第 四 章 项目定位
4.1 功能定位
城上城旧城改造项目根据镇雄县客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：高品质、高品味、生态型，内敛性的高档住宅小区。 4.2 市场定位
市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。 4.2.1 家庭市场细分
根据这几年镇雄县房地产购买市场的情况分析，并结合该类项目的功能定位，该项目主要目标家庭客户群应包括下列3个部分：
（1）经济富裕的年轻阶层。主要指年轻夫妻，无子女或单身人士。
（2）注重生活质素的成熟家庭。主要指处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作 。
（3）财力雄厚的中老年人。中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事业基础。 4.2.2 区域市场细分
（1）县城原有居民购买
此部分买房者大部分为改善型臵业，御景湾小区优美的环境，完善的物业管理是吸引这部分人群的一个重要因素。
（2）农村人口进城后购买商品房
此部分买房者大部分是首次臵业，御景湾小区合理的价格是吸引这部分人群的一个重要因素。 4.2.3 客户群体定位
（1）购买人群上细分：本地人士主，外地居民为辅； （2）私企经营者：在周边从事餐饮、商贸、工业品加工等经营活动，但目前尚未购房的个体私营老板，平均年龄在30—40岁；
（3）周边机关企事业公务员和正在企业中崛起的小资阶层消费群体，平均年龄在30～45岁，工作地点在县城为主 (从事政府工作、中小型企业职员)家庭月收入在5000.00元左右。
（4）高收入者：属于二次及以上臵业的群体，高学历、高收入，注重生活的品质与居住的质量，追求宁静安逸的个性化纯居住生活，一般选择按揭或分期付款，买房子，对他们而言往往是一种生活品位与生活方式的认同。 4.3 定价策略
综合镇雄县最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预测盈利状况，住宅整体定价策略如
下：
为了尽快使市场接受本项目，在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。住宅销售起价为3000元/m，最高价格为3400元/m。
备注：
考虑销售折让因素，在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。一般情况下，按揭贷款9.8折，一次性付款9.6折。
考虑不同视野和朝向，该项目价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。
选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。 4.4 入市姿态及推广时机定位
针对镇雄房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点，建议该项目入市的姿态为：
1.销售现场整体环境营造完善。
2.物业服务模式、服务配套、收费标准及有关的文件已确定
3. 销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就
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绪（除预售许可证外）。首期进入市场形式：预登记。 4.5 销售方式定位
销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。
建议该项目的销售方式是：
1.以零散发售为主，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行阶段性的分层分区控制。
2．采用自销的方式进行销售。
3．采用按揭贷款、一次性付款两种付款方式。 4.6 物业服务定位
本项目将组织专业的物业服务公司，将提供高效、高品质管理与服务。
第五章 建设条件
5.1 气候条件
镇雄县位于云南省东北部，云贵高原北麓，在云、贵、川三省结合部，素有“鸡鸣三省”之称，全县辖28个乡（镇）、244个村5323个村民小组，总面积3696平方公里。地势西南高，东北低，境内最高海拔—场坝嘎麻山2416米，最低
海拔—罗坎凤翥630米，多年平均气温11.3°C，日照1341.1小时，无霜期218天，多年平均降雨量914.6毫米。2008年末全县总人口143万人，其中农业人口128万人，占总人口的94.12%，有汉、彝、苗、白、回等17个民族，少数民族人口13.6万人，占总人口的10%。
镇雄县地形复杂，地貌立体结构，处于昆明准静止锋北端，形成“日照少、阴雨多、冷冻大、气温低”的独特气候特征，年平均气温11.3°C，大于等于10°C，的活动积温320810°C，年日照时数1343小时，无霜期218天，全年降雨915mm，均低于邻近省、县。而且冬春严重干旱，相对湿度达84%，风灾频繁，冰雹严重，素有“无灾不成年”之说。 5.2 地形地貌及地质条件 5.2.1场地位臵及地形地貌
城上城旧城改造项目位于龙腾开发区上段，赤水源大道左侧，交通便利，市政配套设施较为完善。 5.2.2 地质条件
在勘察范围内未发现滑坡、泥石流、地下空洞等不良地质现象，建筑场地类别为二类，适宜建设。按《中国地震烈度区划图（2001）》，镇雄县地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为0.05g。