重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究
6.2 资金筹措
本项目总投资为205941万元，资金来源为： 1. 银行贷款资金119210万元，占总投资的60%； 2. 财政专项资金86731万元，占总投资的40%。
7 财务评价
7.1 财务评价的依据、原则及方法
评价依据
1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2. 国家颁布的有关税收及费用计算标准；
3. 《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010] 61号）；
4. 《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010] 483号）；
重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011] 9号）； 项目业主提供的有关资料。 评价原则
1. 遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内服务价格及成本均不考虑通货膨胀因素；
2. 遵循稳妥可靠的原则，打足各项费用，保守计算各项收入。 假设条件
假设项目在两年建设期内能顺利实施，并在预定时间内实现预期收益，投资和市场价格与预测一致，市场良好，国家宏观政策保持相对稳定。
7.2基础数据
项目计算期
本项目采用的计算期10年（含建设期2年，运营期8年）。 基准收益率
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鉴于公租房项目是为广大老百姓服务的非盈利性项目，因此本报告财务分析的基准收益率选取为8%。
7.3经营收入及税金估算 7.3.1经营收入
公租房出租：本项目公租房住宅355304平方米，建成后将满足7558户人的住房需求，建设规模很大。考虑到公租房建设是解决当前亟须解决的老百姓住房问题，需求量极大，本项目经营期出租率均按100%计算。经营期前五年的出租面积为住宅总面积，五年后公租房开始销售后，每年出租面积为扣除当年销售面积的公租房面积。租赁费用在租赁期前四年按10元/平方米，后四年按12.5元/平方米，根据相关规定，按建筑面积收取。
配套商业出租：鉴于项目建设特殊性，本项目商业用房48887平方米均不考虑出售。此部分收入为出租收入，预计运营期前两年出租率分别为60%。80%，从第三年开始达到完全出租，租赁价格按600元/平方米·年收取。
车位出租 :公租房受益人群的特殊性，本项目对商业车位出租部分的测算仅针对本项目车位1120个进行。经营期前五年出租率分别为50%、60%、70%、80%、90%，之后完全出租。租金在租赁期前四年按2400元/个·年，后四年按3000元/个·年收取，低于市场价格，与项目非盈利特性相吻合。
公租房出售：按照公租房要求，居住满5后可进行购买。因此，本项目出售收入自2018年第一期租赁房出租满5年算起。销售率为当年在售房源的50%，销售价格按照3500元/平方米的成本价格进行测算。
测算结果:项目在计算期内运营总收入260189万元。(经营收入估算详见附表2)
7.3.2销售税金及附加
本项目为保障性公共租赁房，根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，项目税费取费基础只考虑销售收入。 1、销售税金及附加(详见附表3) 2、土地增值税
由于本项目为非盈利项目，销售费用均按计息后成本价收取，因此土地增值率小于20%，按照相关文件规定，不计列。
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7.4成本估算 7.4.1经营成本
(1)维护费用：由于小区将利用物管费对环境、安全等方面进行维护，直接销售的房产维护将由物业及大修基金承担，因此维护费用不纳入本报告成本估算中； (2)保险费用：按实际经营房产固定资产原值的0.1％估算；
(3)管理费用：主要为建设单位在公租房出租、出售过程中的管理费用，按项目总收入的0.5％估算；
(4)销售费用：主要为住宅及商业用房销售过程中所产生的各项费用，商业部分按销售收入的1％估算，公租房按销售收入的0.5‰估算。
7.4.2利息支出
按照6%的贷款利率进行测算。
7.4.3折旧费用
按照相关会计规定，对项目固定资产计提折旧，残值率为5%，折旧年限30年。 项目总成本费用详见附表4。
7.5财务评价报表及指标
附表1 投资计划与资金筹措表 附表2 收入估算表
附表3 销售税金及附加估算 附表4 项目总成本费用 附表5 银行贷款偿还计划表
7.6财务分析
作为非盈利性项目，本项目经营收入主要用于维持运营费用以及偿还本息。因此本项目在10年计算期内财务净现值为负，内部收益率较低，这与本项目非盈利性的性质有关，但若本项目所得税有所减免，可取得较为均衡的财务分析结果，因此，建议相关部门加大对公租房的优惠政策，以满足项目财务生存能力的需求。
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8.结论
本项目的实施是为推进我市公租房建设，改善被本地中低收入群体的住房条件，进一步推动城市化进程，构建和谐社会，促进城乡统筹建设等有着积极的意义。项目对社会的正面影响明显，与所在地区相互适应，社会风险小，社会可行性较好。
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附表1 资金筹措表 单位：万元
序号 年份 项目 合 计 1 2 比重 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 2 2.1 2.2 资金应用 征地与建设投资 征地费用 建设投资 建设期银行贷款利息 合 计 资金筹措 项目资本金 银行贷款 合 计 198681 7389 191292 7578 206259 87049 119210 206259 103035 7389 95646 1866 104902 47877 59605 107482 95646 95646 5711 101357 39172 59605 98777 96% 4% 100% 40% 60% 100%