春晓滨海新城工业园区员工宿舍
项目可行性研究
宁波高正工程管理有限公司
二○一一年十一月
编制人员名单
批 准：审 定：参编人员：
目 录
1.0 总论 ............................................................................................................................................... 1
1.1项目简况 ................................................................................................................................ 1 1.2 可行性研究报告的主要内容 ................................................................................................ 4 1.3项目概况 ................................................................................................................................ 4 1.4初步结论和建议..................................................................................................................... 9 2.0项目背景和必要性分析 .............................................................................................................. 11
2.1 项目背景 ............................................................................................................................. 11 2.2 项目必要性分析.................................................................................................................. 12 3.0 项目需求及目标分析 ................................................................................................................. 15
3.1项目需求及目标定位 ........................................................................................................... 15 3.2满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求 ............................................... 16 4.0 项目建设选址 ............................................................................................................................. 17
4.1场址选址原则....................................................................................................................... 17 4.2场址选择依据....................................................................................................................... 17 4.3拟建项目场址....................................................................................................................... 17 4.4项目建设条件....................................................................................................................... 17 4.5法律支持条件....................................................................................................................... 21 4.6场址选择结论....................................................................................................................... 21 5.0 项目建设方案 ............................................................................................................................. 23
5.1指导思想和设计特点 ........................................................................................................... 23 5.2 设计依据及设计要求 .......................................................................................................... 23 5.3总平面布置 .......................................................................................................................... 24 5.4交通组织及停车................................................................................................................... 25 5.5绿化系统 .............................................................................................................................. 25 5.6建筑无障碍 .......................................................................................................................... 26 6.0 节能节水措施 ............................................................................................................................. 27
6.1编制依据 .............................................................................................................................. 27 6.2编制范围 .............................................................................................................................. 28 6.3节能措施 .............................................................................................................................. 28 6.4节水、隔振、防噪及其他技术措施 ................................................................................... 31 7.0 环境影响评价 ............................................................................................................................. 33
7.1 评价依据 ............................................................................................................................. 33 7.2 自然环境现状...................................................................................................................... 34 7.3 项目对环境的影响及防治措施、周边环境对本项目的影响 .......................................... 35 7.4 环境影响评价...................................................................................................................... 41 8.0 劳动安全卫生与消防 ................................................................................................................. 42
8.1 依据及规范 ......................................................................................................................... 42 8.2 危害因素及危害程度分析 .................................................................................................. 42 8.3 安全设施 ............................................................................................................................. 43 8.4 卫生 ..................................................................................................................................... 44 8.5 消防 ..................................................................................................................................... 45 9.0 项目实施方案 ............................................................................................................................. 47
9.1 管理机构的组织和职能 ...................................................................................................... 47 9.2 推行项目管理责任制 .......................................................................................................... 47 9.3项目实施进度安排 ............................................................................................................... 48 9.4施工方案 .............................................................................................................................. 48 9.5总平面布置 .......................................................................................................................... 49 9.6安全管理规定....................................................................................................................... 49 9.7现场临时用水....................................................................................................................... 50 9.8质量保证措施....................................................................................................................... 50 9.9主要消防措施....................................................................................................................... 51 10.0 土地利用及安置方案 ............................................................................................................... 52
10.1项目建设地址及用地方案 ................................................................................................. 52 10.2 土地利用合理性分析 ........................................................................................................ 52 10.3 地质灾害和其他影响分析 ................................................................................................ 53 10.4 居民安置方案.................................................................................................................... 53 11.0 招标专章 ................................................................................................................................... 54
11.1 招标事项 ........................................................................................................................... 54 11.2招标初步计划..................................................................................................................... 55 12.0 投资估算 ................................................................................................................................... 57
12.1 编制依据及范围 ................................................................................................................ 57 12.2 项目投入总资金 ................................................................................................................ 59 12.3 投资估算汇总.................................................................................................................... 59 13.0 资金筹措 ................................................................................................................................... 62
13.1项目资金筹措方案 ............................................................................................................. 62 13.2项目资金使用计划 ............................................................................................................. 62 14.0 项目财务评价 ........................................................................................................................... 63
14.1基础数据和依据................................................................................................................. 63 14.2项目营销策划..................................................................................................................... 63 14.3项目的收入 ........................................................................................................................ 66 14.4总成本费用 ........................................................................................................................ 68 14.5财务评价指标分析 ............................................................................................................. 69 14.6风险分析 ............................................................................................................................ 70 14.7盈亏平衡分析..................................................................................................................... 71 14.8财务评价结论..................................................................................................................... 72 15.0社会及经济影响分析 ................................................................................................................ 74
15.1 项目对社会及经济的影响分析 ........................................................................................ 74 15.2 互适性分析........................................................................................................................ 76 16.0 研究结论及建议 ....................................................................................................................... 78
16.1 结论 ................................................................................................................................... 78 16.2建议 .................................................................................................................................... 79 附件： ................................................................................................................................................ 80
1.0 总论
1.1项目简况
1.1.1项目名称
春晓滨海新城工业园区员工宿舍 1.1.2春晓滨海新城介绍
北仑滨海新城位于宁波市北仑区东南部，南临象山港，北望杭州湾，东接六横岛，西连主城区，处于宁波“一港两湾”（象山港、杭州湾、三门湾）战略格局和浙江现代海洋经济产业带的主轴中心，紧邻国际主航道和锚区，是宁波—舟山港一体化发展的核心区，也是中国大陆版图临海区域的最东端和距离宁波市中心城区最近的滨海生活区域。与省级产业战略平台——宁波梅山国际物流产业集聚区范围一致，涵盖北仑区梅山乡（包含梅山保税港区）、春晓镇、白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建设控制范围约76.23平方公里。不仅是北仑中心城区的重要组团，更是省市发展海洋经济、建设国际港口城市核心功能区、打造对外开放重要门户的重要平台。依托国家开发程度最高的功能区——梅山保税港区，北仑将用10年时间打造宁波中心城“临海、看海、亲海”的最佳居住之地，打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。这个地方不但倚山靠海，而且还有天然屏障与北部的重工业区隔离。按照浙江省建设港航强省、发展海洋经济和宁波市建设国际都市经济的发展思路，
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