配套，如餐饮、银行等；二郎步行街至今还未能带动相应的商业发展，略显得有名无实。商业配套的缺乏，将制约该区经济的发展。
（4）规划发展形势客观。未来三年内，政府将着手在二郎彩云湖片区打造出30万方的商业中心，含盖大型MALL、酒店、学校、医院、写字楼、娱乐场所等各式商业形态，以填补市场空白，促进区域发展。
3.近十周区域市场成交概况
本项目地处大渡口、高新区、九龙坡三区交汇处，其特殊性决定了上述区域的房地产市场成交情况对本项目皆有一定的借鉴性，因此，我们将分别针对大渡口和九龙区的区域市场成交进行分析。
大渡口区市场近十周市场成交概况500450400350300250200150100500660952191834565777246117449.27-10.4-10.11-10.18-10.25-11.1-11.8-11.15-11.22-11.29-10.310.1010.17241.3111.711.1411.2111.2812.64145991537252961671888000668857702614115779579770006000500040003000200010000
大渡口区近十周周成交套数波动较大，但基本保持在200套左右，成交均价较前2个月相对平稳,都维持在5200-6700元/㎡ 。
主要原因：区域形象仍有缺陷的大渡口区，其在售项目相对较少，且缺乏全国性大品牌开发商项目，因此，整体销售量较低；但由于近期，中交等项目的加推以及众多开发商所推出大力度优惠，吸引了更多客户的关注，并使得区域成交量得到上升。
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九龙坡区市场近十周成交概况80070060050040030020010009.27-10.4-10.11-10.18-10.25-11.1-11.8-11.15-11.22-11.29-10.310.1010.17241.3111.711.1411.2111.2812.639855876305156554056626000531953285453537071356524543522500040003000200010000622444461299197323
九龙坡区近十周周成交量与成交均价相对比较稳定，且该区域晋愉天意、恒基翠庭等项目的陆续推盘，近两周的成交量、价都有所上幅。
成交套数成交均价4.2010年区域内各在售项目开盘情况统计
楼盘名称 协信天骄城 柏景龙庭 同天依云郡 中交丽景 开盘时间 2010.1 2010.8 2010.9 2010.4 2010.4 2010.4 2010.8 2010.9 楼栋 6号楼 13-1、13-2号楼 7、8号楼 A/B栋 11号楼 4、11、12号楼 5号楼 6、7号楼 产品形态 面积区间 推出套数 132 416 销售套数 80 273 销售率 61% 66% 套内折后均价 6500 7402 8779 5268 8915 5933 6500 6624 6900 6664 6500 8128 高层 122-145 高层 68-78 高层 123-190 高层 43-90 192 100 49% 270 20 656 198 422 142 221 444 52 233 15 532 180 292 32 141 382 35 86% 75% 81% 91% 69% 23% 64% 86% 67% 花园122-180 洋房 高层 高层 高层 高层 高层 高层 小高层 59-102 69-105 69-113 64-86 58-106 49-88 105-160 金科西2010.8 A17号楼 城大院 东海阿2010.10 4号楼 特豪斯 晋愉天2010.10 1、2号楼 意 恒基翠2010.10 1、10号楼 庭 （备注：以上开盘项目统计仅针对泛二朗片区，且为不完全统计）
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从2010年泛二郎片区内，各在售项目开盘情况不完全统计数据中，可以得出： （1）开盘成交率基本较高。
在本区域内，各项目开盘成交率基本保持在60%以上，实现了开盘热销。 （2）下半年成交均价在6500以上。
在2010年上半年各开盘项目成交均价在6000元/㎡左右，下半年，各项目开盘成交均价基本在6500元/㎡以上，区域内成交价格呈现上涨趋势。
区域竞争分析
1. 在售竞争项目分析
项目名称 金科·西城大院 在售楼栋 17号楼 推出产品 86㎡ 价格（元/㎡） 7300 其他 1、该项目当前进入尾货销售期 2当前仅有86㎡户型可选 1、该项目三期为3栋板式高层，一梯两户，约300 巴国·御景 —— 100㎡、150㎡ 预计9000-15000 2、100㎡户型为平层，150㎡户型为跃层 3、该项目当前进行前期蓄客，产品预计2011年初推出 东海·阿特豪斯 中交·丽景 晋渝·天意 协信·天骄城 同天·观云邸 恒基翠庭 3号楼 6、7号楼 3# 7、8号楼 —— 10#、4#、6#楼 115-160 折后8500-9200 项目均为105-160㎡的四室两厅的板式小高层 60-106㎡ 93-114㎡ 70-93 123-190㎡ 36.75㎡ 上期折后6664 12月25日进行3#VIP卡办理，次年1月8日开盘 折后7100 折后7100 折后8900 7000 该项目一期目前仅剩93-114㎡三房房源； 全款9.8折，按揭9.9折 项目3#为最后楼栋，之前还剩有顶层几套49平户型价格（7300） 总价较高在100-180万 该项目为销售尾期，现仅余三套一室一厅
从本项目周边在售竞争项目情况分析，金科·西城大院、同天·观云邸两个项目已进入销售尾声，因此，对本项目的竞争影响力度较小；协信·天骄城、巴国·御景项目推出产品均为两梯两户的大户型，且恒基翠庭巴国·御景项目的总价在100-150万，与本项目的70、90产品面积及总价不一致，因此，与本项目的竞争力度较小。
中交·丽景、东海·阿特豪斯、晋渝·天意三大项目，其所在地段、规模、
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产品、价格均与本项目存在较大的同质化，因此，上述项目为本项目的重点竞争项目。
2. 潜在竞争分析
土地位置 大渡口组团D分区6-3/02号宗地 大渡口组团D分区D4-1-2/04号宗地 大渡口组团D分区D3-1-2/03号宗地 大渡口组团A分区A10-2/03（部分）、A10-1/03（部分）宗地 二类居住用地 41176 3.81 156723.4 23600 重钢朵力房地产 用 途 二类居住 二类居住、商业金融业 一类居住 土地出让面积（㎡） 51277 20008 41013 容积率 2.46 2.00 0.60 建筑规模(m) 126203 40000 24729.8 2成交价（万元） 14943 6683 13567 竞得单位 晋愉地产 晋愉地产 晋愉地产 09年与本项目同期拿地的邻近地块中，主要集中在晋愉和朵力两家开发商。其中，朵力双山项目位于巴人博物馆以西，占地面积41176㎡，建筑面积约15.6万方，与本项目可能存在较直接竞争；晋愉地产位于陈庹路以西块（大渡口组团D分区地块），也位于本项目的竞争范围内，且晋愉地产在大渡口区域拥有较高的品牌知名度，因此，对本项目也将存在较大的竞争。
重点竞争项目个案分析
1、东海·阿特豪斯
项目名称 东海阿特豪斯
项目地址 二郎巴国城旁 总户数 1756 建筑风格 项目基础信息 art deco 占地面积（㎡） 总建面积（㎡） 46688 物业形态 高层 项目配套 游泳池、羽毛球场、儿童公园 220000 楼层 32F 容积率 3.0 梯户 三梯七户 其他配套 绿化率 35.06% 车位比 1：1.7 正大门处配备30亩市政广场 项目定位 低碳生态公园，诗意人文社区 户型分析 该项目共有6种户型，分别为60㎡带院馆可变两房、90㎡两房带院馆、106㎡标 第 页（共25页） 23
准三房、72㎡两房、99㎡三房、93㎡两房带院馆。 项目分几期销售 一期（1-4#楼） 二期（5-8#楼） 当前在售楼栋 对3#楼进行蓄客 当前在售产品面积 60-106㎡ 其他动态 1.该项目当前正针对3#楼进行蓄客； 2. 预计12月25日将进行VIP卡办理； 3.该项目客户以九龙坡区、大渡口区为主。 下期推货时间 预计2011.1.8 销售价格（元/㎡） —— 项目动态信息 2、晋渝·天意
项目名称 晋渝·天意
项目地址 巴国城旁，东海阿特豪斯西面 总户数 1084 项目基础信息 建筑风格 Art deco 占地面积（㎡） 27447 物业形态 高层 项目配套 超大游泳池，特色喷水池，及社区商业，以及新锐的网络配套设施 项目定位 公园环抱的小豪宅 户型分析 项目最后楼栋3#为3梯6户产品，共3种户型。A户型三室两厅双卫，套内面积93.79㎡；B户型两室两厅一卫，卧室全飘窗设计，套内面积70.54㎡；C户型三室两厅双卫，套内面积93.79㎡。 下期项目分几期销当前待售销售价格当前待售楼栋 推货售 产品面积 （元/㎡） 时间 当前折后项目仅剩3# 3号楼 70—94 —— 6800 其他动态 目前在巴国城步行街设置了临时售楼部。 总建面积（㎡） 92799 楼层 33F 容积率 3.5 梯户 三梯七户 其他配套 爱情公园 绿化率 36% 车位比 1：0.5 项目动态信息 第 页（共25页） 24
3、中交.丽景
项目名称 中交·丽景
项目地址 二郎双山片区（巴国城旁）。 总户数 6524 项目基础信息 建筑风格 —— 占地面积（㎡） 总建面积（㎡） 212664 物业形态 906416 楼层 容积率 3.49 梯户 绿化率 37.5% 车位比 高层+小高层 14-34F 三梯七户 1：0.3 +花园洋房 项目配套 其他配套 7.4万方休闲商四大主题公园（红狮生态公园、诗情公园、（主力店：永辉运动公园、爱情公园）中央。 超市） 项目定位 集休闲商业、运动公园、爱情公园、高尚住宅群于一体的复合型居住区 户型分析 该项目两房面积区间为59-84㎡，三房面积区间为88-115㎡，且每种户型均带面积不等的院馆。 项目分几期当前待售产下期推货时销售价格当前待售楼栋 销售 品面积 间 （元/㎡） 当前折后已加推4期 在售6#、7# 93㎡-114㎡ 未定 7100 其他动态 1. 该项目一期目前仅剩93-114㎡三房房源。 2. 全款9.8折，按揭9.9折 3. 该项目客户以九龙坡区、大渡口区为主。 项目动态信息 第 页（共25页） 25