万邦·杜桥国际大酒店
可
行
性
研
究
报
告
台州万邦置业有限公司 二O一二年六月八日
目 录
第一章 总 论 ................................................................................................................................... 3
1.1 项目建设背景.......................................................................................................................... 3 1.2 项目概况 ................................................................................................................................. 3
附图1 万邦?国际花园鸟瞰图 ............................................................................................... 4 附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图 ............................................................................................. 5 1.3 可行性研究报告编制依据 ...................................................................................................... 5 1.4 可行性研究范围 ...................................................................................................................... 5 1.5 研究结论及建议 ...................................................................................................................... 6 1.6 主要经济技术指标 .................................................................................................................. 6
附图3 国际大酒店与国际星城的位置关系 ......................................................................... 6
第二章 外部环境分析........................................................................................................................ 7
2.1 宏观经济增长.......................................................................................................................... 7 2.2 项目所处区位背景 .................................................................................................................. 7
附图4 临海市东部区域工业布局示意图 ............................................................................. 8 附图5 临海市杜桥镇区位图 ................................................................................................. 9 2.3 项目宗地价值........................................................................................................................ 10 2.4 项目外部环境分析结论 ........................................................................................................ 10 第三章 项目市场分析与营销战略 .................................................................................................. 10
3.1 杜桥镇房地产市场现状 ........................................................................................................ 10 3.2 杜桥宾馆饭店基本情况 ........................................................................................................ 11 3.3 项目定位 ............................................................................................................................... 12 3.4 营销推广策略........................................................................................................................ 13 第四章 建设方案 ............................................................................................................................. 13
4.1 规划指导思想........................................................................................................................ 13 4.2 设计原则 ............................................................................................................................... 14 4.3 总平面设计............................................................................................................................ 14
附图6 杜桥国际大酒店夜景透视图 ................................................................................... 15 4.4 单体设计 ............................................................................................................................... 15 4.5 结构设计 ............................................................................................................................... 16 4.6 建筑装修做法........................................................................................................................ 17 4.7 康居工程技术方案 ................................................................................................................ 17 第五章 公共设施方案...................................................................................................................... 17
5.1 消防设计 ............................................................................................................................... 17 5.2 人防设计 ............................................................................................................................... 18 5.3 节能设计 ............................................................................................................................... 18 5.4 给水 ....................................................................................................................................... 18 5.5 排水 ....................................................................................................................................... 18 5.6 无障碍设计............................................................................................................................ 19 5.7 电气设计 ............................................................................................................................... 19 第六章 项目实施进度安排.................................................................................................................. 19
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第七章 投资估算与资金筹措 .............................................................................................................. 20
7.1 估算依据 ............................................................................................................................... 20 7.2 开发成本估算........................................................................................................................ 20 7.3 资金筹措 ............................................................................................................................... 22 第八章 财务效益分析.......................................................................................................................... 23
8.1 说明 ....................................................................................................................................... 23 8.2 收入预测 ............................................................................................................................... 23 8.3 营业税金预测........................................................................................................................ 25 8.4 成本费用预测........................................................................................................................ 25 8.4 财务评价 ............................................................................................................................... 27 8.5 使用权转让的收入预测 ........................................................................................................ 27 第九章 社会评价 ................................................................................................................................. 28
9.1 项目对社会的影响及相关措施 ............................................................................................ 28 9.2 项目对所在地的互适性分析 ................................................................................................ 28 第十章 风险分析 ................................................................................................................................. 28
10.1 原材料价格还会出现波动 .................................................................................................. 28 10.2 市场风险 ............................................................................................................................. 29 10.3 突发事件 ............................................................................................................................. 29 10.4 敏感性分析.......................................................................................................................... 29 附件 ......................................................................................................................... 错误！未定义书签。
附件1 管理团队成员简介 ........................................................................... 错误！未定义书签。 附件2 同类酒店调研数据 ........................................................................................................... 30
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第一章 总 论
1.1 项目建设背景
临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用“巨笔”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝图。该镇始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜桥、魅力杜桥、实力杜桥”为工作目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化建设。2006年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒店地块是其中的一个项目。
杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积85.54亩，由大酒店和商住楼两部分组成：其中四星级酒店命名为万邦?杜桥国际大酒店，用地面积31亩，总建筑面积53566.2㎡（含地下）；商住部分命名为万邦·国际星城，用地面积54.54亩，总建筑面积110311.85㎡（含地下）。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。
本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦?杜桥国际大酒店及其酒店副楼。
目前该项目“四证”已办好。
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
万邦?杜桥国际大酒店。 1.2.2 项目区位
本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。
本项目区位可快速与台州市区及温州、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置、居住人口、交通状况等方面则是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈一指，因此，在此地投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。 1.2.3 项目建设单位
（1）企业名称：台州万邦置业有限公司。 （2）企业性质：房地产企业。
（3）经营范围：房地产开发与经营（不含限制类项目） （4）公司类别：有限责任公司。 （5）资质等级：贰级。
（6）企业概况：台州万邦置业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。秉承“专业、精致、完美”的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨
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的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积近100万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳光华庭、万象国际等多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘和多角度衍生，以全局观将品牌的优势光环辐射到产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，开拓城市未来。
在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦置业有限公司于2007年开始开发总建筑面积为114652.9平方米的万邦·国际花园，目前已销售完毕。该项目是杜桥镇目前最高档的住宅小区，周边配套实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。
本公司凭借着在杜桥镇开发万邦·国际花园积累了丰富的开发经验和当地大量的客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。
附图1 万邦?国际花园鸟瞰图
1.2.4 工程概况
万邦·杜桥国际大酒店项目用地31亩，总建筑面积53566.20 m2，其中主楼建筑面积31490.55 m2 ，副楼建筑面积6730 m2，地下面积15345.65 m2。建筑密度30%，容积率1.85，绿地率35%。汽车位247辆，其中地面停车21辆，地下停车226辆。
经估算，工程总投资35883.71万元，每平方米造价6698.91元（含酒店精装成本）。
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