萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告
年扩张近3倍；五年来新增长规模企业6家，打破了2006年我镇规模企业为零的记录；粮食生产在战胜自然灾害的情况下，保持了年年丰收，2011年总产达到34539.7吨，比2006年增产20%；农民人均纯收入2011年完成6148元，比2010年增长22.3%；财政收入完成335万元，比2006年增长560%。经济运行呈现出速度加快、质量提高、结构优化、后劲增长的良好态势。
萧县祖楼镇在“小城镇，大战略”方针的指引下，坚持高起点规划、高标准建设、高质量运作的发展模式，完善机制，加大基础设施投入和公共设施建设，不断改善和提高城镇功能，城镇建设日新月异，取得了良好的社会效益。
萧县祖楼镇党委、政府充分利用小城镇的各项优惠政策，着力推进城镇化进程、城镇的集聚和辐射带动能力日渐凸显。 投入不断加大。该镇实施了“美化、亮化、绿化”三大工程，先后投资1000多万元，硬化城镇主干道5条，总面积2100平方米；改造背街小巷１0余条，总面积1700平方米；修砌下水道1500米；各单位绿化面积3500多平方米，有力改善了城镇居民的人居环境。强化对镇东农贸市场、中心商贸市场和小百货市场等专业市场的管理和并进一步完善市场功能，积极推动镇西农贸市场、镇南小吃市场、镇北机电钢材市场等市场的建设，优化了经济发展环境，进一步拉大了城镇框架。目前，进镇经商的经营户有1000余户，河南、淮北等地10余家经营户落户于此。
城镇管理进一步规范。组建了镇环境卫生保洁队，实行全天候保洁；在提高城镇居民文明卫生意识和公德意识方面，该镇要求居民和商户对环境卫生实行门前三包；在规范城镇秩序方面，实行了摊位定
16
萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告
点摆放、车辆定位停靠等制度，使管理水平不断得到提高，城镇品位不断提升。
小城镇功能进一步优化。该镇完善了水、电、路、通讯及其他配套设施，并形成了若干专业化功能分区，极大地促进了全镇经济的发展。
目前，这个镇镇区新拓展面积达1.1平方公里，新增各类专业市场4个，形成了集农产品销售、加工等于一体的商贸物流集散地，年交易额近2亿
17
萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告
第四章 项目销售市场情况分析
一、项目整体素质分析 （一）项目优势
1、项目区位极佳，市场认可度较高。
2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。 3、项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。
4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200多家合作厂商。
（二）项目劣势： 1、投资较大。
2、 该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险
（三）机会分析：
1、祖楼镇工业品批发市场中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。
2、本项目由安徽端恒建设项目管理有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在县内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。
3、祖楼镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。 萧县祖楼镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。
18
萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告
二、物业类型分析 （一）商业
本项目地处萧县祖楼镇镇南57路西侧，处于该镇商业中心范围之内，具有良好的商业前景。
从交通情况看：祖楼镇工业品批发市场，西临57路，北距311国道600米，交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。
从消费群体看，目前祖楼镇工业品批发市场已有较多商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、建材等、主要客户来源：县区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。
从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。 综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了工业品批发市场设施的需求，具有良好的市场前景。
（二）一街区安排
本项目一街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以建材批发销售为主;街北商铺60间，以布匹、轻纺、服装、鞋帽、床上用品批发销售为主
（三）二街区安排
本项目二街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以五金、家电批发销售为主;街北商铺60间，以种子、化肥、农药、农膜批发销售为主
街区西段安排三层建筑3500平方米大型超市一个，引进上海联华超市入住。
（四）本项目运作需注意的问题：
1、在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度
19
萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告
超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。
2、掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。
3、通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。
4、对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。
5、在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。
三、综合评价
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，祖楼工业品批发市场项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。
20