此，碧桂园推出的很多项目都受到了市场的热捧。 （5）复制产品以降低开发成本
碧桂园不同项目的开发大部分使用相同的产品开发模式，利用产品开发的系统化、标准化、流程化有效简化项目决策、设计和开发流程，缩短开发周期，提高开发效率，有效降低开发成本，为低价销售打好基础。 （6）衍生经营以提升品牌效应
碧桂园成功构建了“碧桂园家园”和“五星级的家”的模式，开创性地建立了碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领先的教育连锁体系”和以大型主题公园和高尔夫球会为内涵的“体闲娱乐配套体系”。通过连锁经营，碧桂园极大地提升了品牌知名度、美誉度和联想度。 （7）打造强势品牌以赢得消费者信赖
随着房地产由卖方市场向买方市场转变，品牌己成为房地产开发商在行业博弈中取胜的利器。在同等内外部环境下，强势品牌能够吸引更多消费者，得到更多的销售额。碧桂园品牌一直就是全国房地产行业的龙头品牌，在全国都有极大的影响力以及号召力，从而为快速周转提供重要信誉保障。 5.2碧桂园模式的局限性
当土地资源越来越稀缺，当政府严厉管制房地产市场，碧桂园的成功是后来者难于复制的，“碧桂园模式”面临以下的风险： （1）拿地方式倍受争议
碧桂园大规模快速开发是建立在大规模、低成本拿地的基础之上。碧桂园的拿地方式一直受到质疑，公司基本不参加土地拍卖，却能合法合规、低成本、大规模地拿地，主要包括协议拿地，使用收购公司或者股权置换等方式。碧桂园大批量拿地的做法，已经引起了同行与社会的关注，公司全国范围内非法圈地的消息不胫而走。例如，安徽碧桂园如山湖城项目被媒体曝光非法占用土地。在政府明确对开发商囤地叫停的前提下，碧桂园的营销模式将会遇到很大的阻力。
（2）产品差异化不明显
碧桂园大规模开发能够极大地降低开发成本，但同时是利用降低产品差异化，减少产品个性为代价。从顺德碧桂园到碧桂园凤凰城，从省内到省外，碧桂园楼盘房子风格基本上没有多大的变化。因此，碧桂园的房子被某些房地产专家、同行对手以及高端客户所质疑，乃至有人将50万的凤凰城别墅叫做21世纪的“筒子楼”。在大规模开发的同时能否进一步提升产品的差异化需要探讨。
（3）巨量土地储备面临困境
土地储备是作为参考一个房地产企业实力的重要指标，土地储备过少或者过少，都会造成企业发展的风险。2007年1月，碧桂园的土地储备还是可建筑面积1900多万平方米；6月底，土地储备的数字变成2950多万平方米。2007年8月，土地储备暴增到4500多万平方米。截至2010年底，碧桂园土地储备维持在4600多万平方米。碧桂园大部分土地储备都在一线城市的市郊和发展不快的二、三线城市，一般房地产起步不久，配套设施不足、基础建设落后，极易影响碧桂园项目的开发，并且容易踏进开发也没有利润的怪圈。 （4）地域扩张面临需求风险
自从2007年上市之后，碧桂园开始向广东省外进行战略性扩张，2008年广东省外项目进入全部启动的阶段，虽然30个全新项目开盘，但由于公司短期收益的下降，投资者的对公司运营的压力有所增加。由于人文环境等内外部因素的制约，广东省外的项目管理要难于广东省内开发的项目，而且项目所在地经济实力和客户购买能力比较弱，致使项目的盈利预期也不够广东省内的项目大。对于部分比较偏远的欠发达城市，房地产市场还没有成熟甚至没有启动。太早进入经济不太发达的地区，对于碧桂园的长远发展来说可能成为一个障碍。现阶段，广东省的城镇化水平远高于全国其他地区，达到相对成熟的阶段，而客户对碧桂园品牌耳熟能详，也接受了郊区大社区的居住理念，购买力也较强。为此，公司应该进行战略调整，一边培育广东省外市场，一边大力开发广东省内市场；着重在原有项目附近取得更多的土地储备，或者开拓经济实力相对较弱的二、三线城市。 （5）产品质量管理压力加大
碧桂园因为高速发展，人才短缺的问题开始出现，碧桂园不得不将部分业务外包，除了成本增加之外，质量问题也浮出水面。碧桂园全国在建项目84个，建设规模相当巨大，公司产品质量管理压力大。2009年，公司爆出“质量门”事件，受此影响，公司股价连续下跌。长沙碧桂园威尼斯城被媒体曝光别墅渗水墙壁开裂，巢湖碧桂园银屏秀色苑被指为“未验收就交房”，广州凤凰城凤馨苑的业主们投诉碧桂园产品偷换概念，台山碧桂园则出现了裂缝漏水空心墙的现象等等，碧桂园身陷“质量门”风波，给公司品牌形象带来负面影响。如何保证好产品质量也是碧桂园面临的重要问题。 5.3碧桂园模式成功运作的条件
利用低廉的土地价格，快速生产、快速开发、大批量上市、低价销售是碧桂园房地产营销模式引以为傲的竞争优势。但是碧桂园模式并非可以随意复制，其成功运作需要具备一些必要可少的条件。
（1）良好的宏观经济环境
房地产行业发展离不开宏观经济政策的影响，碧桂园的发展刚好遇上国家把房地产业作为支柱产业大力发展的良好机遇。在全国房价疯涨的时期，面对消费者热情高涨的投资需求和刚性的居住需求，碧桂园郊区项目因土地价格低廉、建筑成本偏低，因此项目售价也比城区的项目低很多，这使得碧桂园模式的价格优势十分明显，且利润巨大。宏观经济形势好的时候，碧桂园模式很成功，但是宏观形势不好，该模式受到的冲击是最大的。因为经济形势不好的时候，市区的房子都卖不出去，郊区的房子就更难卖了。最近，中央和地方政府都不断推出房地产调控措施防止房地产市场过热，例如出台了“新国八条”等措施，在限购、价格控制、信贷、税收等多个环节上进一步调控楼市，房地产业进入了严冬时期，碧桂园模式也将充满了风险。
（2）庞大的土地储备
碧桂园模式的一个重要条件就是低价大规模拿地和巨量储备土地。碧桂园的土地储备多处于二线城市远郊和三四线城市的郊区，且往往呈现规模大、土地廉价的特点。目前，碧桂园尽管仍能以较低价格获取土地，几乎都是大盘，而且多数位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发，很多都是地方政府出于促进城市建设的目的，以优惠的地价吸引本地或外地大型开发商投资。但是，土地出43让实行招拍挂制度之后，全国各地的地价都在涨，靠以往的模式低价拿地的机会越来越少。而且，随着中央和地方政府不断出台房地产调控政策与措施，对土地供给的控制越来越严格，地方政府可以自主运作土地的空间越来越小。如何继续低价拿地和大盘开发是碧桂园模式持续发展的重要因素。 （3）一体化和规模化的运作能力
碧桂园独特的模式是利用成本优势达成的。碧桂园的楼盘越来越大的其中一个主要原因，就是为了能利用一体化以及规模化经营来消化内部产品，最终达到减少成本的目的。碧桂园将纵向一体化利用到了极高的程度，不仅拥有自己的建筑研究院、设计院、土建与装修专业队伍、销售公司、物业管理公司，从策划、规划、设计、采购、建造、装修，销售到物管，都面面俱到。碧桂园的这种内部化交易方法有不少的优点，一方面降低了与外部交易所带来的额外成本，另一方面还能令公司很好地控制自身成本。显然，这种减少交易成本的前提是能有效地管理企业内部产生的产品并且足够企业内部自身吸纳。一体化运作令碧桂园项目成本维持在十分理想的水平，让公司有能力以极其具有诱惑力的价位将产品卖给客户。另外，碧桂园一直都在开发大规模社区的概念，努力做到“像生产产品一样生产房子”。规模化运作令得碧桂园的房子本身很难算得上是精品，房子风格上基本没有多大的变化，然而，又正是
因为碧桂园风格的不变才让碧桂园有能力实现工厂化的快速生产。
5.4碧桂园模式进一步完善的对策碧桂园模式的问题在于在扩张的过程中把土地价格看得太重，公司对土地储备考虑的重点在于土地成本及规模，往往忽视土地质量。企业认为只要是低价的地就不怕没有利润，反而对自身开发模式的风险没有足够清楚的认识。 （1）参考市场容量来进行明确分级
优先选择重点城市进行开发。碧桂园的开发模式决定了没有规模就没有效益。从碧桂园在广东成功运作的项目可以看出，大城市才是碧桂园模式如鱼得水的市场，一年只有几个亿销售额的市场根本不适合碧桂园。2009年初的国家四万亿投资相当一部分流向了公路、城市轨道交通设施、高铁、城建配套等领域，中央经济工作会议力推积极稳妥推进城镇化进程，提升城镇发展质量和水平，一线城市房价涨幅受抑，二三线城市房价看涨。面对巨量的土地储备，碧桂园需要重点参考市场容量来进行明确分级，优先开发大城市，然后根据自身发展需要逐步扩展到二三线城市。 （2）加强资金链管理
提高现有项目的产出能力，减少新项目和新市场的开发。新项目和新市场的开发都需要大量的资金，而且短时间内不能创造利润。所以，如何尽量将存货转变为现金，如何继续开发现有市场，才是碧桂园优先考虑的问题。碧桂园大规模开发需要巨大土地储备，需要庞大现金流作后盾。随着2007年《土地储备管理办法》正式出台，政府着手严打开发商囤地，加大土地相关税费的收缴力度，拥有巨量土地储备的碧桂园长期面临着现金流的考验。2010年以来，中央和地方政府都不断推出房地产调控措施防止房地产市场过热，2011年1月“新国八条”突然出台，在限购、价格控制、信贷、税收等多个环节上进一步收紧，让整个楼市迷雾重重。碧桂园巨量土地储备需要巨额资金运作，市场环境的骤变让“快速开发、快速回笼现金、提高资金周转效率”的“碧桂园模式”面临现金不足的风险。碧桂园2010年两次向外资高息借钱，企业资金链紧张可见一斑。为此，碧桂园应该将拥有高消费客户群的广东列为重中之重，省外项目的扩张更多的是侧重于长线市场培育和品牌建设。 （3）提升产品质量
碧桂园在广东很成功，但要想在全国复制碧桂园的模式，有一定难度。为了保证广东省外项目的产品质量和开发速度，碧桂园可以采取与品牌承建商合作的方式，确保项目产品质量。目前，碧桂园已与中建三局、四局、南通建总等品牌承建商合作开发项目。此外，为了加强产品的质量管理，碧桂园可以在内部大力推行“创优100计划”，拟每年花费数亿元，对质量出色并最终使购房者高度满意的施工承包单位给予额外的奖励，为业主的房屋质量“买了
保险”。此外，碧桂园项目规划设计应该加强产品创新力度，而非简单的复制，建设一些更优秀的项目。
（4）尝试廉租屋和经济适用房领域
随着廉租屋和经济适用房的需求不断增加，政府鼓励更多的房地产开发商进入经适房和廉租房的开发。碧桂园大规模快速开发、批量低价上市、快速回笼资金的模式为其进入以后的经济适用房和廉租房开发的大市场提供可能。多年来，碧桂园采取的模块化设计和建筑，上下游产业链一条龙以降低成本及保证施工进度，低价拿地快产快销的模式，正是廉租屋和经适房应该采用的效率最高的模式。
碧桂园善于产品创新，提供多样化商用住宅，不管何种类型的客户，均能在碧桂园找到适合自己的产品。碧桂园所有的项目配套均在一年内快速实现，并且不断丰富，从最初配套先行的“五星级学校+会所”模式领跑中国房地产市场，到“五星级学校+五星级酒店+高尔夫+主题公园+五星级服务”等城市化运作的跨越性探索。碧桂园的价格策略就是以打破了消费者的心理底线的价格，给市场提供质优价廉的产品和优质的服务，实现“给您一个五星级的家”。碧桂园通过“产品”和“品牌”与客户建立关联，提升了企业品牌的知名度、美誉度、忠诚度。建立高效的反应驱动服务系统和以员工的忠诚创造对顾客的热情等措施，碧桂园建立了快速反应机制，主动地接触消费者，提高反应速度，最大限度地减少抱怨，提高消费者的忠诚度。碧桂园通过为客户提供更大的让渡价值给予物质回报和为顾客提供各种附加利益实现精神方面的回报，并将市场回报当作企业进一步发展和保持与市场建立关系的动力和源泉。碧桂园积极实施品牌提升策略，不断改善和提高影响品牌的各项要素，通过各种形式提高品牌知名度、美誉度、忠诚度和联想度。对碧桂园营销模式的研究，促进碧桂园不断完善房地产营销模式，提高营销技巧和决策能力，夯实企业可持续发展的基础。对碧桂园房地产市场营销的研究，为其他房地产企业在项目定位、产品开发、定价、渠道选择、促销活动开展、客户关系维护等方面的提供一些经验借鉴。