第七章 投资估算与资金筹措
7.1 估算依据
（1）台州市建筑工程造价信息 （2）项目定位
7.2 开发成本估算
7.2.1 土地成本
国际大酒店和杜桥国际大酒店的土地拍卖价加上契税等相关税费，合计85.54亩土地的取得成本为 12875万元，平均为150.51万元/亩。其中万邦·杜桥国际大酒店用地面积31亩，土地成本为4665.81万元，分摊到总建筑面积（包括地下室共53566.2㎡，下同）后，楼面土地成本为867.15元/㎡。
表7-1 土地款投入
内 容 地价款 7.2.2 前期工程费
表7-2 前期费用计算依据表
费用种类 建筑设计费 土地勘探费 景观设计费 工程施工监理费 三通一平 规 费 合 计 7.2.3 建筑安装工程费
本项目是四星级酒店，在参考临海市目前建安成本以及同类型建筑基础上，确定合理的建安成本，以保证建筑品质和功能完善，建安成本计算见表7-3：
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数 量 31亩 价 格 150.51万元/亩 总 额 4665.81万元 计价数量（m2） 53566.2 20667.7 7000 53566.2 20667.7 53566.2 53566.2 单价（元/ m2） 15 4 12 4.5 50 20 61.9 总价（万元） 80.35 8.27 8.40 24.10 103.34 107.13 331.59
表7-3 建安费用计算依据表 建筑类型 酒店主体工程 地下室 设备安装工程 外墙装饰 合 计 面积（㎡） 38220.55 15345.65 造价（元/㎡） 2000 2200 总价（万元） 7644.11 3376.04 1800.00 1600.00 14420.15 53566.2 4200 表7-4 设备安装工程费用表 总价（万元） 700 500 400 200 1800 设备类型 智能化 暖通设备 电梯 消防工程 合 计 7.2.4 开业费用
开业费用总额为450万元。按建筑面积53566.2㎡计算，单位费用为84.01元/㎡
表7-4 区内配套费计算表
内 容 开业物质材料购置款 开办费 流动资金 合 计
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总 额（万元） 300 100 50 450 7.2.5 期间费用
表7-5 期间费用计算表
项目 财务费用 计算依据 申请贷款15000万元,年利率7.995%，三年 楼面价（元/㎡） 金额（万元） 672.06 130.67 802.73 3600 700 4300 管理费用、按总投资的2%预估 销售费用 合计 7.2.7 建设总投资估算
此项目建设总投资35883.71万元，楼面单价为4558.38元/㎡，如含酒店装修费用，则楼面单价6698.91元/㎡（按建筑面积53566.2㎡计算）。
表7-6 投资成本费用估算汇总表 项 目 （一）土地成本 （二）前期工程费 （三）建安工程费 （四）酒店装修费 （五）区内配套费 （六）不可预见费 （七）期间费用 （八）投资总额合计 单价（元/M2） 871.03 61.9 2692.02 2140.55 84.01 46.67 802.73 6698.91 总额（万元） 4665.81 331.59 14420.15 11466.16 450 250 4300 35883.71 7.3 资金筹措
（1）项目建设总投资35883.71万元。
（2）公司注册资本金 6273万元，开发万邦·国际花园的未分配利润14867.33万元，股东借入项目资金6000万元，预售房款6000万元，合计投入自有资金33140.33万元，减去国际星城土地款8069.27万元，实际可用于本项目的自有资金为25071.06万元。
（3）申请贷款13000-15000万元。
（4）预测以外的不足部分向股东借入。
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表7-7 资金筹措计划表
单位：万元
资金来源 金额 比例 自有资金 18311.4 51.03% 贷款 14000 39.01% 预售房款 3572.31 9.96% 合计 35883.71 100.00% 第八章 财务效益分析
8.1 说明
（1）国家发改委和建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（2）国家的各项税收政策；
（3）台州市房地产市场相关资料及同类企业运营情况。
（4）建设进度：本项目建设期为3年，根据项目的进度安排，第四年开始营业，当年营业负荷达到设计能力的75%（即入住率为60%），第五年达到100%（即入住率为80%以上）。计算期13年（其中建设期3年，经营期10年）。
8.2 收入预测
杜桥国际大酒店的功能可以划分为：客房、餐饮、娱乐、和其他营业（包括商场、会议室出租、其他服务）四个部分。酒店的营业收入主要由以上四个部分组成。因这四部分收入相对独立，可将其分别估算。本研究报告使用的基础数据和基本条件，是根据国内同类型饭店尤其是市内同类型饭店实际经营状况，在分析市场前景的基础上，结合本项目具体情况进行预测和选定。 8.2.1 客房收入
酒店拥有多种规格客房，因房价不一，出租率也不一致，按实际情况测算会较复杂。根据上述设施配置和分析，酒店开业的第三年，也就是2015年酒店开始进入稳定经营年份。酒店在稳定经营年份的平均房价能够达到420元，开业第三年后，在平均客价稳定的基础上，实现出租率的稳中有升。开业后五年客房业绩水平预计如下：
表8-1 预计客房业绩表 （客房按280间套计算） 年份 2013年 2014年 平均房价（元） 380 400 住宿率 60% 70% 单房收益（元） 客房总收入（万元） 228 280 2298.24 2822.4 23
2015年 2016年 2017年 420 440 460 80% 80% 80% 336 352 368 3386.88 3548.16 3709.44 如上所述，平均房价定位在420元/天，客房出租率按80%计算，则正常年份酒店收入为：280套×420元/天×360天×80%=3386.88万元。
8.2.2 餐饮收入
餐厅设计800个座位，包括大餐厅、包厢、西餐厅、观光厅、大堂吧、酒吧、音乐咖啡厅及室外茶座等（不包括会议室临时兼作宴会厅座位）。按人均消费70元，座位周转率80%测算，全年餐饮营业收入约为：800×2×70×80%×360=3225万元。 8.2.3 娱乐营业收入
包括保龄球、游泳池、健身中心、美容厅、歌舞厅、网吧、电子游戏室、台球房、家庭影院、棋牌室、网球馆等收入，暂按每天3万计算，年收入为3×360=1080万元。 8.2.4 其他收入
包括商场、会议室出租、旅游服务、票务、电讯、洗衣服务、商务中心等内容，估计年收入720万元。 8.2.5 酒店总收入合计
表8-2 酒店总收入表
经营指标 客房收入 餐饮收入 娱乐营业收入 其他收入 总收入 GOP率 GOP 数值 3386.88万元 3225万元 1080万元 720万元 8411.88万元 38% 3196.51万元 按目前国内五星级酒店GOP综合率 备注 正常经营年份，酒店总收入为8411.88万元，利润总额为3196.51万元。 24