2.3 项目宗地价值
宗地土地价值的形成，主要决定于地块的四至条件、七通一平条件、生活配套、交通、周边景观等等。项目宗地南面连接杜桥镇的主干道滨海路，西面连接嵩山路。是未来的台州东部区块的商业中心。
拟建的新浙江国际眼镜城与本项目相邻。该眼镜城位于临海市杜桥镇滨海路与杜西路交叉口的西南角，规划总用地面积71750.71平方米，其中道路用地面积11092.57平方米。本项目与浙江国际眼镜城将同时动工，到时将在本镇产生轰动效果，吸引大批眼镜从业者关注本项目。
2.4 项目外部环境分析结论
国家统计局数据显示，宏观调控的部分政策已经起到作用，经济开始复苏。 杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘，发展前景非常广阔。杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，企业众多，对高档酒店的需求旺盛。
项目宗地是未来的台州东部区块的商业中心，并与拟建的新浙江国际眼镜城相邻，商家云集，对高档酒店的需求旺盛。
第三章 项目市场分析与营销战略
3.1 杜桥镇房地产市场现状
近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下，杜桥的房地产业也同时保持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场，拉动了杜桥及周边百姓对“商品房小区”的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产
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市场的发展。此后，蓝盾时代名邸的开发进一步促进了杜桥消费者对商品房的接受。随着杜桥作为副中心城市地位的进一步强化，城市配套建设的完善，会有力推动杜桥房地产市场的全面提升。本项目开发商台州万邦置业有限公司在本镇开发的另一个楼盘万邦·国际花园项目，强化了“万邦”地产品牌在杜桥人心目中的地位。
依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城的行政、商贸、服务等综合中心。本项目位于杜桥镇西侧的新城区，即杜南大道与滨海路交汇点，杜南大道是连接规划建设中的台金高速公路东延线和沿海高速公路的主通道，滨海路是杜桥城市建设中最繁华的商业与金融区，商业网点密布，生意兴隆，项目其未来的升值潜力显然无比巨大。
3.2 杜桥宾馆饭店基本情况
由于本项目位于台州市杜桥，故竞争性业态选择杜桥镇同类的宾馆饭店进行比较。
目前杜桥镇星级酒店有4家，建有3家三星级酒店，1家二星级酒店。整个杜桥镇现有各类酒店、小宾馆40余家，客房数量300间左右，总体上看规模小、档次低，服务业尚处于乡村小集镇的落后状态，如遇到重大商务活动、团队旅游、节假日等活动，镇内宾馆接待能力就受限制。
杜桥现主要有久久大酒店、新港大酒店（即杜桥大厦）、华吉宾馆等主要宾馆（兼营餐饮娱乐）。目前设施还较为完善，基本能够满足需要，全年入住率也达到70%至80%。但它们的规模较小，如华吉宾馆不过100多间客房，新港大酒店只有70多间客房，久久大酒店仅有50多间客房，缺乏接待大型旅游团和大型会议的能力。随着经济发展、城市规模扩大和桃渚风景名胜区的开发建设，可适时建设一家规模更大的三星级以上宾馆，位置可选在镇区未来商业中心的滨海路一带。
（1）华吉宾馆
华吉宾馆位于临海杜桥镇解放路411号，占地面积16000平方米，按三星级设计构造，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体，并配有商务中心/美容美发/大堂吧等的涉外旅游宾馆，拥有客房165间，餐饮同时容纳700人就餐；目前旧楼标准间房价100元左右，新楼标准间房价210元左右。
（2）久久大酒店
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临海久久大酒店地处临海市杜桥镇府前街332号，仅有50多间客房，主要经营项目有餐饮、住宿、卡拉ＯＫ等。
（3）新港大酒店
临海市杜桥镇新港大酒店地处杜桥镇杜桥大厦，客房数量有70多间，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体。
（4）花园大酒店
临海花园大酒店位于杜桥镇杜前路188号，新客站附近，客房数量约80多间，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体。目前标准间房价在130元左右。
本公司详细调研了临海市内同档次的酒店：国贸饭店、远洲国际大酒店、华侨酒店、华吉宾馆、台州府大、惠风酒店。详见附件二：同类酒店调研数据。
3.3 项目定位
3.4.1 功能档次定位
根据杜桥镇现有酒店状况，并考虑杜桥镇地区经济和旅游发展状况、区域环境、发展趋势，本项目建议定位于四星级标准酒店，即按照国家旅游局四星级酒店评定标准进行规划设计，把本酒店将建设成为集餐饮、客房、康乐、休闲、会议、商务等诸多功能于一体的综合性高档商务酒店。 3.4.2 市场形象定位
随着以杜桥为中心100平方公里滨海工业新城战略的实施和城镇建设的不断扩充与完善，杜桥的城市形象日益突出。从设计 、建设、装修到运营管理都注重突出酒店的文化品位，形成酒店的独特个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象，成为杜桥镇一张新的名片。 3.4.3 目标市场与客户定位
（1）杜桥镇及周边乡镇居民。
（2）浙江省化学原料药基地临海区块、杜桥南工业发展区及其他企业的管理人员和技术人员。
（3）个体工商户、市场业主、在外经商的成功人士
杜桥作为台州市的中心城镇，经济发展迅速，拥有庞大的消费群体。同时杜桥人
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民在外经商人数众多，主要从事建筑业，眼镜批发零售、服装鞋帽批发零售等行业，他们把在外经商所赚的钱用来在家乡投资房产 （4）政府、社会团体、事业单位工作人员 这部分人收入较高且稳定，消费欲望强。
3.4 营销推广策略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略： (1)广告宣传策略。
由于万邦·国际花园的成功开发与经营，台州万邦置业有限公司已在杜桥消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。万邦·杜桥国际大酒店项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和 “卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。 (2)促销策略。
一般按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。
拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④有针对性(销售对象)的举办展销会；⑤集团认购；⑥售楼现场样板房促销；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨其他促销手段。
第四章 建设方案
4.1 规划指导思想
根据项目的总体规划构思、建设目标要求及杜桥镇资源条件，本项目的规划设想指导思想是：
1.酒店的设计将充分体现“建筑是空间艺术”的指导思想，使之成为杜桥镇乃至临海市东部区块标志性的建筑；
2.酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足客户商务、公务、会议、休闲需求，为本地经济发展提供便捷的服务；
3.酒店的各项配套设施，要全面化、人性化，将为客人提供住宿、餐饮、娱乐、休闲、商务、购物等全面服务；
4.设计理念：
分区合理，流线清晰，设施完善，以人为本，外形端庄，空间丰富，创造一个生态型和标志性建筑。
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4.2 设计原则
设计构思特点：
格调-纯净；风格-独特；构局-整体；手法-含蓄；技术-先进；功能-合理；交通-高效；造价-经济。
本酒店由主楼、裙楼、地下室、室外广场四部分组成，主楼主体部分为客房区域，裙楼主要包括餐饮区域、康乐中心、会议中心，地下室主要包括地下车库、仓库等辅助用房。
在方案设计的过程中，把握住几点原则：
A、总平面布局必须用足、用好、用活规划要求。确保符合规划对建筑容积率、建筑密度、绿化率的要求。合理处理酒店与地块东面商住区的相互关系。合理设置建筑对商住区及城市道路的影响。
B、在主楼的设计中做好酒店，餐饮，康乐，会议，四大主体板块功能的合理布置，使个部分相对独立又联系管理方便。裙房的货物运输交通和各部分的人流的交通分流。
4.3 总平面设计
1.布局分析：
整个建筑群沿街半围合布置，南北自然形成一个弧形的广场，在不规则用地形状下自然形成了建筑群体理性组合，同时建筑群体西边的错落丰富了天际线，这样，建筑、广场便形成了一个有机的整体。
2.景观环境分析：
在本次设计中，我们着重考虑了对地块东面国际星城良好景观的借用，同时利用内院引进阳光和空气。
在地块西面入口广场的牵引下，建筑、广场一起连成了一个有序列的空间景观链，成为了整个区块的一个鲜亮的节点，同时在设计中把建筑各个不同功能主要入口面向各城市道路布置。在群体建筑的设计中通过多种手法合理布置不同的功能，既做到功能相对区分，又把阳光和空气引入室内。
3.交通流线组织：
地块三面均为城市道路，设计把酒店主入口设置在西南角，西北面为康乐主要出入口，西面与南面布置机动车入口和地下车库出入口；北面和地块与商住区内侧考虑了货物入口。沿各建筑物设计环形消防车道，在裙房下设计地下停车库，在车道周边设置了机动车位。地面停车位为植草砖铺装。
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