2.顺应市场趋势动工、选择合适时机开盘
市场有需求只是项目开工建设的必要前提，但并不是项目开工的时机，项目开发与否应充分考虑市场运营的趋势和规律，把握市场上升的有利时机开工建设，以保证项目实现预期的销售目标。以博乐市场为例，由于这几年住宅市场需求旺盛，经济房购买条件限制、多层商品住宅开发量有限等原因，造成博乐住宅价格一路走高，且整体品质较低，2006至今多层住宅每年涨幅在15%、高层住宅在10%左右，但经过最近几年快速放量开发建设，近7000套住宅已经投放市场，加上2012--2014年即将建设的4000套 可以预见在2011--2012年已经规划的量开发完成后，博乐的房地产市场将发生根本变化需求将大幅萎缩，房地产企业将重新洗牌，住宅市场将向品质化、高端化、差异化、专业化发展，住宅产品更加丰富，各类产品价格将因产品品质、类型、地段、户型、物服、开发商品牌形象等的不同而差异增大，市场将更加趋向成熟，消费者消费更加趋向理性，对开发商将提出更高要求。 同时，我们必须高度关注可能发生的国家的房地产调控政策及宏观经济对项目销售的影响。
项目的开工只是成功的一半，能否完全成功，则有赖于开盘时机的选择、合理的价格策略、有效的宣传策略，开盘时机的选择主要考虑五个因素：市场是否正处于最佳开盘时机（市场需求与产品供应）？项目工地形象包装、样板房及销售中心接待是否具备条件？市场宣传推广是否已经达到可以开盘的效果？意向客户的蓄积量是否达到开盘的必要？价格策略是否成熟考虑市场接受程度？从以上几个要素综合考虑，才能具备开盘条件。
2.4.2推广主题（产品核心价值）
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项目推广的成败，最为关键的是诉求主题是否有感染力、吸引力，足以让消费者产生共鸣和留下深刻、美好的印象。因此项目各阶段的宣传推广主题十分关键。
海西国际项目是博乐第一个真正的高端高层住宅，区位优势得天独厚、产品类型丰富、户型设计前卫大胆、建筑立面美观大气、景观规划设计，故：宣传第一阶段，主题：项目整体形象，从海西国际一期的高端智能化高层住宅定位，首先启动高端智能化高层住宅来到博乐的宣传主题。
当真正的智能化高层住宅这种高端产品来到博乐这个非成熟的市场时，消费者的消费心理将趋于谨慎、观望，而产品品质和品牌、价格、开发商口碑成为消费者关注的最核心因素，同样的竞争，谁能保证产品品质优于对手，品牌形象好于对手，谁就能在激烈的市场竞争中立于不败。鉴于此，我们必须十分重视产品设计和品质建设，同时加大企业形象建设。 2.4.3核心竞争力
认真做好项目的调研分析，在此基础上制定营销策略、宣传推广策略、 价格策略、销售策略、选择开盘时机等，并随时根据市场和竞争对手的变化调整策略，同时加强执行能力，凡事加强论证研究、论证必有结果、有结果立即执行、执行过程加强监控、根据监控随时修订、调整执行策略。充分发挥我优势、攻击对手劣势，充分利用竞争对手在项目规划、产品形式、户型、景观、营销策划、宣传推广、销售策略等方面的弱点，进行针对性宣传，通过对消费者的引导和讲解，把我方项目的优势充分体现出来，形成产品的核心竞争力。 2.4.5项目的销售策（略）
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2.4.6项目的价格策（略） 2.4.7项目宣传推广策（略）
2.5项目SWOT分析
Strengths（优势）: 1)区位优势
海西国际项目位于博乐市中心城区内,与老城区中心商业街仅临400米，通过北京路可与中心城区、中学区及政务中心相连。但由于处于城北边缘区域，与城市发展方向有悖，相关配套设施及环境有待完善。 2）政策优势
博乐市近年来积极发展城市建设，按照“完善北城，推进南城，打造滨河区”的总体思路，全力推进宜居城市建设，城市框架快速拓展 3）交通优势
本项目用地交通便利，北临北环路、东接北京路、南临青得里大街、西靠顾里木图路。该区域交通便利，交通优势明显； 4）社区规模大，配套设施齐全
5）规划设计超前，城市大型综合体的产品定位符合博乐市住宅产品升级换代的需求；
6）户型设计新颖别致，不但满足居住功能需求，更加突出居住的舒适性、景观性和实用性； 7）高端智能化安防系统。 Weaknesses（劣势）:
1）区位市场基本成熟，但还有待培养及市场推广；
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2）开发商不具备当地品牌优势； opportunities(机遇)：
1）从全国层面来看，在国家政策引导下人口仍会逐渐向城市转移， 2）博乐市城市综合体项目相对稀缺，市场需要此种产品出现 3)从博乐市方向来看，无需再做累述，城市大规模建设开发机遇就在眼前。 threats（挑战）：
1） 城市规划方向发展向南倾斜； 2） 短期区域市场供应增大；
3） 政府大力加强棚户区改造建设（将拉低全市住宅销售均价）； 4） 产品及企业在博乐认知度低；
5） 周边相关配套建设成熟、完善但位置略偏； 6） 公司形象宣传、品牌建设力度为零； 7） 产品成本投入大、建设周期长。
第三章 建设规模与项目开发条件
3.1 建设计划规模
博乐市海西·国际城市综合体项目是由四星级海西国际酒店（18层）、海西·尚郡高端住宅区（1栋15层，3栋18层）、海西商业广场（1栋4层，2栋2层底商）三部分组成。项目总占地面积14848.62㎡，总建筑面积70000㎡，其中，海西国际酒店建筑面积12645㎡，海西·尚郡住宅建筑面积34561㎡，计套342套，海西商业广场建筑面积16936
18
㎡。
3.2 项目概况现状
3.2.1规模地理位置
海西国际项目位于博乐市中心城区内，与老城区中心商业街仅临400米，通过北京路可与中心城区、中学区及政务中心相连。但由于处于城北边缘区域，与城市发展方向有悖，相关配套设施及环境有待完善。 3.2.3土地权属及其状况 无争议。
3.3 项目建设条件
3.3.1地质 水文
（需见地质勘察报告）
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