迫切，这就为房地产的发展提供了一个良好的购买力基础，特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰富的高水平、高内质的房地产项目，其发展空间和市场前景相当乐观。
同时随着镇雄房地产的快速发展，新的投资理念和营销方式悄然兴起，一种“买生活方式”的时代已开始步入镇雄房地产业，由买方市场引发的这场需求与供给变化正在改变着镇雄县房地产业的投资理念和发展趋势。
本项目的建设顺应了当前云南省和镇雄县经济的发展趋势，一方面尽可能的改造了旧城区的环境，，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目的建设是必要的。
2.3研究结论及建议 2.3.1项目研究结论
（1）镇雄经济建设的发展使得旧城改造迫在眉睫，与此同时镇雄县房地产的快速发展，也为本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目一方面尽可能的改造了旧城区的环境，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
（2）镇雄县城上城旧城改造项目设计符合镇雄县的城市总体规划，已经通过镇雄县规划委员会的审查。
（3）依据本文的方案，镇雄县城上城旧城改造项目在
经济上是可行的。
2.3.2项目建议
到城上城建成后，因其旧城改造的性质，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。
同时要切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。还必须做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。
第 三 章 市场分析
3.1 本项目商住社区的概念
本项目位于乌峰镇新街片区天源商贸城与团包廉租房之间，交通便利，市政配套设施齐全。城上城旧城改造项目拟进行商业、住宅综合开发，物业市场定位为高品质、高品位、集休闲度假和商住为一体的生态性、内敛型高档社区，主要目标客户群定位为具有一定经济实力且对镇雄县发展前景比较看好的客户。
3.2 镇雄县目前房地产市场情况介绍
根据十二五规划纲要精神，镇雄县围绕“水体、水域、
绿地、景观通道建设”为中心，着力打造南部新城区行政中心广场、水体公园、实施城市四周山体绿化和屏障建设，强化道路绿化、小区绿化和庭院绿化，形成“水在城中、城在绿中、显山露水，城景交融”的城市生态园林景观，全面改善县城居住环境，逐步实现宜居目标，向“园林绿化城市”方面发展，为了达到这个目标，旧城区的改造也就成为了必然。
3.2.1 100平米左右住宅最受消费者青睐
根据云南搜房网调查显示，两房和三房是大多数受访者的意向户型，意向购买两房和三房的受访者分别占50.7％和36.6％，一房的意向购买量相对较少，占9.2％，选择购买单身公寓和单体低层住宅类产品的很少，均为1.4％，选择四房的最少，仅为0.7%。
从镇雄县的消费者购房面积的调查显示，在镇雄县此类选择意向符合了主要家庭的构成和居住习惯，100平方米的房子最受青睐，有29.6％的受访者意向购买90-100平方米近占16.9％，而150平方米以上的市场需求量较小，意向购买者占2.1％。
3.2.2 目前镇雄县新建商品房价格可观
根据最新调查，目前镇雄县县城区新建商品房的价格在3100元/m左右，已经能与大部分地州级城市想媲美，超出大部分县级城市的均价，其发展前景十分乐观。
2
3.3 镇雄县未来房地产市场预测
从上述镇雄县房地产运行情况来看，镇雄县房地产市场未来虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行，并呈现以下特征。
3.3.1 政府支持房地产健康发展
十二五规划纲要中提出，加快建设南部新城区，稳步推进新城区开发领域，全面提升县城品味，力争建设一个承载能力强，辐射范围广、幸福指数高、生活品质高、生态环境美的县级中心城市，上述政策将促进镇雄县房地产市场健康发展。
3.3.2 从近来的房地产市场状况来看房价逞增长态势
镇雄人口多，截止到2010年底，全县总人口达到152.66万人，是云南省第一人口大县，随着镇雄城市化进程的发展，和现代化农业的技术革新，农村剩余劳动力也越来越多，这些剩余的劳动力人口就进入到县城工作，他们也有购房的需要，在整个市场供不应求的情况下，镇雄县房价整体上涨是可以预期的。
根据有关部门的统计，在分析今后几个月及明年房价走势方面时，调查显示未来镇雄房价在相当长的一段时间会维持小幅增长态势，并呈现如下特点,首先是新建商品房销售将继续保持平衡态势，价格基本稳定;其次是不同位臵的房价走势将呈现出不同的态势。环境好，品质优秀的开发项目
仍有上升空间。
3.4 本项目与其他项目相比较的优势
本项目与其他项目相比较具有如下优势：
1．地理位臵优越。项目拟建地点位于天源商贸城与团包廉租房之间，因此交通便利，市政配套设施较为完善。
2．大盘项目，建筑密度较低，容积率较小，园林绿化大，生态环境好。
3．建筑设计科学合理，住房户户前后自然通透，景观效果佳。
3.5 本项目前景预测
本着尊重市场、依据科学的原则。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着镇雄整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。