一、市场分析（略）
二、SWOT分析
㈠ 项目优势
（1）、地理位臵
项目地处重庆319国道旁，处于重庆一小时经济圈半径内，距离重庆51公里，成渝经济圈端头位臵
紧邻西永微电组团，地理位臵十分优越。从重庆温泉的布局来看，项目从属重庆“西”温泉，区域温泉旅游已经成规模与热点。 （2）、自然资源
7853亩超大规模，1500亩天然湖，3000亩原生林地，背拥巴岳山天然氧吧，山、水、林、泉、寺浑然一体，得天笃厚。 湖岸线拥有数公里长的环岛景观带，居住区与度假区通过景观湖相隔，确保居住区内人居生活的私密和宁静。 （3）、历史人文
陪都文化、佛道文化、铜梁龙文化驰名中外。 （4）、项目配套
享受玄天湖生态旅游度假区规划配套，铜梁龙温泉、四星级梦湖酒店、五星级度假酒店、国际会议中心等。 （5）、区域内环境
铜梁首趋一指重点项目，重庆一圈百泉重点项目，势必得到政府重点扶持，易于制造影响力。 （6）、教育环境
铜梁县中学的教育质量在重庆处于前列，如巴川中学，连续10年排名重庆升学率第一
㈡ 项目劣势（Weakness）
综合玄天湖的市场环境和社会环境来看，其项目劣势最主要的还是来自大环境制约： （1）地理位臵
重庆西51公里处，一小时车程，短期内很难成为重庆的第一居所。重庆市目前正处于高速发展过程中，虽然发展的浪潮一潮高过一潮，但项目所处区域铜梁和重庆市区还没有形成统一的整体，导致人群入住后离主城较远，交通不方便。 （2）周边配套
区域内硬件配套较差，项目周边配套（商业、金融、休闲娱乐设施等）短期内很难形成，无法让客户直观快速的感受项目的价值，特别是玄天湖湖泊性质调整，将在很大程度上制约项目发展。
（3）由于体量大，目标客户的开发难度较大，这是不可低估的，需要大量的广告费用投入，以此来提升项目的品牌形象和客户的认知度，无形之中会大大增加企业的成本。 （4）短期内难以引起市场深度认知。
㈢ 项目机遇（Opportunity） （1）旅游地产趋势
重庆在两江新区的挂牌后，确定了重庆成为中国经济的新增长点，是西部通往世界的窗口，成为国际化大城市的战略目标，导致外来人口的大量涌入，并将给重庆房地产市场带来很大机遇和一段高速的发展期，也给本案提供了很大的市场保障，而且重庆打造温泉之都五方十圈，一圈百泉的的战略构想，也为本案提供了强有力的政策支持。 （2）区域市场空白
由于缺乏高端娱乐休闲消费产品，铜梁高端消费品市场被严重压制，受区域人口结构限制（城市人口仅占总人口的16%），铜梁高端地产市场起步较晚，目前高端地产产品面临产品形态单一、户型大、总价高，配套弱、品质感差等特点，真正的高品质，经济投资型产品在区域市场内尚处空白点。
（3）别墅用地停止审批，别墅物业成为稀缺产品，而且该项目的容积率之低为0.3，在别墅用地稀缺的时代将很有竞争优势。
㈣ 项目威胁 （Threat） （1）竞争大
随着一小时经济圈的日益发展，璧山大学城版块未来将对本项目的地产销售存在较大竞争。重庆旅游性地产遍地开花。 （2）房贷政策新规的出台，造成潜在客户流失，致使在有限的市场和资源中，客户开发面缩小，难度增大。
（五）劣势弥补与风险规避
（1）针对此项目生活配套不完善，规划项目和公共设施一定要合理到位，做好与周围大环境的有机接轨，不给客户造成明显的不方便和不适应感。
（2）针对目标客户的开发难度较大这一劣势，要合理运用媒体宣传造势，尽量用高品位的?居住+度假?生活理念和?中式皇家生活?吸引客户。
（3）针对高端品牌价位、品质竞争对手众多，在项目开发中提高产品定位，除严把质量关外，以独特新颖的?度假式居住?生活理念和优美环境打动客户，打造出全新品牌，争取有限的市场。
（4）针对市场不景气和房贷新规的出台，政府提出严格控制土地供应量，停止别墅类用地的土地供应。
（5）风险规避的4个关键：1、尽量摸清市场销售量、价格、政策等整体情况，制定应对方案；2、合理规划，做好与周围大环境的有机接轨；3、用高品位的住宅环境+帝王式服务享受和中式风情建筑风格吸引客户；4、顶级的物管服务和优美环境打动客户，打造出全新品牌）。
三、产品分析
（一）气质打造
先从一种特质说起
? 别墅区基因 —— 国际化 ? 区域客群基因———国际化 国际化——贯穿区域、客群、产品的统一核心气质
1. 国际化是本案营销的必要条件 ——有效地解决区域间竞争 2. 但非充分条件
——因其无法解决区域内竞争
充分条件是什么？ 从一种现象说起
在国际化的价值体系下，让我 们的产品呈现全然不同的差异气质 与消费价值!
重庆的未来国际性大都市的城 市定位为我们提供了?国际化?土 壤。