博乐市人口构成：
博乐市辖二乡三镇二个国营牧场和四个街道，辖区内驻兵团农五师师部及六个团场。全市人口24.56万人，有汉、维、哈、蒙、回等31个民族。
2.2 区域房地产市场分析
2.2.1区域市场特征及供求分析
整体市场需求来看有需求客户分为以下几个方面:一方面，随着博乐市城市化进程的推进，新增城镇人口将成为住房需求群体。另一方面，生活水平的提高，带来了改善住房的迫切需求，住平房的换楼房、住旧楼房的换新楼房，小换大，从而形成了新的住房需求群体。其次部分乡镇场退休职工在博乐市购房养老和部分乡镇场农民在博乐市购房以方便孩子上学。
博乐市场需求总分析
结合实际情况本案2012年预购房客户分析如下：
截止2012年8月31日，海西尚郡登记人数1433批次，（其中四月份登记257人次，五月登记201人次，六月登记585人次，七月登记267人次，八月登记123人次）；商业662批次，（其中四月份登记113人次，五月登记152人次，六月登记245人次，七月登记117人次，八月登记35人次）。因政策影响，博乐市区在建、待建、拆迁量较大，市区主要围绕在北京路和文化路两侧，项目的集中开发将影响供求的平衡，因为供给量集中且量大，使购房者的观望情绪进一步上涨。
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博乐市规模在建、待建住宅项目开发量统计
项目名称 中央名筑 艾比湖国际 新苑小区(红星) 太湖春天 福宁新城 书香名门 艾湖金林国际 福宁嘉和城 君御公馆 银河小区 合 计 开发量 18万 ㎡ 11万 ㎡ 5万 ㎡ 6万 ㎡ 11万 ㎡ 8万 ㎡ 2.5万 ㎡ 29万 ㎡ 8.3万 ㎡ 3.7万 ㎡ 102.5万 ㎡ 物业类型 多层+高层11-17F 高层25F+底商1 多层 多层+联排别墅 多层 高层+底商 高层21F 联排+双拼+独栋别墅 高层15-17F 多层 --- 已售 8万 ㎡ 4万 ㎡ 5万 ㎡ 3万 ㎡ 10万 ㎡ 1万 ㎡ 1.5万 ㎡ 2万 ㎡ —— 3万 ㎡ 37.5万 ㎡ 待售 5万 ㎡ 4万 ㎡ 3万 ㎡ 1万 ㎡ 7万 ㎡ 1万 ㎡ 15万 ㎡ 4.3万 ㎡ 0.7万 ㎡ 41万 ㎡ 待建 5万 ㎡ 3万 ㎡ 备注 2012.9开盘 2012.8开盘 现房 2012.8开盘 2012.8开工 12万 ㎡ 2012.4开工 4万 ㎡ 24万 ㎡ 2012.9开工 现房
博乐市在建住宅项目价格分析
中央名筑 高层 3500 艾比湖国际 高层 3350 新苑小区(红星) 多层 3200 太湖春天 别墅 4180 福宁新城 多层 2900 书香名门 高层 3450 6
艾湖金林国际 高层 3500 福宁嘉和城 别墅 4160 银河小区 多层 3240 均价格3370元/㎡ 近年来，邻近地区的房地产投资资金开始向博乐市转移，外地公司的进驻是我博乐市房地产业发展的强劲增长动力，未来一段时间内，这一趋势仍将继续。地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加也将继续推动房价的上涨。从城乡居民收入来看，博乐市经济持续保持较快速度发展，居民收入持续增加。房价的运行趋势和国民经济增长及居民收入成正相关，因此，房价也会稳步上涨。
主要竞争物业分析
1、中央名筑（主题西班牙风格）总建筑面积约180000㎡， 开发商：博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司
28栋住宅楼（17层高层10栋，11层小高层6栋，多层住宅12栋）， 商业约10000㎡，单价13600-15400元/ ㎡， 主力户型80-220㎡，
项目分三期，一期基本售磬，二期在售，三期待建。
一期均价：3250元/ ㎡，起价：2800元/ ㎡，最高价：3950元/ ㎡，开盘期：2011年11月
二期均价：3500元/ ㎡，起价：3100元/ ㎡，最高价：4100元/ ㎡，开盘期：2012年7月
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2、艾比湖 开发商：博乐市新名居房地产开发有限公司
总建筑面积约170000㎡，商业面积约60000㎡（其中一期约65000㎡，二期约45000㎡）；住宅约110000㎡，6栋高层住宅楼（其中：17层高层3栋，31层高层3栋)。一期主体完工，为3栋17层高层，共计196套。
均价：3100元/ ㎡， 起价：3000元/ ㎡ 最高价：3400元/ ㎡ 开盘期：2011年12月
3、书香名门 开发商：博乐兵团农五师工程团发地产开发公司 市团结路与八一路交叉口(农五师高级中学路口)，总建筑面积10万㎡，住宅752套，面积56-228㎡；建筑密度25%,容积率2.9,地上/地下停车位75+300辆。
一期：2011年开工，主力户型:109/130/141㎡ 销售均价：3300元/㎡ 最低起价：2850元/㎡
二期：2013年12月交工，交10万元当11万元，优先选房 4、永隆广场 开发商：天宝房产开发有限责任公司 代理商：通力盛世代理
项目位于博乐市南城新区市民广场-北京东路，总建筑面积约14.7万㎡（两栋高层双子楼组成城市综合体），最高22层，地上/地下约520辆停车位；单层1500平米；规划大型购物中心+商务写字楼+星级酒店。
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诚意金10万元，用于排号，不预留房源，1F-3F为商业：1F 10000元/㎡，2F 8000元/㎡，3F 6000元/㎡， 面积范围：64-200 ㎡ 5、天宝广场 开发商：天宝房产开发有限责任公司
锦绣大道入口处纯商业， 100-200㎡,1F 15000元/㎡ 115㎡, 2F 8800元/㎡ 300㎡, -1F 6600元/㎡
6、蓝天花苑 开发商：博乐市博源房地产开发有限公司
项目位于北京路商业区中心街，总建筑面积约51600㎡（其中一期商业面积约7800㎡，一层约1800㎡未售罄，负一层及二层各约2600㎡整体未售出；二期商业面积7800㎡），住宅约36000㎡，主力户型80-140㎡:
1）一梯4户和一梯2户； 2） 剩余房源主要为150平米； 3） 公摊18.6%。
均 价：3300元/㎡ 起 价：2850元/㎡ 最高价：3550元/㎡ 开盘期：2011年 主力户型：120-130㎡ 主力总价：35-45万
7、红星商业街 开发商：新疆大和房地产开发有限公司博乐分公司
原红星市场，总建筑面积约40000㎡，住宅约160套，面积50-118㎡；商业约120间，主力商业面积为60—200㎡之间。 一期：2011年开盘
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