佛山市三旧改造专项规划
和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：
1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。
2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。
3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。
第三十六条 模式三：集体主导模式
由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下：
1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。
2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，
────────────────────────────── 【 27 】
广东省城市发展研究中心
佛山市三旧改造专项规划
由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。
3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。
第三十七条 模式四：集体与市场合作模式
村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：
1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。
2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。
3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只
【 28 】 ──────────────────────────────
广东省城市发展研究中心
佛山市三旧改造专项规划
按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡费用。
────────────────────────────── 广东省城市发展研究中心
29 】
【佛山市三旧改造专项规划
第五章 “三旧”改造实施机制
第一节 政策保障机制
第三十八条 完善改造前评估
1．建立评估程序。属近期建设项目库内的项目，由实施单位向镇政府（街道办事处）申报确认后，报区三旧办审定；非近期建设项目库内项目，需由镇政府（街道办事处）对改造项目预案进行初审后加具意见，报区三旧办审定后，由区人民政府报市人民政府批准；改造项目预案由区三旧办组织公示。同意后由有关部门召开评审会议进行评估，后报区领导小组审定。
2．明确评估内容。审查改造项目是否属于年度实施计划，实施计划由市、区人民政府编制，有条件的其他各级政府也可以编制计划，对不属于计划内的项目必须提交论证报告；评估项目是否属于本专项规划的改造范围、能否达到改造标准、改造的必要性与可行性；评估社会、经济、环境的综合效益；旧厂房改造项目应重点评估产业主题。
3．实施项目库更新机制。将年度改造计划中的项目列入项目库，各区应对2009-2012年需要打包上报的项目进行严格甄别、科学选择；对于2013-2020年的上报项目库确需增加或调整项目的，对年度改造计划中每年每季度的实施情况进行评估，对入库但还未启动改造的责令退出，并重新论证新的改造项目作补充，通过动态的管
【 30 】 ──────────────────────────────
广东省城市发展研究中心
佛山市三旧改造专项规划
理做到论证一批、淘汰一批、开工一批、建成一批。
第三十九条 设定项目准入门槛
1．鼓励城区内的“三旧”改造“优二进三”，凡项目符合市、区重点扶持发展的行业，可享受相应的扶持政策。鼓励旧工业区改造发展金融服务、现代物流、会展业、商贸流通、旅游餐饮娱乐、商务服务和科技服务等现代服务业。如因产业发展需要，在工业区内适度增加配套的办公、物流配送等生产性服务业用地及生活服务设施的，可享受工业地价优惠，其面积比例不超过工业总用地的7%。
2．明确旧城镇改造主体准入条件。旧城镇改造项目用于商业开发，需开发商具有二级以上开发资质，在房地产开发史上无不良记录。取得开发权的企业，满两年建设面积未达总一定比例或已投资额不足的，政府将项目无偿收回。
3．改造后仍为二产的项目必须属于《佛山市产业结构调整指导目录（2007-2020）》中“鼓励发展类”的范畴，并且产业投资强度、土地产出、创税额、人均增加值率必须达到相关要求。改造后的工业污染物排放需百分百达标，新建、改建、扩建项目的能耗指标不得高于国家和省规定的产品能耗限额标准，水耗不得高于国家和省规定的标准，应严格点源的识别和治理，改善和控制工业污染，满足环境保护的要求。
4．对旧村居改造进行分类引导，培育和发展特色主导产业。城区内或周边的村居，鼓励发展现代城市社区和服务业；城郊的村居
────────────────────────────── 【 31 】
广东省城市发展研究中心