8.3 营业税金预测
按国家规定，本项目客房、餐饮等计征营业税，及城市建设维护税、教育费附加、义务兵役附加税等、综合税率为5.55%，娱乐业收入综合税率为11.1%：
（1）客房收入税金
3386.88×5.55%=187.98万元。 （2）餐饮收入税金
3225×5.55%=178.99万元。 （3）娱乐营业收入：
1080×11.1%=119.88万元。 （4）其他收入：
720×5.55%=39.96万元。
以上四项合计全年总税金为526.81万元。
8.4 成本费用预测
本项目成本费用，包括营业费用、营业成本费、人员工资及福利、行政管理和公用费用、非经营费用五部分。 8.4.1 营业成本费
项目直接成本指的是酒店投入营业后，直接物质消耗的费用。主要包括直接材料、燃料及动力费。分项估算如下： （1）直接材料费用
项目直接材料消耗主要是自营商场购进的商品和餐饮所需的农副产品、材料。 A、目前商品零售市场的毛利率为30%，所以自营商场购进商品的成本按自营商场收入的70%计取，则该项成本为：120×70%=80万元。
B、餐饮业的毛利率为55%，所以本项目餐饮所需的农副产品、材料费用按餐饮收入的45%计取，则该项成本为：3225×45%=1450万元。
直接材料费用=A+B=1530万元。 （2）燃料及动力费用
这部分主要有燃料、水、电等消耗的费用。燃料动力费用参照有关技术资料参数，并适当考虑同行业及本企业实际消耗水平，按现行价格确定。
A、燃料费。经测算本项目年耗0号柴油量约480吨，油价按4200元/吨计算，则燃料费用为约200万元。
B、水费。经测算本项目年用水量为20万吨，水价按3元/吨计算，则水费为：20×3=60万元。
C、电费。经测算本项目年用电量为700万度，电价按1元/度计算，则电费为：700万元。
燃料及动力费用=A+B+C=960万元。
则正常年营业成本费用为：（1）+（2）=2490万元。
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8.4.2 人员工资及福利
本项目建成营业时预计定员为300人。人均年工资为20000元，福利费按工资额的14%计取，合计全年工资及福利费为684万元。 8.4.3 行政管理和公用费用
这部分费用主要有：办公用品费、邮电通讯费、制服摊销、保险费、旅差费、培训费、广告费及交际应酬费等。按同类企业实际支出，并参考目前同类企业水平计取，按营业总收入的4%测算，全年估计为：8412×4%=336万元。 8.4.4 非经营费用
非经营费用主要包括折旧及摊销、修理费、 财务费用、董事会费等内容。 （1）折旧及摊销
项目折旧及摊销参照国家现行有关规定进行计算。固定资产折旧采用直线法，残值率按原值的10%计取。折旧年限为：建筑物20年；设备及运输工具10年；家具设备5年。
项目正常年折旧额为：1082万元。项目递延资产按5年摊销，每年摊销费为80万元。
（2）修理费：项目修理费按折旧额的7%计取，年修理费为76万元。 （3）养老等保险费：按工资及福利的23%测算，计157万元。
（4）财务费用：财务费用由流动资金和长期借款利息两部分组成。本项目无长期借款。
（5）董事会费：按营业总收入的0.5%测算，计42万元/年。 （6）顾问费：按营业总收入的0.25%测算，计21万元/年。
以上6项合计全年总费用为376万元。 8.4.5 总成本费用合计
表8-3 总成本费用表
单位：万元 经营指标 营业成本费 人员工资及福利费 行政管理和公用费用 非经营费用 合计 如上表，本项目在正常运行年经营总成本费用为3886万元。
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数值 2490 684 336 376 3886 备注 8.4 财务评价
本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润2999.39。
表8-4 财务效益分析表
单位：万元
内容 客房收入 餐饮收入 收入 娱乐营业收入 其他收入 客房收入税金 营业税金 餐饮收入税金 娱乐营业收入税金 其他收入税金 营业成本费 成本费用 人员工资及福利 行政管理和公用费用 非经营费用 利润总额 所得税 净利润 数值 3387 3225 1080 720 187.98 178.99 119.88 39.96 1530+960=2490 684 336 80+76+157+42+21=376 8412-526.81-3886 3999.19×25% 3999.19-999.8 3999.19 999.8 2999.39 3886 526.81 8412 合计 8.5 使用权转让的收入预测
根据年金现值系数公式：P/A＝[1－（1+i）＾（-n）]/i；其中i表示报酬率，n表示期数,P表示现值,A表示年金。
假设在40年经营期内，本项目每年能产生净利润2999.39万元，按7%的折现率，根据计算年金现值系数为13.33，年金现值为：
（P/A，7%，40）=2999.39×[1－（1+7%）＾（-40）]/7% =2999.39×13.33=39981.87万元。
该部分收入可以用转让40年使用权的方式收回：39981.87×80%=31985.49万元
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第九章 社会评价
9.1 项目对社会的影响及相关措施
总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展是有积极的作用。
表9-1 项目建设对社会的影响及相关措施 社会因素 影响范围程度 可能出现的后果 措施建议 对居民生活水平提高人们的住房质影响到小区的居住人与生活质量的影量，提高了小区人民员。 响 的生活水平 对本地居民、设计院、对居民就业的影施工单位、监理单位物提高居民就业率 响 业管理公司等产生积极的影响 项目投资经营方、项目项目投资经营方获对不同利益群体出售对象、管理方、政得较大利润，提高了的影响 府部门，范围较小 居民的生活质量。 增添文化气氛、促进对地区、文化、教文化、教育、卫生方面，教育事业、形成健康育、卫生的影响 范围广 卫生环境 对地区基础设施、促进地区基础设施社会服务质量和基础设施、社会服务质建设，提高服务质城市化进程的影量等各方面，范围广 量，加快城市化进程 响 吸纳居民就业 定价要兼顾各方，按政策承建项目 持续发展 持续发展 9.2 项目对所在地的互适性分析
该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该项目地处汽车站附近，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。
本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用。
第十章 风险分析
10.1 原材料价格还会出现波动
虽然原材料价格最近一段时间比较稳定，但受宏观调控影响以及原材料的生产受到资源、能源和供求关系影响，预计建材价格在一定区域内会出现波动，存在增大成
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本的不确定性。
10.2 市场风险
与本项目相关的竞争性楼盘已先推出，并且被消费者认购，市场反馈良好，而本项目则仍然处于在建中，一旦市场发生波动，本项目将首当其冲面临冲击。
10.3 突发事件
一些突发事件对房地产市场的影响是不得不认真考虑的。如2004年下半年，台州地区遭受“云娜”台风袭击，直接影响各行业经济的增长，不同程度地给房地产业产生负面的效应。
10.4 敏感性分析
将建设总成本（不含土地费用）、年酒店净利润等因素作为不确定性因素来计算收回投资年份(等额年酒店净利润、不折现)。
进行敏感性分析。如果建设总成本（不含土地费用）和年酒店净利润分别向不利方面变动10%，税后利润将分别增加0.69年和增加0.94年；如果建设总成本（不含土地费用）和年酒店净利润分别向有利方面变动10%，税后利润将分别减少0.7年和减少0.78年。
表10-1 敏感性分析表
序号 0 项 目 基本方案 变动幅度(%) 0 +20 1 建设总成本（不含土地费用） +10 -10 -20 +20 2 年酒店净利润 +10 -10 -20 收回投资年份(年) 跟基本方案比较 8.49 9.87 9.18 7.79 7.10 7.07 7.71 9.43 10.61 增加1.38年 增加0.69年 减少0.7年 减少1.39年 减少1.42年 减少0.78年 增加0.94年 增加2.12年
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