惠州房地产投资可行性分析报告
3 房地产市场研究
3.1 惠州房地产发展历程
惠州市的房地产的发展随着城市的经济环境的发展而发展，整个发展大致可以分为三个阶段：
第一阶段：1990-1993年；这一个阶段是盲目开发阶段。惠州市的城市土地在这个阶段差不多全部出让完。房地产投资非常火爆。
第二阶段：1994-1997年; 由于宏观调控，中国经济的软着陆，惠州市的房地产投资得到控制，房地产投资不断下降。
第三阶段；1998-至今； 房地产投资重新升温，惠州市的房地产市场又迎来了一个新的春天。
3.2 供求关系
1）房地产投资呈上升趋势
从1998年开始，房地产投资每年都呈上升趋势，在2002年的时候由于大亚湾开发区的原因，房地产投资达到15.9亿元。今年1-6月，全市房地产业完成增加值9.42亿元，增长23.1%，成为第三产业发展的最大增长点。估计未来几年的房地产开发投资还会继续上涨。
300000250000200000惠州市历年房地产投资变化图万元1500001000005000001990199119921993199419951996199719981999200020012002
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2003惠州房地产投资可行性分析报告
2001-2003年惠州市房地产开发情况表
绝对数 房地产开发投资额（亿元） 商品房竣工面积（万平方米） 10.65 63.05 2001年 增长% 15.6 -1.5 绝对数 15.88 87.27 2002年 增长% 49.1 38.4 绝对数 27.27 103.95 2003年 增长% 71.8 19.1 数据来源：惠州市统计局 2）土地资源加强盘整
由于惠州市的绝大多数土地在十年前的土地开发热的时候已经出让，现在留在政府手中的土地不多，惠州市国土管理部门加大力度盘整那些没有开发的闲臵土地。对商业、旅游、娱乐和商住等各类经营性用地，严格按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全部以招标拍卖或挂牌方式出让。 3）商品房销售增长平稳快速，整体市场处于增长期
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2001-2003年惠州市房地产供需情况表
绝对数 商品房销售面积（万平方米） 商品房销售额（亿元） 45.48 7.88 2001年 增长% -5.3 -2.9 绝对数 56.3 13.24 2002年 增长% 23.9 68.0 绝对数 86.13 16.7 2003年 增长% 52.8 26.1 数据来源：惠州市统计局 2004年1-6月，累计商品房销售面积33.66万平方米，增长75.6%；累计商品房销售金额8.20亿元，增长69.0%。整理市场保持快速的增长势头。
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由于前期开发的产品综合素质不能满足消费需求，出现有钱买不到好房子的情况，不少楼盘一推出就受到市场的欢迎，排队认购，很快售罄，像惠州市早期开发的东湖花园、金宝〃江畔花园、城市花园。从2003年起，随着惠州的居住环境和投资环境显著提升了一个档次，市场上好的产品供应就明显跟不上消费的需求。面对过剩和短缺并存的局面，对开发商既是挑战，也是机遇。买方市场要求开发商必须与时俱进，努力开拓，供应市场需要的产品。 4） 市场需求潜力巨大
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消费人口的增长
据《惠州统计年鉴》数据显示，2003年市区净增11586人，增长40.5%。随着惠州
经济和城市化的发展，以及居住环境进一步优化，净迁入人口仍将保持一定的增长势头，历年来的新迁入人口和今年的新迁入人口将成为潜在的购房者。如位于仲恺高新开发区内及附近的金宝创业家园和金迪星苑小区的多数业主为该开发区的外来中高层员工。 近几年城区内结婚人数为年均20000对（包括再婚人数），多数新婚夫妇愿意与家人分开居住，是住房市场的有效需求者。
另外据悉，壳牌投产后，合营公司将招聘1500名员工，该项目所带来的间接就业机会则达100多万个。而在2005年项目投产前，工程施工最高峰时现场工人将有2万至2.5万人，这些都可能成为惠州楼市的潜在客户。
近几年二手房拥有稳定的市场交易量，反映出改善居住条件和投资购房的需求。此外还有旧房拆迁需购新房等方面的住房需求。
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购房能力的增长
2003年市区居民人均可支配收入为12673.5万元，人均使用面积24.39，恩格尔系
数（食品支出占消费支出比重）为36.5%。恩格尔系数在30-40%之间，生活水平为富裕，与之相应的是居住支出应该占总支出的比重将有所提高，购房潜力会进一步被挖掘。 居民家庭的房价收入比是衡量购房承受能力的重要指标之一。以市区住宅均价每平方米元，每套住房按100平方米计算，家庭人口3.1人，年户均收入39286.3元，可计算出房价收入比为4.59，这表明惠州市区居民基本上具备了购买普通住房的经济承受的能力。
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购房主体
从2003年房产交易情况看，70%以上的购房客户籍贯非惠州，10%的客户为下面县
市的，5%的客户为移居外地后回乡臵业的。随着经济及城市的发展，今后几年外来人口在惠州臵业安居的趋势将更加明显，需求的快速增加将促使房价上升。
3.3 价格水平
2003年随着城市经济的快速发展，居民居住的价格指数也得到进一步的提高，其中2003年居住价格指数为101.5，比02年上升了1.5％。2003年惠州的平均房价为1939元/平方米，但到2004年第一季度，房价已上升到2158元/平方米。
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目前惠州的房价条件，和其它城市特别是广州、深圳等发达城市房价相比，还是存在比较大的落差。但是由于惠州良好的发展前景，这个落差便形成了今后房价上涨的空间。
一般在商业周边地带的中高档楼盘三房月租金在1000—2500元不等，中高档居民小区的二房三房月租金都在1500元以上，随着中海壳牌项目的开工投产以及一大批新项目的投资，租房的需求也将增大。
3.4 住宅市场整体发展水平
住宅市场处于中低档住宅拉动型向成熟均衡型过渡发展的转型阶段，有较大的发展空间。
1) 素质优秀的大型楼盘不多，缺乏行业标志性大盘
投放项目规模偏小，大部分的楼盘规划设计呆板，往往忽略对环境、会所、配套、道路等方面的投入，社区建成后环境跟不上、配套跟不上、文化建设跟不上。目前在惠州已建成的物业中综合素质较高的小区屈指可数。
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2) 楼盘同质化现象较为明显，多为低水平的模仿，较少创新
价位在2000元/平方米左右的中档楼盘占整个投放量的一半以上，这些楼盘中同质化现象较为严重，缺乏学习与创新，缺乏个性的张扬，模仿的多，创新的少，规划设计无新意、户型设计一味追风、市场运作模式无创新，销售不畅时多以削价作促销手段，市场竞争剧烈。
3) 楼市不规范现象仍然存在，产业化水平不高
下角板块 江北板块 目前惠州住宅产业化水平不高，住宅的工程质量、功能质量、环境质量和服务质量还不能适应居民收入提高后的
南坛下埔板块 龙丰上排板块 麦地板块 河南岸板块 东平板块 住宅需求；住宅消费环节的不规范，在一定程度上也影响着居民的购房积极性。
3.5 住宅区域分布状况
惠城区可分为七个大的板块：分别为麦地、东平、河南岸、龙丰上排、南松下埔、下角以及江北板块。其中江北的楼市是整个惠州城区较为高档、价格较高、配套较为完
善的区域。高档次小区集中在西湖周围，比如碧水湾。
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