德思勤置业 【鼎诚国际物业定位建议】
裙楼商业将在2005年交楼，预计2004年发售。
三、市场动态概述
（一）市场总体状况——宏观楼市利好。
2002年-2003年上半年，深圳市房地产总体走势良好，整体销售速度有所加快，价格持续走高。
华强北片区启动新一轮片区改造，新的改造力度将向工业区腹地渗入。
（二）住宅市场状况——竞争激烈难免，差异定位取胜。
深圳市整体住宅供应量放大，片区之间与片区内竞争激烈，产品整体质素面临激烈大比拼。
片区竞争物业多，客户群有可能被分流；但本项目有机会与其他项目共同造势、炒热市场、共同引发市场关注。
片区竞争楼盘中定位各异，片区内有产品同质化的市场压力
（三）商业市场状况——片区供应量大
片区的商业供应量大增，加上市场原有的一些商业的供应，总体供应量较大90%以上是裙楼商业的形式。
第 11 页 共 28 页
德思勤置业 【鼎诚国际物业定位建议】
第二篇 项目物业定位
一、定位依据
（一）、项目地理位置及实景
1、地块位置及规模
中航苑地处华强北片区西部，由深南路、华富路、振华路和中航路围合而成，占地面积约11万平米。振中路横贯东西，将中航城区以振中路为界, 分成南北两个部分。南部地块主要为以宾馆酒店、商务办公和百货超市为主，分布有天虹商场、格兰云天大酒店、上海宾馆、南光大厦和航都大厦等建筑；北部目前以居住为主，分布有中航公寓、中航公寓大厦和航苑大厦等建筑。
“鼎城国际”项目位于中航苑北区，振中路与中航路交叉的西北部。地块规则方正，呈长方形，东西稍短，南北略长。总用地面积8548.9平方米。
第 12 页 共 28 页
德思勤置业 【鼎诚国际物业定位建议】
2、项目周边实景
中航城区实景
项目周边实景
第 13 页 共 28 页
德思勤置业 【鼎诚国际物业定位建议】
（二）、项目所在区域特质
中航苑城区特征
鼎诚国际位于中航苑，属华强北商圈的一部分。中航苑现有商业比较发达，街区周围已形成较为完善的商业业态，是华强北商圈的重要组成部分。街区商业包括以下五大板块：零售业、餐饮业、娱乐服务业、旅馆业、金融业。
1、零售业
街区零售商业主要沿深南大道和振华路分布，明显地表现出呈街
第 14 页 共 28 页
德思勤置业 【鼎诚国际物业定位建议】
区周边分布的特点，主要为大中型零售商业。其中，华润万佳、新一佳、天虹商场在全国零售百货百强中分别排名第7位、23位、66位，实力相当雄厚，这些商场在此开业说明了地段的商业价值。
2、 餐饮业
街区餐饮业业态齐全，包括西餐、中餐、快餐、冷饮等各种形态，有大小餐馆而十余家，餐饮业主要沿振华路与中航路分布，丰富多样的饮食文化构成了中航苑一道亮丽的风景线。
3、 娱乐服务业
街区现有娱乐服务业（含健身、美容）相对而言而言并不发达，但因为有21世纪演艺中心和中航健身会等品牌而闻名深圳。
4、 旅馆业
以上海宾馆、格兰云天大酒店为首的酒店形成了中航苑旅馆业发达的优势，由于街区所处地段交通方便，又位于城市中心，商务活动极其方便，因而旅馆业呈现繁荣的局面。
5、金融业
本街区为早期金融证券业集中地，聚集了众多的金融机构，银行
第 15 页 共 28 页