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5.2.2加强对增值税专用发票的管理 ................................... - 17 - 5.2.3完善财务制度 ................................................. - 17 - 5.2.4加强税务筹划工作 ............................................. - 17 -
第六章 总结与展望 ....................................................... - 18 - 参 考 文 献 .............................................................. - 19 -
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第一章 绪论
1.1研究背景和意义
2011年开始开展增值税试点，之后试点的地区和行业范围不断扩大，2016年5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。我国自1994年分税制改革之后一直实行两税并存制度，营业税对社会经济各个环节都按照销售收入全额进行征税，存在重复征税的问题，加重了企业的经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平发展，此外营业税征收方式导致企业更追求小而全的企业模式，遏制社会专业化分工的深化，随着我国市场经济进入到调整阶段，营业税存在的矛盾更加突出，而且经济结构调整、财税体制改革深化都迫切需要“营改增”。“营改增”试点的全面实施，进项税额可以进行抵扣能够降低企业的税收和成本负担，密切企业之间的分工协作联系，是经济结构调整的重要环节。房地产业具有关联产业丰富、连带力强的特点，为经济发展提供有力保障，是支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否按照预期起到减税作用十分关键，然而由于房地产企业开发周期长、产业链条多，行业上游存在很多散杂小供应商，很难实现每一笔业务都从上游供应商取得增值税专用发票，此外人力成本也是房地产企业的主要成本来源之一，人力成本难以进行抵扣，可看出房地产企业的经营特点使得其存在很多成本无法进行进项抵扣，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义，能够丰富房地产业“营改增”问题的有关研究，为房地产企业把握“营改增”政策机遇、降低税收负担提供了重要参考借鉴，有利于房地产企业改善经营状况、取得健康持久发展。
1.2国内外研究现状
众多学者探讨了房地产业“营改增”问题，国外研究方面，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值税对房地产企业税收负担的影响。Cnossen(1995)研究认为房地产业增值税的征收对象不仅应包括房屋买卖的收入，而且应对未来的持续消费房屋租金征收增值税，Poddar（2010）与之观点相反，研究认为房地产业增值税的征收对象是房屋买卖的收入，而不应对房屋租金征收增值税。Manente and Zanette(2010)指出持有房产的目的既可以是用于自住，也可以是
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投资，房地产业“营改增”应对持有房产的目的加以区分以不同税率收取增值税，De Luis A(2015)基于DSGE模型和西班牙房地产业数据研究发现提升房地产业增值税率有利于抑制房价，减少税收扭曲。国内研究方面，潘文轩(2012)研究发现“营改增”能够使得大部分行业税负降低，房地产业也不例外，“营改增”能够降低房地产业0.81%的税负，宗式华，周松德（2013）通过数据模拟测算研究发现当房地产企业的可抵扣成本在收入中所占的比重低于50%时，增值税税负将高于营业税税负，贾西安（2014）指出旧税收制度下要对房地产企业征收土地增值税、营业税等税种，“营改增”能够在一定程度上解决重复征税，因此其税负能够下降。还有一部分学者研究了“营改增”会给房地产企业带来的问题，杨小强，冯俊文（2012）指出了新房销售能够取得专用发票完成抵扣，旧房销售则不能顺利抵扣，陈华（2012）认为“营改增”能够降低房地产企业税负，但可能会刺激房地产企业的扩张与泡沫，带来房价进一步上涨，韩笑（2014）指出对房地产业征收增值税主要存在以下问题：一是 “营改增”会使得建筑业税负上升，进而转嫁到房地产企业头上，使其经济压力增大，二是房地产企业发展水平参差不齐，对于“营改增”的适应能力也不统一，可能会有一些企业税收不降反涨，韩玉竹，李文（2014）指出“营改增”会提高房地产企业成本管理和控制的复杂性，而且“营改增”对增值税专用发票的管理具有较高要求，这将会对其较为粗放的财务管理方式带来较大的挑战。
总结以上研究可发现，虽然已有很多房地产企业“营改增”问题方面的相关研究，但是大多研究是理论分析，而且基本都是在房地产“营改增”落地之前的研究，内容主要集中在政策如何制定更为恰当的问题上，目前房地产“营改增”已经正式推行，关注的重点变为带来哪些方面的影响、作用是否达到预期、存在什么问题以及如何解决问题之上，因而本文将以万科集团为例对“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况进行测算，在此基础上探讨造成的影响。
1.3研究内容和研究方法
本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。
本文的研究使用了以下研究方法：
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（1）文献研究法。在分析阶段本文收集了大量文献资料，搜集的文献资料使得笔者对目前的研究现状与本选题的研究意义有了初步的了解，分析了“营改增”后房地产企业面临的一般性影响和问题，据此提出了相应建议。
（2）案例分析法。本文以万科集团为例，基于万科2015年年报给出的利润数据以及营业收入和营业成本明细数据和11%的房地产业增值税率测算在征收增值税的情况下万科集团税负和利润的变动情况。
（3）比较分析法。本文通过比较在征收营业税情况下的万科集团税负与利润和征收增值税情况下的万科集团税负与利润，从而分析“营改增”给房地产企业带来的影响。
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第二章 “营改增”相关理论概述
2.1“营改增”的内涵
（1）营业税的概念。营业税指的是对企业或个人提供劳务等非传统销售有形商品获得的销售收入征税的一个税种，该税制下成本无法进行抵扣，计税方法简单，直接对销售收入按照一定税率计算，在“营改增”之前有9个课税项目，房地产业的税率为5%。
（2）增值税的概念。增值税指的是对企业或个人经济活动流转过程中的增值额征税的一个税种，即对经济活动各个环节的新增价值征税，为取得收入发生的成本可以进行相应抵扣，计税方法较为复杂，我国采用的是国际上通行的购进抵税法，其中进项税额通过增值税专用发票获得，销项税额通过对不含税销售收入乘以相应的增值税率得到。
（3）“营改增”的概念。“营改增”指的是从原先的根据销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度到对全部行业的流通环节全部单一税种征收制度，原先缴纳营业税的课税项目改征增值税。
2.2“营改增”的必要性
（1）营业税的弊端。营业税对提供劳务或生产、销售商品中各个环节都按照销售收入进行征收，加重了企业的经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平发展，此外这一征税方式会使得企业更趋向于小而全的发展模式，遏制社会专业化分工的深化。我国从1994年实行分税制开始一直实施按照行业以及销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度，然而营业税的弊端也日益凸显，改变税收制度十分必要。
（2）经济结构调整的需要。1994年分税制改革时第三产业的规模还较小，为了解决主要矛盾选择对第三产业保留征收营业税，没有把服务业纳入抵扣链条，不利于服务业的分工协作深化，而当下产业结构已产生重大变化，改革开放以后，第三产业产值比重稳步上升，如表4.7所示，产值比重从1978年的24.60%上升到2016年的51.60%，占据我国国内生产总值的半壁江山，已成为我国的主导产业，生活性和生产性服务业驶入快车道，而且行业划分边界日益模糊，在新的产业业态下，在金融危机后出口和投资疲弱的经济背景下，为了进一步促进经济结构调整优化，发挥第三产业拉动内需、拉动经济的引擎、动力作用，全面“营改增”十分必要。
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