销售均价：3200元/㎡ 最低起价：2800元/㎡ 二期：2012年6月开盘 销售均价：3400元/㎡ 最低起价：2950元/㎡
8、福宁新城 开发商：博乐市福宁房地产开发有限公司
项目位于博乐市黄河路88号（农五师统建房小区旁），属安居富民工程，为多层、小高层项目，总建筑面积约106000㎡，总套数964套，多层19栋，小高层8栋，4栋二层商业内街；主力面积为80—127㎡之间，于2011年7月开工，计划于2012年9月竣工交付。 在售房：均价：3160元/ ㎡ 起价：2600元/ ㎡
最高价：3600元/ ㎡ 开盘期：2011年12月 其它：30000元排号费
9、君御公馆 开发商：博州通顺房地产有限责任公司
项目位于博乐市南城区中心绿地南路北侧，太湖春天小区南侧。总占地面积40760平方米其中南地块21471.9 ㎡ ，北地块19288.1 ㎡；总建筑面积83825.05 ㎡其中南地块36886.28 ㎡，北地块46938.8 ㎡。总户数452套，其中南区172套、北区280套，停车位南区119套，北区146套。暂未定价，现为土地平整阶段
收定政策：9月15日至10月15日缴纳1000元报名费即可抵10000
10
元购房款，缴纳50000元可获得开盘双重优惠。
10、银河小区 开发商：博乐市金祥房地产开发有限责任公司
项目位于沿河东路、红心南路。总占地面积28244.3 ㎡,总建筑面积37645.83 ㎡ 。一期288户已售完入住。二期122户正在预售。由4F、5F、6F多层住宅组成；83—118㎡。 在售房：均价：3240元/ ㎡
起价：2940元/ ㎡ 最高价：3370元/ ㎡ 开盘期：2012年9月 其它：30000元排号费
2.2.2房地产市场投资环境
博州相对较低的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房屋需求以及由此产生的较高的房地产收益。近年来邻近地区的房地产投资资金开始向我市转移，外地公司的进驻是博乐市房地产业发展的强劲增长动力，未来一段时间内，这一趋势仍将继续。目前博乐市的房地产需求大于供求，未来几年，我市的房地产将进入平稳发展的轨道。 2.2.3市场机会
1、城镇化的发展将为房地产业的发展带来新的需求。随着我市推进城镇化建设步伐的加快，城市居住人口将逐渐增加，对住房的需求将进一步加大，房地产开发市场前景广阔。
2、2007年，博乐市房地产开发面积为199,088 ㎡ ，据不完全统计，2010-2011年，博乐市房地产开发面积超过641,500 ㎡（不含
11
下属各县新建房） ：其中住宅约502000㎡，占78%；商用房139,500 ㎡，占22%；在博乐市政府利好的开发形势下，2012年将陆续进入开发旺季。
2.3销售预测
2.3.1项目需求分析
根据市场调研，具有一定规模的楼盘总建达63万平方米，总套数约7100套。而根据调研，整个博乐市场12年--14年已经开工及报建报规项目总计约103万平方，总套数近11000户，按博乐户均3.2人计算，全部入住后居住人口约305万人。而博乐市场年消化能力约在4000---6000套左右。 2.3.2目标群定位
重点区域：博乐市区及农五师 次 区 域：温泉县及周边团场
在博乐市的高端客户及政府公务人员、农业大户。 2.3.3销售计划进度
12
2.3.4项目定价
1）价格相互影响，因此采用行业借鉴定价法＋不同产品品质溢价，推算出项目的商品房住宅初步价格。2009年市场整体均价2300元/㎡，2010年市场整体均价2600元/㎡，2011年市场整体均价3200元/㎡，以此初推2012年市场整体均价。（次为因素之一，具体均价受多种因素影响）；
2）住宅房源分类 --- 按区位优势分为五类房源（不含16%的56套QQ公寓）；
一类房：24套，占总套数的7%，均价3310元/㎡（3#楼3-18层,4#楼18层）
二类房：96套，占总套数的28%，均价3269元/㎡（4#楼6-17层） 三类房：96套，占总套数的28%，均价3300元/㎡（3#楼6-17层） 四类房：22套，占总套数的7%，均价3330元/㎡（2#楼5-15层） 五类房：48套，占总套数的14%，均价2935元/㎡（3#楼4-5层,4#楼2-5层）；
（以方案二为基准，总均价3282元/㎡） 3）价格原则
13
① 一房一价，根据住宅的方位、楼层不同划分为五类； ② 坚持不开盘不公开具体价格的策略，对外无平均售价、单价； ③ 对内为整体项目设定均价； ④ 总销÷总建 （不含车库）；
⑤ 单价 = 平均售价 + 楼层调整系数 + 类型调整系数 ； ⑥ 总销 = 均价 × 销售面积 （不含车库）。
3、房源定价表：按各类房源均价定建议单价如下（四个方案楼层对比）： （详见海西国际定价提案） 2.3.5预测结论
由此推算，市场总供应量较大，海西尚郡销售存在一定压力，但总体可控，前景看好。
2.4营销策略
2.4.1营销原则
1.宣传先入为主、入市择机而动
考虑到今年楼盘的供应量过大，如果全部上市销售，明年下半年可能出现局部过剩（如2010---2011年预计的开发量能按计划上市销售，按照博乐年销售商品房3000—4000套，经济房1000套计算，有1000套左右高层商品房需要市场慢慢消化，而多层商品房大户型的价位和我们的高层智能化产品10、5楼套价基本相同，即在35万元--50万元左右，但只要市场上有多层房面市，消费者还是会首选多层），为确保项目营销成功，建议充分利用多层产品市场供应不足（经济房很多人不符合条件）的有利时机入市。
14