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第一章 总 论 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 3
1.1 项目名称及工作阶段 --------------------------------------------------------------------------------- 3 1.2 项目建设单位概况 ------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.3 项目概况------------------------------------------------------------------------------------------------- 4 1.4可行性研究报告编制依据 --------------------------------------------------------------------------- 6 1.5研究范围 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 6 第二章 项目建设的背景和必要性 --------------------------------------------------------------------------- 7
2.1 项目建设的背景 --------------------------------------------------------------------------------------- 7 2.2 项目建设的必要性 ------------------------------------------------------------------------------------ 9 2.3研究结论及建议 --------------------------------------------------------------------------------------- 12 第 三 章 市场分析 --------------------------------------------------------------------------------------------- 13
3.1 本项目商住社区的概念 ----------------------------------------------------------------------------- 13 3.2 镇雄县目前房地产市场情况介绍 ---------------------------------------------------------------- 13 3.3 镇雄县未来房地产市场预测 ---------------------------------------------------------------------- 15 3.4 本项目与其他项目相比较的优势 ---------------------------------------------------------------- 16 3.5 本项目前景预测 -------------------------------------------------------------------------------------- 16 第 四 章 项目定位 --------------------------------------------------------------------------------------------- 17
4.1 功能定位------------------------------------------------------------------------------------------------ 17 4.2 市场定位------------------------------------------------------------------------------------------------ 17 4.3 定价策略------------------------------------------------------------------------------------------------ 18 4.4 入市姿态及推广时机定位 -------------------------------------------------------------------------- 19 4.5 销售方式定位 ----------------------------------------------------------------------------------------- 20 4.6 物业服务定位 ----------------------------------------------------------------------------------------- 20 第五章 建设条件 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 21
5.1 气候条件------------------------------------------------------------------------------------------------ 21 5.2 地形地貌及地质条件 -------------------------------------------------------------------------------- 21 5.3 工程场地地震安全评价 ----------------------------------------------------------------------------- 22 5.4 外部建设条件 ----------------------------------------------------------------------------------------- 22 第六章 建筑建设方案 ------------------------------------------------------------------------------------------ 24
6.1项目总体规划方案 ------------------------------------------------------------------------------------ 24 6.2 总平面布局 -------------------------------------------------------------------------------------------- 25 6.3 主要技术经济指标 ----------------------------------------------------------------------------------- 29 6.4 单体建筑方案 ----------------------------------------------------------------------------------------- 29 第七章 结构设计说明 ---------------------------------------------------------------------------------------- 32
7.1 设计依据------------------------------------------------------------------------------------------------ 32 7.2 设计基准------------------------------------------------------------------------------------------------ 32 7.3 结构选型------------------------------------------------------------------------------------------------ 33 7.4 基础型式------------------------------------------------------------------------------------------------ 33 第八章 公用工程 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 34
8.1 给排水工程 -------------------------------------------------------------------------------------------- 34
8.2 电 气 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 37 8.3空调与通风工程 --------------------------------------------------------------------------------------- 43 8.4绿化 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 45 8.5消防及安全 --------------------------------------------------------------------------------------------- 45 第九章 环境保护及节能 ------------------------------------------------------------------------------------- 48
9.1 环境保护------------------------------------------------------------------------------------------------ 48 9.2 项目建设与运营期对环境的影响因素 ---------------------------------------------------------- 49 9.3 环境保护措施 ----------------------------------------------------------------------------------------- 50 9.4节能措施 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 51 第十章 项目组织及劳动定员 ------------------------------------------------------------------------------- 53
10.1 项目组织 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 53 10.2 劳动定员 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 54 第十一章 项目建设管理及招标投标 ---------------------------------------------------------------------- 54
11.1建设管理 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 54 11.2 招标投标 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 55 11.3招标基本情况表 ------------------------------------------------------------------------------------- 55 第十二章 项目实施进度 ------------------------------------------------------------------------------------ 56 第十三章 投资估算与资金筹措 ---------------------------------------------------------------------------- 57
13.1投资估算内容 ---------------------------------------------------------------------------------------- 57 13.2投资估算的编制说明 ------------------------------------------------------------------------------- 58 13.3投资估算 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 60 13.4投资计划及资金筹措 ------------------------------------------------------------------------------- 61 第十四章 财务评价 -------------------------------------------------------------------------------------------- 62
14.1 财务评价的依据和说明 --------------------------------------------------------------------------- 62 14.2财务盈利能力分析 ---------------------------------------------------------------------------------- 63 14.3盈亏平衡分析 ---------------------------------------------------------------------------------------- 65 14.4敏感性分析 -------------------------------------------------------------------------------------------- 66 14.5财务评价结论 ---------------------------------------------------------------------------------------- 67 第十五章 风险性分析 ---------------------------------------------------------------------------------------- 68
15.1 内部风险及对策 ------------------------------------------------------------------------------------- 68 15.2 外部风险及对策 ------------------------------------------------------------------------------------- 68
第一章 总 论
1.1 项目名称及工作阶段
项目名称：镇雄县城上城旧城改造项目
工作阶段：可行性研究 1.2 项目建设单位概况
镇雄县黔丰圣房地产开发有限责任公司作为镇雄县城上城旧城改造项目的开发商，是经工商局批准注册的房地产开发企业。法定代表人为黄良杰，公司地址设在镇雄县乌峰镇文林路。主要经营房地产开发经营等，镇雄县城上城旧城改造项目部通过公司全体员工的不懈努力，现已初具规模，人员共有15人，内设财务部、工程部、营销部、市场管理办等部门，分工精细，专业化程度高。公司一贯秉承\诚信、合作、卓越、创新\的经营理念，开拓进取，力求完善开发、管理、销售、服务一体化的经营格局。
镇雄县黔丰圣房地产开发有限公司此次开发的镇雄县城上城旧城改造项目是公司的重要项目，对于整个公司都具有战略性意义，其根本理念和宗旨是为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现城上城旧城改造项目的社会价值。 1.3 项目概况 1.3.1 项目拟建地点
城上城旧城改造项目位于乌峰镇新街社区天源商贸城
与团包廉租房之间，主干道连s320省道，项目用地西北侧为毛家湾，南侧为镇雄县政府,地段较为偏僻，其开发对于带动提升县城旧城片区发展具有重要意义。 1.3.2项目主要建设内容及定位
根据镇雄县房地产发展现状和趋势,结合地块情况进行项目开发，根据建筑设计方案，项目的内容可概括为： （1）总建筑面积122818.4m，其中：地下面积20885m；地上建筑面积101933m。
（2）配套公用工程设施，包括智能安防和紧急救助系统、给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。智能化管理、宽带入户。
城上城项目是镇雄县政府在2013首届博览会暨21届昆交会上签约的招商引资项目。随着镇雄县群众生活水平的逐步提高，以及镇雄县城的快速发展情况，城上城旧城改造项目定位于为提升县城旧城片区的环境、为旧城片区的居民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。因此本小区的建设目标是力争建设成为镇雄县旧城片区改造的一个标志性楼盘。 1.3.3 主要的经济技术指标
根据规划意见，项目规划指标其中具体为：
序号 1 2 3 名 称 总用地面积 地上建筑面积 总建筑面积 单位 m2（亩） m2 m2 数量 17905 101933.4 122818.4 备 注 2
2
2
计入容积率面积 住宅面积 其商业面积 m m2 m2 m2 m2 m2 ／ % % m2 户 栋 2／ 98693.8 3239.6 ／ ／ 5.693 32.2 28.88 ／ 488 890 中 公共服务设施面积 其他 不计容积率面积 容积率 其中 绿化率 建筑密度 其他 4 5 地下室停车位 总户数
总投资：33333.27万。
1.4可行性研究报告编制依据
1.镇雄县黔丰圣房地产开发有限公司与云南城市规划建筑研究设计院有限公司签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；
2.《镇雄县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
7.《商店建筑设计规范》JGJ48-88； 8.《汽车库设计规范》JGJ100-98 9.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》