西成忆树全案策划执行方案
公共部分:调查项目的公共装修多以中档装修为主,地面地砖,墙面乳胶漆,顶
部乳胶漆加吸顶灯
室内装修:调查项目中毛坯房多为四白落地,地面水泥抹平,厨卫预留接口,西
现代城的精装包括地面复合木地板,墙面乳胶漆,厨卫中档精装,小面积户型赠送曲美品牌家具
小结: 综上调查周边项目在产品设计方面同质化严重,成交价位差距不
大,客户层单一选择面小,容易造成激烈竞争局势
（三）重点竞争项目分析
针对本项目的销售的威胁主要将来会有以下几个竞争性项目: 1、西现代城——
? 规划指标：占地4.45万平米，总规划建筑面积13万平米，容积率3；
一期约5万多平米，建有两栋塔楼22层一栋板楼12层；二期约4万平米，建有一栋塔楼和一栋板楼，并配有1.5万平米的会所及地下车库
? 价格：塔楼成交价格4700/㎡（含精装修）板楼成交价格4800/㎡（含
精装修）装修每平米报价300/㎡
? 销售情况：2003年3月30日开盘销售速度平稳，平均月销售面积在
4000平米左右，三居及二居成交速度均衡。其中90平米的两居基本已经售空，还遗留一部分103——114平米的两居和北向80平米的两居，销售率为：70%
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? 主要卖点：小面积户型，年轻化居住社区，时尚精品，配套齐全，
如：局域宽带视频点播，24小时热水，地上停车位，精装修，交通便利，准现房
? 畅销户型：90平米两居
? 该项目的产品以塔连板设计，塔楼一层10户，户型面积多以一居、两
居为主，板楼一梯两户设计户型面积多以两居三居为主户型设计结构一般，如此畅销的主要原因是主力户型面积小总价低含精装修， ? 本项目与西现代城比较（SW分析）
本项目优势 周边的市政配套及位置 成交单价低 产品综合品质较高 性能价格比相对合理 本项目劣势 项目规模小 期房 开盘晚周边竞争环境激烈 无会所配套 产品面积大造成总价较高
2、宏鑫家园——
? 规划指标：占地＿＿ 公顷，总建面＿＿ 万平米，容积率＿＿ ，两栋
板楼设计14层
? 价格：目前均价4300/㎡毛坯房两居总价42万左右
? 销售情况：目前无销售证件，没有公开发售，但是从其产品面 积和
销售均价可以推测出其后期销售速度应该是非常快的
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? 主要卖点：低价位，板楼 ? 畅销户型：两居97㎡
? 该项目开发面积较小，户型比较单一，以两居室为主力户型，配套上
比较简单主要是为了满足注重房屋的使用和总价格相对便宜的低端客户
? 本项目与宏鑫家园比较（SW分析）
本项目优势 周边的市政配套及位置 综合品质较高 本项目劣势 本案入市较晚 部分塔楼在产品设计上相对被动 部分板楼总面积大造成总价相对较高 3、御景山——
? 规划指标：占地面积4万平米，总建筑面积12万平米，容积率3，一
期约6万平米，建有三栋板楼8—17层，一栋塔楼14层；二期约6万平米，两栋围合式板楼
? 价格：目前均价4700/㎡（含96折）
? 销售情况：自2003年4月份开盘后主力销售户型为一居和小两居，三
居的销售比较平稳，平均每月的销售面积在4500平米左右，现在南向一居已经基本销售完，104平米和107平米的板楼两居也消化比较快，
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但是133平米的三居和117平米的板楼两居消化比较慢，东西向的户型基本上无成交
? 主要卖点：尊贵、高品质社区，精美社区园林，外立面高档装饰，准
现房
? 畅销户型：104平米板楼两居、70平米板楼一居
? 该项目定位于石景山高品质楼盘，配套设施齐全，因其一期开盘较
早，在石景山已经确立其高品质楼盘的地位，主要针对石景山区部分富人和区内政府高层人员，分析其二期入市时，周遍同品质竞争楼盘纷纷开盘，但其靠一期现房优势和二期的小面积户型依然保持其每月的消化速度，在后期销售上该案的三居户型将成为本案的主力竞争对手
? 本项目与御景山比较（SW分析）
本项目优势 周边配套生活设施完善 区位价值明显 地标性较好 本项目劣势 本案入市较晚 产品结构（包括户型和楼体） 社区配套 工程形象
4、尚城——
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? 规划指标：占地一期21万平米，总建筑面积160万平米，一期开发5
栋7层板楼建筑面积5万平米 ? 价格：均价4700/㎡
? 销售情况：自开盘到现在该项目一居销售速度比较快，两居室由于户
型格局设计不好，消化速度不理想，三居室总价过高也消化一般，开盘共四栋楼，现在销售了一栋
? 主要卖点：地段位置，超大社区及游泳池配套设施
? 该项目社区规模大容易给客户塑造楼盘形象，但是由于入市定价过高
且工程形象和周遍市政配套环境还不成熟所以销售上并不理想，经过调研发现，其两居户型格局设计非常失败但是该项目售楼处建在阜石路上对杨庄区域的客户分流情况威胁极大 ? 本项目与尚城比较（SW分析）
本项目优势 位置优势 周边生活配套优势 本项目劣势 项目规模较小及社区配套 项目工程周期较长 期房预售
? 总结：
1、本项目周边竞争激烈，重点竞争对手有：西现代城、御景山、宏鑫家园、尚城
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