武汉·金地中心城营销策划报告
? 项目地块邻近主干道，噪音污染较严重
地块北临珞喻东路，光谷一路贯穿南北。交通主干道的邻近，使项目居住环境相对嘈杂，客观上对项目品质感有所影响； ? 现阶段项目工程形象仍缺乏正面视觉震撼
现阶段项目工程形象仍不具备建立环境体验示范区的条件，客户尚不能全面直观的感受产品的真正价值;
3. 项目机会点
? 地理位置带来的后发优势
项目处于热点板块光谷，其武汉科技新城“公园商务中心”、“王家店旅游服务中心”、“鲁巷商业服务中心”三心之心的特征，使得项目区位前景将被日益看好。
? 项目在武汉市场拥有独特性和稀缺性
武汉针对白领的小户型的产品并不多见。因此，产品拥有的鲜明个性为未来市场热销提供了可能。
? 宏观调控对二次置业贷款的限制会对项目销售进程产生不利影响
? 项目定位
主力总价约70万； 一、 客户定位
总 价
———— 首付4成，约为28万； 价格决定阶层 以武汉为中心 辐射全省面向全国华中科技大学，
产品 ————
特性 森林公园为邻； 与知识经济时代的高收入阶层及 新晋富豪匹配； 的白领阶层 2、
3、
客户构成
光谷 区域 武昌 区域 武汉 区域 湖北 区域 异地 区域 潜在客户描述
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地区 客户类型 客户特征描述 对应购买动机 考虑到老人及小孩居住需求，对居住环境、硬件配套和软件服务要求较高； 住所离工作单位近；适度有着极高的要求； 社区环境与户型空间重点单位来源 企业光谷区域 科研教育精英 高级公务员 传统商圈武昌区域 商务人 商人 金领 多受过高等教育，为光谷区域内高新科技企业的相关负责人， 收入高； 多为周边高校、科技企业的学科带其至少代表所从事领域的国内领先水平；教育程度与收入皆高； 多为省市级部门相关高级官员，收入渠道多元 多为武昌传统商圈内已经商多年的商户，收入丰厚，喜爱攀比；原有住房已不能满足现有居住需求，需要换置更加气派的高档住宅； 接受过高等教育，在商场打拼多年，经验丰富，眼光长远，对任何事物有独到见解，属于职业经理人范畴； 年轻高知，具有投资意识，眼光独富士康、中芯国际、精伦电子、烽火集团、华工科技、楚天激光、团结激光、凯迪电力、长飞光纤、江钻股份、中冶南方等。 华中科技大学、武汉大学、中南民族大学、武汉科技学院、中南财经政法大学、华中师范大学、中国地质大学、武汉理工大学、709、717研究所、铁四院等。 头人、院系负责人或高级工程师，对居住环境、空间舒舒适；社区私密性强 省市区各级政府机关 社区的规模、环境、氛围、大器，以及社区的名气； 中南商圈、鲁巷商圈以及各大学周边形成的商业圈层等。 社区环境、居住舒适性、周边配套，物业价值、升值潜力； 武昌区域内的一些外企分公司、知名企业公司职业经理人等。 金融到，生活快捷，工作占去大部分时社区环境、配套服务、物业价值、交通路网、信息系统； 股票、基金投资公司，银行、保险类公司等。 IT人 间，信息来源丰富，属于新时代信息化包装的人群； 非汉口传武汉 统住户 境外人士 政府湖北省 高 官 私企高 管 对居住汉口没有绝对的地源情怀，更看重居住社区的品质，属于多次改善型住房类别，且能够很快适应居住环境的改变； 社区环境与户型空间舒适，住户层次，社区配套； 目前拥有高档住宅的业主 在武昌相关高校及外资企业任职，社区文化，配套服务，在武汉计划居住时间超过5年，收入高，且多享有专项住房补贴； 湖北省各地市级政府高官，收入渠道多元； 从事行业多样，有丰厚的经济基础，文化层次中等，渴望进入中心城市主流社交圈； 对一线城市失去投资信心，开始转国际社区的服务水平； 全市百所高校外教；NEC电子、法国阿尔斯通等众多外企高级管理层。 子女落户、养老； 荆州、黄石、孝感、宜昌、襄樊、荆门等 项目品牌；住户层次；子女落户；养老 认可武汉的城市经济发展空间及本产品的投资价值； 项目区域；项目品牌；产品的投资价值 荆州、黄石、孝感、宜昌、襄樊、荆门等。 投资 向二线城市武汉，并对武汉首个成异地 武汉情 结
品豪宅充满投资信心； 有武汉工作生活和学习经历，对武汉地域怀有深厚感情的富裕人 珠三角城市（深圳、广州等）、长三角（如：上海、温州）等。 全国各地 - 22 -
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二、项目定位
产品定位——大小户型房源
推广形象定位——毗连名牌大学 光谷中心绿化带
开盘广告定位———光谷之心，一生之城；爱HOUSE,爱自己
三、定位支撑
?支撑一：领先的国际人文新区 规划中的三心之心
本案处于光谷未来战略规划中心：武汉科技新区“公园商务中心、王家店旅游服务中心、鲁巷商业服务中心”的核心位置。 精英汇集之地
位于鲁巷的大洋广场 位于光谷的中北仓储
富士康、楚天激光、长飞光钎、中芯国际等世界知名企业、高新技术企业云集，吸引更多高级精英人才汇聚光谷，使光谷成为武汉经济发展的新引擎。 生活配套完善齐全 外配套：
医院/ 同济光谷医院、武汉市关山医院、湖北省中医院等 商业/ 亚洲最长的商业步行街、鲁巷广场购物中心、 武汉数码港、光谷书城、苏宁电器、中百仓储、 中商平价等
酒店/ 华美达光谷大酒店、湖滨花园酒店等
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餐饮/ 新加坡美食广场、金福盛大酒店、东鑫酒店、 鲁磨路美食一条街等
银行/ 工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、 浦发银行、民生银行等内配套：
7200平方健康会所、2000平方幼儿园、10000平方商业街； 路网完善直达市心
地铁2号线、中环线路网、城区快速干道瞬间直达武汉三镇 以及“8+1”城市圈；
?支撑二：教育领先名校汇集
华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、中南财经政法大学、中国地质大学、武汉理工大学、武汉科技大学、中南民族大学等28所高校。
华师附中附小、华科大附中附小、光谷实验中学、关山中学、鲁巷实验小学、武汉外国语学校美加分校、枫叶国际学校等多所知名中小学。 ?支撑三：坐拥全国最大的城市森林公园
马鞍山森林公园位于武汉城东，区域总面积为713.33公顷（约1万亩），其中陆地面积691.7公顷，森林覆盖率为47.5%，山地、水面、农田、村庄分布合理，构成典型的山水田园自然风光生态型环境。目前，绿地率已达到83%，绿化覆盖率达到91.7%。 ? 支撑四：白领商住
整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的规划设计使得小区内部步移 景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。
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? 支撑五：空间功能丰富
一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。； ? 支撑六：金地品牌实力体现
金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。金地坚持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景?翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园；在上海，开发了格林春晓、格林春岸项目。截止目前，正在和即将启动的有格林世界、未来域两个项目。
? 营销方案
一、 整体战略
广告轰炸 强迫记忆 短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚焦全武汉公众关注 事件营销 精准传播 针对目标客层群体的直销行为（小众活动及大客户直销） 人海战术 多点销售 1+ N多点销售模式 - 25 -