《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在要求提升中心城区功能时明确提出“开发建设北仑滨海新城”，《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》更是要求新城在各方面发挥作用：“充分发挥梅山保税港区的引领带动作用和滨海新城的支撑依托作用”、“滨海新城围绕’新都市休闲示范区、国际化生态型新城’的战略定位，建设’休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚’的滨海新城区”。 1.1.3承办单位概况
项目建设单位为宁波滨海新城置业有限公司。注册资本2600万元人民币。其中滨海新城建设投资公司占80%，春晓资产经营管理公司占20%。公司主要从事房地产开发、经营业务。
滨海新城建设投资公司由开发区控股有限公司以货币形式出资，资金来源由区财政局对开发区控股有限公司注资解决。经营范围：负责北仑（春晓）滨海新城基础设施的开发建设、经营管理，实业投资、投资咨询服务等。定位和目标：着眼于实现“三大平台”功能，即资金筹措平台、基本建设平台、投资运行平台，并逐步形成自主的核心竞争产业，扩大公司影响力，拓宽资金筹措来源，加大资产投资力度，实现公司资产保值增值的发展需要；实现开发建设和投资运营两促进的良好态势。
春晓资产经营管理公司是经北仑区市人民政府授权的、专门从事资本运营的国有投资公司，由北仑区政府按照现代企业制度改制重组而成的国有独资公司，对北仑滨海新城重要的国有资产进行经营和管理。
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该项目属滨海新城服务配套项目，由宁波滨海新城置业有限公司负责建设是最合适的。 1.1.4可行性研究编制依据
1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、《投资项目可行性研究指南（试用版）》 ；
3、《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 4、《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5、《春晓镇总体规划（2008—2030年）》 6、《宁波市城市规划管理技术规定》；
7、春晓滨海新城工业园区员工宿舍规划设计条件； 8、春晓滨海新城工业园区员工宿舍勘测定界图； 9、建设项目选址规划管理办法；
10、《宁波市城市总体规划纲要（2001-2020）》； 11.《浙江省建筑安装工程概算指标》（2010版）； 12.《浙江省建设工程其他费用定额》（2010版）； 13.《浙江省建筑工程预算定额》（2010版）； 14.《浙江省建筑工程预算定额》（2010版）； 14.《浙江省建筑安装工程费用定额》（2010版）； 16.、委托方提供的相关基础资料。
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1.2 可行性研究报告的主要内容
1.2.1 工程建设必要性研究
1.2.2 市场预测和建设规模的研究和确定 1.2.3 建设条件的研究 1.2.4 建设方案的研究
1.2.5 项目所需的能源分析和节能措施 1.2.6 土地合理利用的分析 1.2.7 项目的环境影响分析 1.2.8 投资估算和资金筹措
1.2.9 项目的经济效益的评价（借款偿还能力和项目财务生存能力的分析）
1.2.10 项目的社会效益
1.3项目概况
1.3.1拟建地点
本次新建项目春晓滨海新城工业园区员工宿舍基地所处位置为春晓89#产业基地配套地块，地块规划边界：北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90#工业地块，总用地面积 18793平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地；需无偿代建面积为2567平方米的配套公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场地平整。该地块周边环境优美，交通便捷。
周边拟建项目情况：位于项目北侧的51#地块为宁波东柯金属制品
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有限公司建设的标准厂房5栋，框架结构，用地面积5.5公顷，建筑面积约24000平方米，该项目主要为金属带材、管材、紧固件、五金件、装饰制品的研发、设计、制造；技术转让、技术咨询。位于项目东侧的61#地块为宁波米驰厨房系统有限公司建设开发的厨具用具及其配件的制造、加工项目，该项目建有4幢6层的建筑，建筑面积约60000平方米。
场地的道路交通现状：项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路——场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而南靠海口西河，景观较好，宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。西面受噪音影响小，宜布置宿舍建筑。 1.3.2建设规模和内容
1.3.2.1建设规模
总建筑面积40465平方米，其中地上建筑面积35242平方米、地下建筑面积5223平方米。地下1层，地上11层，项目总投资16317万元。
1.3.2.2建设内容
项目地块布东面以单身宿舍和商业为主，布有2-3层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍，西面是6栋11层以小户型为主的员工宿舍；还需无偿代建面积为2567平方米的配套公园绿地。
1.3.2.3 功能定位及布局
功能定位：项目功能定位为工业社区员工宿舍，服务范围面向万
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亩围塘南侧产业群和镇工业小区。
建筑功能布局：依据地形分成东西两个组团，两个组团之间为中心绿地，起到“外观河景，内拥园景”的效果，本项目还设地下建筑。其中：
1、东组团
东组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的。单身宿舍考虑出售给企业白领员工住宿；商业店铺考虑出售给商家进行商业经营，为入住员工提供商业服务。
2、西组团
西组团由6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。考虑出售给企业员工作为住宿用。
3、地下室
地块配置核六级常六级甲类二等人员地下掩蔽所。平时兼做机动车库。机动车出入口部位及电梯门处作战时封堵，人员疏散处设直通室外的楼梯，并就近布置密闭通道、简易洗消间、滤毒室、扩散室、风井等，预留战时干厕与战时水箱的位置，以满足人防的特殊需要。本项目地下建筑面积5223平方米，地下车位86个，满足《关于确定结合民用建筑修建防空地下室比例的通知》（甬政发〔2004〕42号 ）规定“新建10层以上（含10层）或者基础埋置深度3米以上（含3米）的民用建筑，以及人民防空重点城市的居民住宅楼（包括整体拆建的居民住宅楼），按照地面首层建筑面积修建规定抗力等级的防空地下室”。
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