附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图
1.3 可行性研究报告编制依据
（1）杜桥国际大酒店建筑方案设计
（2）临海市建设局《城镇建设项目规划要求0057号》 （3）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策 （4）中国房地产发展报告NO.5 （5）临海市2008年政府工作报告 （6）杜桥城市发展规划 （7）《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》
1.4 可行性研究范围
根据杜桥国际大酒店项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经济、酒店市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是酒店市场分析及营销战略，建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
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1.5 研究结论及建议
根据收益计算，本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润2999.39。全年营业税金为526.81万元。
在40年经营期内，按每年能产生净利润2999.39万元、折现率8%计算，年金现值35766.57万元。
财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，现场建设条件具备。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用，有明显的社会效益。
本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低风险，有较强的抗风险能力。
1.6 主要经济技术指标
杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见表1—1。
表1-1 杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标
名指标称 用地面积 总建筑面积 主楼建筑面积 其中 副楼建筑面积 地下面积 建筑密度 容积率 绿地率 汽车位 其中 地上 地下 数量 31 53566.20 31490.55 6730 15345.65 30 1.85 35 247 21 226 单位 亩 m2 m2 m2 m2 % % 辆 辆 辆 备注 20667.7 m2 含地下室 附图3 国际大酒店与国际星城的位置关系
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第二章 外部环境分析
2.1 宏观经济增长
2011年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。
我们对未来中国的经济应该充满信心。这种信心来自以下四方面： ①中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危机而打破和消除。
②推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。 ③中国经济保持平稳较快发展的基本条件没有变。
④中央的宏观调控能力以及宏观调控政策。为了应对金融危机，党中央、国务院采取了一揽子的宏观调控政策：扩大需求、增加投资的十项措施，调整结构、振兴产业的十个规划，以及十几个科技创新的专项等。
中国内需强大，必将率先走上经济复苏之路。
2.2 项目所处区位背景
2.2.1 台州市经济地位 台州是股份制经济的发源地，是中国当前两大经济模式之一的“温台模式”的创
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始者。其中，台州民营经济的比重占了台州经济总量的97%以上，高于同省的 宁波70%，绍兴96%的比重水平。高程度的私有化也促使台州拥有了雄厚的民间资本和发达的金融放贷业。据十五年前有关部门统计，仅路桥小小一个区的私人企业， 总资产上亿元的有18家，上千万的有2800多家，至于那一些500万元以上的企业，更是多如牛毛。台州虽然是个新兴的城市，名气不大，但起点高，发展迅猛。台州的人均收入水平超过杭州、宁波、上海、北京，跻身浙江省人均收入第二，全国人均收入前十名的位置，成为了继杭州、宁波、温州后的浙江又一大城市 。
2011年,国民经济保持平稳增长。据初步核算，全市实现生产总值2794.91亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值188.90亿元，增长3.0%；第二产业增加值1443.97亿元，增长10.2%；第三产业增加值1162.04亿元，增长8.6%；三次产业结构为6.7：51.7：41.6。全市人均生产总值为47779元，比上年增长8.3%，按年平均汇率折算已达7398美元。
2011年，市区实现生产总值987.18亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。市区人均生产总值达到63537元，比上年增长8.3%，按年平均汇率折算已达9837美元。
台州从来没有像温州一样，或者是人们学习仿效的榜样，或者是人们排斥攻击的对象。温州商人是在饱受争议中，自然而然地进入了高调；但台州商人则一直“闷声发大财”，他们低调，但他们的财富不见得比温州人少。台州的人均收入在长三角16个城市中，位居第一，台州城镇居民轿车拥有量全国第一。
2.2.2 临海市杜桥镇经济社会概况
杜桥镇是台州市规模最大的省级中心镇，全镇陆地面积186平方公里，户籍人口20.05万，外来人口近5万人，辖7个办事处，123个行政村，4个社区。2007年，全镇实现工农业总产值101亿元，财政总收入3亿元，农民人均纯收入8527元。
杜桥地处浙江中部沿海，台州湾入海口北岸，南接台州市区，北靠三门湾，紧邻国家地质公园——桃渚省级风景名胜区，距海门港10公里，距路桥机场20公里，距甬台温高速公路道口50公里，75、83省道在镇区交汇。全镇陆域面积186平方公里，总人口19.6万人，其中建成区面积5平方公里，城区常住人口5万人。是全国及浙江省综合改革试点镇、浙江省中心镇及台州市规模最大的中心镇、临海市的次中心城市。
杜桥历来是椒北平原的经济、商贸、文教中心和货物集散地，辐射周边近40万人口。拥有全国四大眼镜批发市场之一的浙江眼镜城，现有眼镜相关企业900多家，眼镜从业人员达2万余人，销售队伍遍布全国各个角落，并在世界20多个国家和地区设立了眼镜销售点。
境内拥有占地近40平方公里工业园区和近3000家工业企业，其中国家级化学原料药基地规划面积20平方公里，是目前国内最大的化学原料药基地，通过几年的发展将成为中国浙东南“药谷”、国际化学原料药科研开发中心和生产贸易中心。
附图4 临海市东部区域工业布局示意图
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杜桥第三产业较为发达，先后建立了眼镜、家具、建材、炒货等一批专业市场及耀达商场、华联超市、如海超市等大中型商场、超市。开办了久久、新港、华吉等一批上规模档次的宾馆酒店。镇区工行、农行、商行、建行等金融机构齐全，且实力雄厚。国家二级车站——杜桥客运中心为目前华东地区最大的乡镇级车站。
杜桥基础教育、职业教育、成人教育一应俱全，是省教育强镇，杜桥中学是省级重点中学，杜桥小学是省示范性小学，杜桥电大是全省首家乡镇级电大。镇区设有市直属医院——临海市第二人民医院。
随着东部沿海大开发，为加快工业化进程，临海市政府强势推进以杜桥为中心的南工业发展区的基础设施建设，力争到2012年工业总产值达230亿元以上，财政总收入达到7.5亿元以上。其中规模以上企业达到150家以上，规模以上企业总产值达110亿元以上，这为商品房的开发提供了广阔的市场，必将带动杜桥房地产市场的发展。
根据杜桥镇十五届人民代表大会精神，杜桥镇实施“夯实基础、丰满城区、南向拓展”的发展战略：
夯实基础：启动完成一批城市重点基础项目，增强城市发展后劲；
丰满城区：丰满现有城区板块，突出城市的宜居性，倡导居民住宅小区化； 南向拓展：建设滨海路中心区，完成滨海路中干道路建设，再造一个杜桥繁荣中心；
杜桥城市发展总体目标：到2020年，建设用地面积将达到20平方公里，城市人口在20万以上，城镇总人口达40万以上。为此，杜桥城市化建设将按照\工业进入园区、住宅进入小区、商业进入街区\的发展原则，加强规划管理，合理布局、配套建设，把杜桥城区建设为设施完善、功能齐全的现代化滨海城市。
附图5 临海市杜桥镇区位图
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