其纳税人是投资方还是被投资方？
答：国税函[1993]368号文件规定，对于以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房地产税。
《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。企业以房产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。从会计处理的角度来看，投资方将固定资产投出后，帐面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。因此，企业以房产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。
7、关于住房专项维修基金。
问：房地产公司收取的住房专项维修基金是凭什么标准收取的，是否有具体文件？
答：根据建住房[1998]第213号规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2%─3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。具体比例还应参见当地规定。相关文件：《住宅共用部位共用设
施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日起施行）。
8、签订电梯安装协议，包含设备价款，应索取什么样的票据？
答：“以从事货物的生产，批发零售为主，并兼营非应税劳务的企业，企业性单位及个体经营者”的混销售行为，应视为销售货物征收增值税。”此条规定所说的“以从事货物的生产，批发或零售为主，并兼营非应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50%，非增值税应税劳务营业额不到50%。电梯销售公司如果以销售电梯为主，则上述情况应按总价款开增值税销售发票。属混合销售行为，应按总价款开具普通销售发票。
9、房地产商将待出售的商品房装修自用如何处理？
问：房地产开发公司将待出售的商品房装修作办公室用，商品房是否转入固定资产，发生的装修费是记入固定资产还是记入待摊费用？
答：根据国税发[2003]83号，将开发产品用于本企业自用等视同销售，确认销售收入，并且将商品房转入固定资产。根据国税发[2000]84号文规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除或分期摊销，但不得预提。企业以经营租赁方式租入的房屋，其发生的装修工程支出，作为递延费用在租赁合同的剩余期限内平均摊销。如一次性装修费用数额较大，可一次性进行审批，分期在税
前扣除，企业以后年度在每年度分摊时，报主管税务机关审核确认。
同时，如果你公司的装修符合下列条件之一的，应视为固定资产改良支出：
（1） 发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；
（2） 经过修理后有关资产的经济作用寿命延长二年以上；
（3） 经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值，并适当延长折旧年限，计提折旧：如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均返销。
因此，根据您提供的信息进行判断，您公司自用房应转入固定资产作销售处理，另装修费用金额较少时，可在发生当期直接扣除或分期摊销。
10、开发期较长的管理费用能否跨年度待摊挂帐？
问：由于开发期较长发生的管理费用能否跨年度待摊挂帐？土地成本可否按收入来配比到各项目成本？
答：管理费用属期间费用，不能跨年度分摊。
11、土地成本应按每单位销售成本分摊。
无偿使用的房产如何征收房产税？
问：甲公司是一家外商投资房地产开发企业。甲公司开发建设了A房地产，公司老板又组建了乙公司（属内资公司），乙公司与甲公司将A房地产二楼（1300平方米）的1000平方米以每平方米30元订立了租赁合同，乙公司又将该1000平方米以每平方米40元价格租给了B公司。多余的那300平方米是老板的亲友以乙公司子公司的名义（即乙公司下的分支机构）开了个咖啡馆，是甲公司无偿给咖啡馆用的，该咖啡馆是定额包税的，已经开了3年，且年年亏损。现地税局要甲公司缴纳给咖啡馆用了3年的租金收入的营业税（按B公司租金价格计算）。请问：（1）这3年的租金非缴不可吗？（2）该如何筹划？用何种办法能更节税？（如果以甲公司和乙公司共同投资该咖啡馆是否可行？）
答：（1）甲、乙两企业是独立的法人，独立的纳税主体。甲、乙两企业签订租赁合同，应按规定缴纳印花税，双方按照租赁金额的1‰计算；甲公司取得的租金应按规定缴纳5%的营业税和18%的城市房地产税。
（2）公司将房产再转租给B公司，则乙公司需按取得的租金收入缴纳5%的营业税。如果取得的租金超过了支付给甲公司的租金，则超过部分还要缴纳12%的房产税。
（3）甲公司老板的亲友以乙公司的名义设立咖啡馆。在这笔业务当中，虽然甲公司无偿给咖啡馆使用，但由于甲、乙公司存在关联关系（乙公司是甲公司老板投资组建），因此，按照《税收征收管理法》第三十六条的规定，应视同租赁，由税务机关核定同行业、同类型租赁金额，由甲公司缴纳城市房地产税和营
业税。《税收征收管理法》第三十六条规定，关联企业之间的业务往来，必须按照独立企业之间的业务往来，收取或者支付价款费用，而影响应税收入或应纳税所得额的，税务机关有权合理调整。这里的关联业务包括购销、租赁、提供劳务、借贷款业务等等。因此，当地税务机关要求甲公司按照B公司的租金价格计算缴纳3年的租金收入是完全有依据的。
如果甲以该300平方米的房产出资、乙公司以现金出资，共同成立咖啡馆，则城市房地产税、营业税均或免除。
12.、房地产公司预缴所得税问题
问：（1）税务机关让我们房地产公司以预收帐款预缴企业所得税，明年结帐成本后可否递减应缴所得税。（2）房地产企业开发期限长，能否用完工百分比法结帐成本。由于去年我们没有确认收入和成本，期间费用归集在长期待摊费用里，今年能否一次结转？
答：预缴的企业所得税可以在项目竣工后所得税汇算清缴中抵减，多退少补。房地产开发成本的结转应采用单位销售成本方法，即用已售面积乘以单位销售成本。期间费用应当按年结转，不得跨期结转。
13、房地产公司的广告费用列支