居住、医疗卫生、完备的休闲设施为一体的区域。未来3-5年内，在项目所在的区域内将会兴建人民广场，重点建设博物馆、科技文化馆、会展中心、老干部活动中心、青少年宫等市级文化设施，完善江北南区作为全市文化中心的功能；并逐步完善居住社区的文化和教育等配套设施。
地块紧邻市政府、体育广场、文化广场，并且濒临东江，具有极佳的地域优势，有惠州市地王之称。行政区域的北移，使这里成为高尚住宅的最佳区段。
近期规划修建在目标地块13号周边的市政设施包括：江北水厂二期（日供水能力：20万平方米/日）；江北邮政综合大楼；垃圾转运码头（占地0.5公顷,预计2005年竣工）；仲恺污水处理厂、江北滨江公园、期湖塘公园、江北体育公园等等。
公共设施包括：江北滨江公园、期湖塘公园、江北体育公园市体育馆、江北市民乐园、博物馆科技馆、青少年宫、会展中心、图书馆、跳水馆等等。
5.2 项目的开发条件
13号地块处于江北南区地域范围内，占地面积为194600平方米，共292亩。容积率为2.0。规划为居住区用地，地块已由政府负责拆迁。地块形状呈矩形，其周边的城市干道分别是：东面的惠州大道，并南延长到东江大桥；北部是文昌一路，与市民乐园和体育公园接驳。西面是云山西路，连接到惠州大桥。地块的南面是市政规划的滨江公园和滨江大道（沿江二路）。该公园和道路建成后，将为13号居住区提供更为便捷的交通条件。并且成为沿江的高尚休闲风景带。
由于该地块原来是农用地，附近的生活配套设施和商业设施很少，只是在项目附近的楼盘，如：城市花园、金宝江畔花园、碧水湾等存在一些简单的社区生活配套。项目地块目前已经完成拆迁，但是有零星的构筑物、建筑物和杂草没有彻底清除。政府负责
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的“七通一平”还没有完成，用地条件相对成熟。项目附近社区的水、电、气、电信等管网基本运营正常，具备开发条件。
13号地块的居住社区建设是惠州全市关注的项目，政府已经公示了该项目的整体规划方案，征求市民的意见。
5.3 项目的区位价值
13号地块是惠州城市扩张发展方向节点上的、极具潜质的、独特的、较大规模的居住用地，也是我们公司进军惠州的一个门户型地块，表现有以下几个特性：
1）稀缺性：是市中心环东江边，唯一大型待开发地块，乃惠州地王之王。 2）成熟性：临近城市核心区，周边区域包括市政配套等方面发展成熟。周边环境优美整洁，非常适合发展高档小区。
3）增值性：位于城市的主要发展方向上，市政配套设施逐渐完善，地块增值性明显。
4）扩展性：项目地块以东还有两块地（9号地、10号地），被列为惠州2005年土地储备及出让计划，有利于项目将来的连片开发，并有利于发挥项目开发效益最大化。
5）知名性：项目是挂牌地块，被誉为“惠州地王”，备受各界瞩目，拿下该地块将使公司成为惠州各界关注焦点，对于提高公司在惠州的知名度具有重要战略意义。
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