萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告
活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不
4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。
5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。
6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。
根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：
1、经营管理风险规避
A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。
B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。
C、做好物业管理和售后服务工作。 2、金融财务风险规避。
从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。
3、建设管理措施
A、整合企业资源，提高操作水平。
B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。
D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。
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第二章 项目的可行性和必要性
一、项目的可行性
（一）镇政府对工业品批发市场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。
（二）本项目的开发商安徽端恒建设项目管理有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。
（三）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合城镇发展方向，有着很好的发展前途。
（四）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。
（五）项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应工业品批发市场的建设发展。
（六）项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十三章将得到充分的论证。
二、项目的必要性
（一） 提高城镇商业竞争力，助推祖楼镇商贸中心的形成与发展
祖楼镇镇位于萧县西南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务任务，安稳致富工
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程切实推进。项目的开发对于祖楼镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。
该工业品批发市场项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动祖楼镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城镇新商圈，彻底解决骑路逢集的历史遗留问题，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，突破原有的商业格局，有利于增强城镇的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。
同时，祖楼镇工业品批发市场通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的祖楼镇新商业中心，成为祖楼镇乃至萧县西南部地区商贸发展的创新制高点。
（二） 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，祖楼镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。
祖楼镇工业品批发市场的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，对于构建和谐社会，加快农村小康社会建设步伐，具有很大的推动和促进作用。
（三）解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义
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消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，祖楼镇工业品批发市场的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。
（四）依据城镇升级改造政策，深化提高祖楼镇商贸业的升级发展
商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前祖楼镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。
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第三章 项目区城市概况与经济水平分析
一、项目区概况 （一）行政区划
本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100—300米的低山矮岭。人口130万，辖18镇5乡708个行政村。
（二）地理位置
萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。
（三）自然条件
项目建 设地点 10