10.《镇雄县规划管理技术规定》 11.其他现行的标准、规范、定额； 12.建设单位提供的相关资料； 1.5研究范围
研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。
第二章 项目建设的背景和必要性
2.1 项目建设的背景
2.1.1推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用
镇雄县认真贯彻落实党的精神，以党的重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的镇雄人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围，以项目带动经济发展。聚精会神搞建设，一心一意谋发展；增强经济发展后劲；推进旧城区改造建设进程，以旧城区为依托，加快旧城区建设步伐。城上城片区地址较为偏僻，城市环境较差，已经不适应县城经济的发展。旧城区建筑存在部分老式结构的房屋，新建筑也是无序翻建，片区建筑极为混杂低层次。片区内部道路系统混乱、狭窄、拥挤，无法满足商贸、文化、人居的正常活动。市政设施严重损坏，严重存
在脏、乱、差的现象。加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成镇雄县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成集购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。成为镇雄县城市建设新亮点。
2.1.2镇雄县经济的发展将进一步推动本地房地产的健康发展
根据镇雄县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的精神，紧紧围绕县委、县政府确定的把镇雄建设成为“集重工、商贸为一体独具滇东北特色的现代化中等生态山地城市”和“西南经济联动轴，对内开发的重要门户”的目标，为加快镇雄经济融入黔西北经济带、成渝经济圈，泛珠三角经济区，进而打通融入中国-东盟自由贸易区新通道，构筑“西进、东出、南联、北开”的新格局，按照科学规划、加快建设、严格管理、全面提升的要求，全面实施城镇化发展战略，推进城乡一体化，推倒“城乡二元墙”。
与此同时，镇雄十二五规划纲要中明确要求，做大县城规模，加快房地产建设，拓展县城发展空间，这也为旧城改造的发展迎来了新的机遇。
房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济发展，增加财政收入，促进居民就业，改善居民居住条件，推动镇雄县经济建设具有很大的促进作用和重要的意义。
由于受金融危机影响，我国部分省市房地产市场遭受不
同程度的影响，但我省的房地产开发投资仍然保持了良好健康的发展局面。特别是镇雄县，由于房地产开发程度本就较低，所以当地的房地产市场基本没有受到国际经济危机的影响，加之镇雄县整体经济的高水平发展更是加快推动了房地产的健康发展。 2.2 项目建设的必要性
2.2.1推动城镇化，构筑完善的县域城市功能
根据《镇雄县县城总体规划》，城上城片区属中心城区的重要组成部分。城上城片区旧城改造有利于提高和推进城镇化水平。当前，该片区吸引部分来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，城上城片区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。因此，建设以购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综合商住区，提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。 2.2.2市政建设与国民经济协调发展
市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的经济、文化中心，对全县
国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城乡一体化。该项目建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展
2.2.3经营城市，开辟市政建设新局面
城市作为先进生产力发展的重要基地，作为先进文化前进的主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体，其发展程度如何，集中反映了一个地方的综合实力，同时也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力的发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配臵，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。这是社会主义市场经济条件下推进城市化的客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破，它有利于发挥城市资源经济效益，推动城市经济发展。当前关键是要抓住经营城市的
核心内容，即规划和土地，发挥城市规划对经营城市的调控作用，搞活土地资产运营。加快推进城市化是客观的要求，使小城区向质量效益型转变，增强城区整体功能与辐射带动能力，推动经济社会和环境的全面发展，开创现代化建设新局面。
2.2.4项目的建设能带动当地其他相关行业的发展，有良好的经济效益
目前我国房地产业已形成为一个集开发、经营、管理、服务等多种经济活动为一体的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。因此城上城旧城改造项目的建设能够带动镇雄县其他相关行业的快速积极发展，对于经济的增长，就业的解决都具有良好的推动效果。
2.2.5项目的建设能满足当地的市场需求
随着人民群众收入的明显提高，到2015年末城镇居民人均可支配收入超过了16800元，力争突破17000元，年均增长10%以上，因而群众要求改善居住环境的需求也就越加