客户类型 成功家庭 新锐家庭 望子成龙 务实家庭 主要是周边工业园区的中主要是周边产业主要是周边板块个体经营周边普通个体经营市场对象高层管理者，高收入个体的普通技术人员，者、中高管理层、企事业者，拆迁人群，中分布 经营者，以及周边板块公周边商圈中普通干部、周边板块中高端收层管理者 务员、高级白领 白领 入者，区县客户 关心配套、交通的更看重房屋质量和买房追求成功感觉，要求注重品质，同时也注重配利益点 便捷程度，对价格性价比，心理需求生活品味全方位提升 套完善，生活环境好 比较敏感 不是太高 年龄结构 31~50岁占70% 25~30岁占20% 大专及以上占70％ 25~30岁占65% 31~35岁占20% 36-50岁占10% 大专及以上占55％ 一房20% 两房40% 三房30% 25~30岁占20% 31~35岁占35% 36~45岁占25 大专及以上占40％ 两房30% 三房50% 四房20% 25~30岁占40% 31-35岁约20% 36-50岁约占30% 大专及以上占55％ 一房10% 两房50% 三房40% 文化程度 四房20%，三房50%，两房户型结构 30% 4、区域竞争现状分析
东海阿特豪斯在产品面积区间与项目占地规模方面都与本案极为相似，和本案的距离最近，因此东海阿特豪斯作为本案的主要竞争对手；中交丽景在开发商实力、下期推出产品与本案接近但项目规模太大与本案不具对比性，故作为次竞争对手；晋愉天意开发品牌在西区已形成地方性品牌，但现在是属于尾盘销售，竞争力不强。
（1）地域因素。涵盖楼盘周边环境、交通，区域配套等多重因素。由于本案与周边3个竞争对手距离太近，周边环境和交通配套都极为雷同。
中交丽景距离爱情公园最近，加之项目规模大，除自身带有商业裙楼外还特别引进永辉主力店，弥补区域生活方面的配套，并同时享用巴国城悠闲商业配套，竞争力最强。东海阿特豪斯项目商业依靠小区入口处规划广场的商业裙楼。 （2）楼盘个别因素。包含项目自身配套、户型设计、发展商品牌、设备，装修，用材，外观等多方面因素。
中交丽景凭借项目占地优势，完善的自身生活配套和中交强大的品牌支撑，最具竞争力。东海阿特豪斯在户型设计上相比中交户型面积偏大，加上发展商品牌实力不及中交。晋愉在重庆西区虽有一定的影响力，但目前在售产品所剩无几，
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客户选择区间不大，竞争力最差。
（3）工程形象进度。项目建筑、景观等的呈现程度。
中交丽景开盘销售时间最早，目前已有楼栋封顶，工程进度较快，售房部周围园林景观也已呈现在客户面前；东海阿特豪斯由于小区前规划有市政广场，因此目前在广场处打造的园林景观已初具成形展现在客户面前，故次之。晋愉天意目前虽已是尾盘销售，但在景观园林打造上还欠缺，故最差。 （4）营销。项目营销包装、市场时机等因素。
中交丽景开盘销售最早，因此在项目营销包装及市场推广方面已趋于成熟，下期开盘时间定在3月20日前后，在本案区域内属于开盘较早的项目，因此竞争优势明显。东海阿特豪斯现在也进入项目整体销售中期，营销策略采用“低碳、人文”，但在下期推货时间上可能会是区域内最晚推出的项目，故竞争力稍次。晋愉天意在目前的尾销期，营销推广方面的投入逐渐减少，故最差。
（5）物业品牌。保利物业拥有来自沿海各城市的先进物业管理经验，现立足重庆，不断自我完善的同时，故本案竞争力最强。中交物业在实力强大的中交集团支撑的背后，服务项目期间，平时抓紧加强专业培训及消防演练，为今后的业主服务工作及公司的物业管理工作奠定了坚实的基础，故次之。晋愉在西区已拥有部分客户，树立了良好的口碑，故再次之。东海在重庆发展虽具有一定的影响力但阿特豪斯开发项目体量较小，加之东海在西区影响力尚且不足，故最差。
三、 项目SWOT分析
1、项目自身优势
（1）地处大渡口双山片区与九龙坡区二郎片区交汇处，紧邻九龙园区行政中心，周边教育、商业、银行、医院、购物、酒店、餐饮娱乐等设施完备，成熟中央生活区畅享全能生活派。
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（2）周边环绕迎宾大道、大件路、火炬大道、陈庹路等城市主干道。城市大巴（BRT）、325、466、204、239、891等多条公交线路环绕，近享轻轨2号线、规划中的轻轨5号线（即将动工），游走城市间。
（3） 居重庆“公园之城”，周边彩云湖公园、红狮公园、中交爱情运动双主题公园等8大公园环绕；巴国商业步行街、金科商业街毗邻，乐活生活森呼吸与你同乐。
（4）逾百米的超宽楼间距，双向视野通廊，最大限度享有醇美景观；小社区，大空间，30—80㎡浪漫爱巢，可变空间梦想无限大。
（5）中国房地产成长力领航品牌——保利地产，19年积淀，24座城市布局，用心构筑西城浪漫理想国。
2、项目自身劣势
（1）本案是保利地产在重庆第一次尝试的小户型项目，其户型虽性价比较高，但设计上并无超越，且与所在区域的重点竞争项目的户型产生同质化现象，由于本案进入区域时间较晚，致使大大降低了本案的竞争力。
（2）从外部配套上讲，主要依靠自身引进的社区商业，并不能完全满足住户的日常需求。
3、项目外部机会
（1）重庆近几年来的迅猛发展，大量外地人口入住重庆，在一定程度上增加了刚性需求；此外重庆属于二级城市，相较于北京上海等一级城市，重庆的房地产市场运行有序，健康，泡沫经济并不严重。
（2）周边交通随着轻轨以及内环高速的修建，与其他主城各区的距离大大缩短，促使该区域的升值空间巨大。
（3）所属的二郎板块区域内打造众多公园地产，该区正以西区CLD的形象颠覆着原有的旧工业园区形象，区域形象正逐步改善，愈加适宜居住。
4、项目外部威胁
（1）市场调控政策趋紧，重庆限售令预期、房贷政策二套首付提升至6成，消
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费者与开发商的观望情绪都比较严重，影响市场信心。
（2）周边主要竞争对手紧逼、存在客户分流影响，此外，现目周边竞争下期推货时间和产品与本案极为相近，结合本项目营销节点安排，本案与周边竞争项目在推货节奏上有一定重叠，与周边项目的竞争相对激烈。
5、分析小结
（1）本案并无真正的“硬伤”，但亦较为明显的优势，并且竞争楼盘所在地段、规模、产品、价格均与本项目存在较大的同质化，因此，竞争相当激烈。 （2）由于本案是高层，且户型偏小，主要目标客户群为刚性需求的首次购房者以及改善性住房，因此，受国八条影响较少。此外，悬而未决的重庆限购令也促使二次购房者提前购房，规避政策的与影响。
（3）本案周边景观资源丰富，交通便利，加之二郎板块未来的发展预期，使得本案辐射范围加大，不再仅仅局限于西区（大渡口区、九龙坡区、沙坪坝区）。 （4）“新国八条”中对契税的要求，促使购房者逐步改变购房习惯，购房者会一步到位追求两房到三房；而当前信贷艰难，大部分购房者还不具备直接购房三房的经济实力。所以未来舒适性两房或者两房改三房户型会更受市场欢迎。
四、项目定位
1、目标客户群描述
（1）对价格非常敏感，愿意为赠送空间买单，痴迷于项目的附加点；西区面临的，则是政策的倾斜、老区的资源匮乏。
（2）大多是独生子女，购房时能得到双方父母的有效经济支持，因此具备相当的购买力。追求独立的生活空间，在乎个人隐私，希望能与父母保持适当的距离，婚房的刚性需求是无可置疑；思想开放，敢于超前消费，对按揭贷款已习以为常；有着强烈的自尊心，争强好胜、攀比心理浓厚，这一特性一方面会促使他们更加努力进取，另一方面也对楼盘品牌提出要求，并给楼盘附上了社会地位的阶级属性；易注重生活品质，希望居住环境能与个人品位门当户对，因此楼盘的品牌是潜在的一大竞争利器。
（3）他们对物质财富有着强烈的渴求，并左右着他们对感情的判断与选择。中
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国当前面临比较严重的男女比例失衡，女孩的稀缺性也就决定了她们话语的主导权，从而激发了房地产的潜在需求，也直接决定了推广核心关注对象；生活方式多为家庭与单位两点一线的他们，面临着强大的竞争及生活压力，避开市中心高房价，投身于离中心不远的纯居住区，当前与未来兼顾，依赖便利交通，共同为小家庭的未来奋斗；现实虽然残酷，但小夫妻生活氛围却不能少，10分钟商业中心，楼下就是商业街，5分钟生活超市，楼下就是生活中心，在公园里漫步泛舟，谈天说地，大城配套有闲有趣；他们的精神世界可以很梦幻，但是户型的功能一定要实干，户型方正是根本，主卧是两人的，次卧是宝宝的，最好是可变空间，书房、娱乐室、杂物间等一切都有了，不用再为生活琐碎而操心。
2、核心价值提炼
主城腹心醇熟住区 多维交通快捷出行 公园之城休闲之都 精致住区玲珑小户 地产长城保利筑造
3、核心定位
西城浪漫理想国，公园小户纯住区
五、营销推广方案
1、整体营销思路
蓄客时间短，销售任务重。如何使项目推广极具吸引力和感染力、如何使项目在蓄客期间始终保持热度和人气，是阶段推广重点要解决的问题。 （1）传播策略。
①杜绝病毒式温情推广，项目核心信息与市场短兵相接。
②密集爆破，反复植入。通过线上线下结合，重点以“发现可爱岛，发现爱”为主题起势，结合节点的活动，以突出项目最核心的素质——爱情小户。 ③形式上硬广为主。在核心节点上使用硬广，突出销售、产品信息。软文以记者角度出发，深度挖掘项目价值，增加文章的可读性。 （2）渠道策略。
①立体覆盖、有效组合。高频率立体覆盖，报媒为主，加强网络媒体配合的同时，
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