萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告
管道，最终排入城镇下水管道。
2、生活排水量
市场及商业住宅的生活污废水排放量按生活综合用水的70%计，则最高日3503m3/日。
3、雨水排放量
雨水量计算： Q=ψq F 其中：Ψ－－径流系数 Q――雨水流量（L/S） q――设计暴雨强度（L/s·ha） F――汇水面积（ha） 市场暴雨强度公式为： q=2150.5(1+0.411gp)/(t+13.275)0.6846(L/s.ha) 式中：t—降雨历时(min) p—设计重现期(a)， P=1年 4、 管材
室外雨污排水管采用大口径双壁波纹塑料排水管，承插连接。
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第六章 营销策略及方案
一、营销策略
（一）价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。 由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。
这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。
这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“市场心理预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，。
2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立该批发市场高端形象。
3、宣传推广策略： （1）卖场营销
在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个
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案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。
（2）活动(事件) 招商及营销
本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。
（3）组合口碑招商及营销
所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。
二、营销方式 （一）商业地产
商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前萧县商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。
经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。
值得注意的是，目前萧县大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可
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图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。
与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在2012年的萧县重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使阜阳商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。
该项目，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，既要实现资金的快速回笼，又要保证项目效益的最大化。要充分发挥发挥安徽端恒建设项目管理有限公司经营管理优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，把省外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到该工业品批发市场，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价值。
（二）商住地产
该项目的需求市场实际上分为两种购买力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了商铺的出售市场，后者构成了住宅楼的出售市场。但在目前的状况下，大众的地产投资意识还不强，即使有也往往
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投资于住宅市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式——在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向商住楼投资者进行推销。这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数商住楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言（这类城市往往租售客户分离的情况更为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳的选择。项目建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。
三、 销售节奏与策略 （一） 整体策略
营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。
1、售楼处选址：
售楼处面向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
①该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。 ②人员流动量大，易扩大知名度。 ③交通动线发达，方便客户咨询。 2、本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
①本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后
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