更新一下关于日本的问题。东京与北上广房价做对比，是很危险的误区，尤其当涉及投资。东京房价的基础建立在一个有鲜明政策特色的高昂交通税费之上（具体到分类话题＂日本交通＂找），剔除这一因素后看到的真实城郊房价差会让人感叹。不论日本政府出于节能环保抑或其他动机，这一政策的最终结果是在公共交通领域给政府自己出了一道大难题，结合北上广目前公共交通水平而言，我政府对这道题是深恶痛疾的。而公共交通多靠政府补贴，占不到什么实际便宜，这等损己利人的蠢事我朝政府绝不会做。
相反的，开发新区、卫星城，延伸交通线进行覆盖，以较低的拿地成本得到巨大卖房收益并实实在在落进地方财政手里，与炒高城区房价白便宜二手房东，以及市区拆迁复杂的利益纠葛相比，前者才是地方的真实利益所在。摊大饼，摊薄的是市区的利益，但对于政府，对繁华区进行迁移和更新换代，有好处没坏处。
别看报道看疗效。我依然赞同世联地产董事长陈劲松的观点。
陈劲松：中国房地产市场走向两极分化
首先，判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信：
第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就
是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。
第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生。
第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。
第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。
第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。
第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。
这两个不看，那看什么呢？宁高宁说看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。
什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。
李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。
量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。
所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城
市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。
全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。
世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，我卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。
从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作主导的话，它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。
当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道
我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。
有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。
比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。
当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。
我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持