1.3.3 外部配套条件分析
本项目市政配套设施已规划到位，具体如下： 1.3.3.1 供、配电
电源来自变电站，据小区实际情况，设一座10KV开关站、3处变电所，其中公变1间，专变2间。小区开关站，公用变电所，商业变设置地面一层，专用变电所设置在地下一层，所有变电所电源均由10KV开关站引来。
1.3.3.2 给、排水 1、给水
由市政自来水管网提供，从北侧洋沙山西六路和东侧春晓西五路市政给水管网各接一根DN200给水管，并在室外环状布置，供本项目生活及消防用水，供水能力可满足要求。
2、排水
排水采用雨污分流。项目达标污水目前通过市政管网排入现状河流，最终排入东海；雨水经管道汇集后排入市政雨水管网或河道；生活污水经预处理达《污水综合排放标准》（GB8978－1996）标准后就近排入市政污水管道，由污水处理厂集中处理达标后排入北仑附近海域。
1.3.3.3其他
按规范配置市政、消防、环卫、通讯等配套设施，符合相关规范及规定的要求。
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1.3.4项目总投资和效益情况
1.3.4.1 项目总投资
项目总投资：16317万元，全部来源于金融机构贷款。 1.3.4.2 项目效益情况
本项目建成投产后，在3年的经营期（本项目建设期2年、经营期即物业销售期3年）内：
经营收入：17771万元 利润总额：-1400万元
投资回收期：5.01年（含建设期）、即不能在计算期内回收投资，借款不能在计算期内偿还，是一个财务生存能力和偿债能力较差，风险较大的项目。
1.3.4.3 主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1 主要技术经济指标
项 目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其中 宿舍建筑面积 商业建筑面积 架空层建筑面积（不计容积率） 指标值 18793 40465 35242 28238 5065 1415 524 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 配套用房建筑面积 8
地下建筑面积（不计容积率） 建筑密度 容积率 绿地率 机动车停车位 地下机动车停车位 地上机动车停车位 非机动车停车面积 总投资 固定资产费用 无形资产费用 预备费用 建设期贷款利息 5223 25.5 1.80 30 161 86 75 1224 16317 12141 2848 365 963 m2 % % 辆 辆 辆 辆 万元 万元 万元 万元 万元 1.4初步结论和建议 1.4.1初步结论
1、本项目对解决工业园区入驻企业后顾之忧，籍以营造新时期员工生活和精神家园具有重要的意义；
2、建设和实施方案成熟可靠，可在预定的时间内完成； 3、项目所需的建设条件具备，协作条件较优； 4、项目的资金来源有保证； 5、项目的社会效益良好。
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综上所述春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目的建设是必要的，春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目在滨海新城管委会直接领导下，在宁波滨海新城置业有限公司的精心组织下，在园区企业和企业员工的支持企盼下，各项工作正在有条不紊地进行，力争将春晓滨海新城工业园区员工宿舍打造成高效便捷的员工住宿为主的生活综合体。
拟通过本次可行性研究，为下一步项目的建设提供指引。
1.4.2 初步建议
本项目投资16317万元，全部来源于金融机构贷款。
本项目虽是企业投资建设项目，但以公益性为主，提升新城的配套服务水平，旨在为企业及其员工提供高性价比的生活场所和精神家园，为企业提供有效便捷的保障，吸引企业留驻园区，吸引人才为打造更多更强企业打好基础，对建设和谐社会和新城经济长远发展具有深远的意义。
经营期即项目寿命周期中的预期净利润为-1400万元，项目是亏损的。建议：
1、希望政府能在税收方面予以一定程度的减免，可使项目减少亏损，增加对金融机构贷款的还贷能力。本项目的营业税、城市维护建设税和教育费附加总额为977万元，减免后项目预测亏损减少。
2、也希望金融机构在贷款方面给予一定的利率优惠，以使投资项目提高抗风险能力。
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2.0项目背景和必要性分析
2.1 项目背景
宁波市的总体规划，确定了宁波市的城市性质为：国家历史名城、长江三角洲南翼经济中心，东南沿海重要的港口城市，文化旅游基地和省教育副中心，有江南水乡特色的生态型城市……。
作为国家首批沿海开放和享有省一级经济管理权限的副省级城市，华东重要的区域经济中心、航运中心、物流中心、交通枢纽和对外贸易口岸，宁波市拥有丰富的商业资源，在全国15个副省级城市中经济名列前茅，有较强的消费能力及消费意识，城市居民可支配收入2010年达到30166元、在副省级城市中排名第三，2009年和2008年分别达到27368元/人和25304元/人，在全国城市中都排名第六，具有很强的消费能力。近年来又获多项国家级荣誉：蝉联全国文明城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、中国品牌之都、中国优秀旅游城市……。
近几年来，是北仑经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，北仑区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。2009年北仑区全年实现地区生产总值446.5亿元；完成财政一般预算收入85.7亿元；完成全社会固定资产投资265.2亿元；城镇居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入13414元。随着春晓滨海新城的定位进一步明确为打造休闲旅游、
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