化会对项目投资额产生影响；项目建成投产后所需原材料、燃料、动力等价格的变化会对产品生产成本产生影响；在项目寿命周期内，项目产品销售价格变化会对产品销售收入和销售利润产生影响。价格的变动是项目评估中所要考虑的非常重要的不确性因素。⑵工艺技术方案和技术装备的更改。现代科技飞速发展，新工艺、新技术、新设备等不断涌现，在投资项目可行性研究和评估时拟定的生产工艺、技术方面和机器设备有可能在项目建设和实施过程中产生为更。这样将会对企业的经营成本、经济效益带来影响，进而引起投资效益指标的变化。⑶生产能力的变化。由于市场需求、原材料供应等因素的影响，有可能使投资项目生产能力下降或达不到设计标准，这样可能使成本上升、销售收入下降，预期的经济效益无法实现。⑷建设工期和资金结构的变化。由于外购生产设备不能及时到货等原因，使建设工期延长，进而增加项目投资贷款利息，提高建设成本。建设资金或经营资金结构发生变化，如自有资金比重降低、债务资金比重上升等，会影响投资项目的建设成本和经营成本，并最终反映在投资效益指标上。⑸项目寿命周期的变化。投资项目经济评价中的许多指标，如净现值、内部收益率等都是以项目寿命周期为基础计算的，但是，科学技术的快速发展，有可能使整个投资项目的技术寿命周期缩短，同时，经济的发展和市场需求的变动有可能使项目产品的市场生命周期也日趋缩短，这些都不可能避免地对投资项目的经济效益产生影响。⑹利率和汇率的变化。对于利用国内或国外银行贷款建设的投资项目，利率或汇率的变动，都会使项目实际支付的利息发生变化，从而影响投资项
目的总成本。⑺政策因素的变化。对投资项目产生影响的政策性因素主要有：国家的产业政策、财税政策、环保政策和经济管理体制等。这些政策性因素发生变化，不仅会造成投资项目经济效益发生变化，而且可能会给项目带来较大的风险。⑻其他因素的变化。除上述主要因素外，还有许多难以控制和预测的不确定性因素对投资项目效益产生影响，如国际性金融危机、战争、自然灾害等。 2.简述线性盈亏平衡分析的假定条件。
答：进行线性盈亏平衡分析，通常需要作以下假定：
（1）生产量等于销售量。（2）把生产总成本按其性态不同区分为固定成本和变动成本。（3）在一定时期和一定的产销量范围内，产品销售单价不变，产品销售收入为产销量的线性函数。（4）在一定时期和一定产销量范围内，单位产品销售税率保持不变，销售税金为产销量的线性函数。
3.什么是房地产制度变革风险？
答：（1）土地使用制度改革风险。土地使用制度改革会对房地产商品的价值产生影响，如果使这种价值降低，房地产市场中经营者和投资者就会蒙受损失。比如，使用年期、补偿和收费的规定等都可以导致开发成本的增加。
（2）住房制度改革风险。住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。 4.简述房地产投资敏感性分析的步骤。
答：⑴选择最能反映项目经济效益的指标。 ⑵选择需要分析的不确定性因素。在作敏感生分析时，一般选择房地产产品产销量、房地产售价（租价）、成本、以及固定资产投资等作为不确定性因素。⑶确定变量的变化范围并计算经济效益指标相应的变动幅度。⑷确定项目对风险因素的敏感程度。
5.简述房地产投资可行性研究的任务。
答：房地产投资可行性研究的任务主要包括：（1）全面了解市场需求状况及其发展趋势。包括市场供需状况，特别是竞争性房地产供给状况。这是决定项目是否上马的基本依据。（2）选择投资项目和最佳实施方案。该投资是新建房屋、旧房改造、还是房屋出租或物业管理服务，比较各方案并确定最佳方案。（3）确定适当的建设规模和质量水平。包括室内设备要求、公共设施等情况，确定房屋应达到的层次水平和服质量。（4）评价建设地点和环境条件。包括分析交通便利条件、市场竞争情况和所在地经济发展状况。 6. 简述敏感性分析的一般步骤。
答：进行敏感性分析，一般遵循以下步骤：⑴确定分析的项目经济效益指标。⑵选定不确定性因素，设定其变化范围。⑶计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素。⑷绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值
四、计算题
1.某房地产投资项目投资500万元，建成并租给某企业，第一年净收
入为66万元，以后每年净收入132万元，第十年末残值为50万元，折现率为12%，该项目从财务效益上讲是否可行？ 解题思路
该投资项目在有效年份内的财务净现值为
1066FNPV??500???1?0.12t?2?1?0.12??1?0.12?
t10132?50 =-500+703=203（万元）
由于FNPV=203万元＞0，所以，该房地产投资项目在财务上是可行的。 2．房地产开发公司年开发建设能力为60000平方米，固定成本为5768万元，每平方米的变动成本为1552.2元，假定每平方米计划售价为3200元，每平方米税金及附加费为280元，求该公司用开发建设面积、销售价格、生产能力利用率及销售收入表示的盈亏平衡点。 解题思路
解：我们知道,房地产产品销售收入和产品销售成本都是产品销售量的函数,当它们之间呈线性函数关系时则认为它们之间的盈亏平衡属于线性盈亏平衡。
(1)计算用开发建设面积（产销量Q）表示的盈亏平衡点
说明该公司的保本产量为42170平方米，产（销）量允许降低的最大幅度为29.72%。
(2)计算用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点
说明该公司可以在保证不亏损的情况下，将产品售价由原计划的每平方米3200元降至2793.5元，最大允许降幅为12.7%。 (3)计算用生产能力利用率表示的盈亏平衡点
或
说明该公司实际产销量只需达到开发建设能力的70.28%即可保本。
(4)计算用销售收入表示的盈亏平衡点 TR*＝3200×42170＝134944000（元）
说明该公司年销售收入只要达到13494.4万元即可保本，由原计划年销售收入19200万元（=3200×60000元）的最大允许下降幅度为29.72%，项目在年销售收入上具有较强的承受市场风险的能力。 3.有一房地产开发经营公司，根据市场调研及综合有关专家意见，统计出该项目建筑成本上涨情况的概率，如下表所示。试计算建筑成本上涨率的期望值和标准差。