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（3）财税体制改革深化的需要。1994年分税制改革时在流转税方面形成了过渡性的制度安排，两税并存制度是由当时的历史背景所决定的，也对保障财政收入做出重要贡献，这一税收制度日益暴露出很多问题，一方面是行业界线日益模糊，销售商品与提供劳务可能在一个企业同时存在，分开核算的难度较大，两税并存制度加重了税收负担，另一方面是两税并存制度使得税收制度不统一，阻碍了税收制度进一步改革与优化。
2.3 “营改增”的意义
（1）完善税制改革，打通抵扣链条。增值税是对流通环节的新增价值、增值额征税，有效解决了重复征税问题，而且税负不再受产业环节链条位置的影响，有利于增强市场经济的公平竞争，而且随着“营改增”试点的全面推行，全国范围内所有涉及营业税的行业都已完成税制转变，彻底打通了第二、第三产业的抵扣链条。
（2）降低企业税负，推动供给侧改革。营改增使得征收对象由原先的销售收入总额变为对增值额征税，企业可以抵扣，只要企业能够取得足够的进项税额，就能够明显降低税收负担，有利于企业降低成本，有利于激发企业投资创新的活力，助力供给侧改革。
（3）深化社会专业化分工。“营改增”有利于推动企业之间加强分工协作，推动企业从小而全的发展模式向大而细的发展模式转型。
（4）促进产业结构进一步优化升级。“营改增”的主体是服务业，有助于降低了其税收负担，促进其进一步细化分工，将会极大地的促进服务业的发展，对于经济结构调整有重要意义。
2.4“营改增”的理论依据
（1）最优税制理论。该理论的研究目标是在不能获取全部信息的情况下政府对征税工作同时追求效率和公平，是税收理论从只重效率到二者兼顾的一个重大进步，此外传统理论认为政府不应利用税收对经济进行调节，该理论则认为可以。
（2）税收中性理论。税收中性理论认为税收应在经济环境中始终维系看不见的手的隐形状态，维系不额外干预的中性立场，使得各个主体能够公平竞争的自由发展。
（3）税收效应理论。通常，税收效应有以下几种：收入效应和替代效应，收入效应是指税收通过作用于人们的收入水平进而作用于经济，替代效应是指税收通过作用于相对价格水平进而作用于经济；中性效应是指征税不干扰到市场经济的公平自由竞争和发展，非中性效
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应是指税收对市场经济发展造成了额外影响；激励效应是指税收政策促使市场主体倾向于从事特定项目和行为，阻碍效应是指税收政策使得市场主体倾向于不从事特定项目和行为。
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第三章 “营改增”对房地产企业影响的一般分析
3.1房地产企业概况
（1）房地产企业的界定。房地产业是满足居民居住需求的行业，业务领域包括房地产投资开发、物业管理、房产中介等内容，因而房地产业归为第三产业
（2）房地产企业的经营特点。房地产开发周期长，开发流程从购买土地、规划设计、办理登记许可、建造安装到营销销售需要经历相当长的一段时间；资金投入大，在获取土地、拆迁安置、建造安装等环节花费巨大；生产和消费环节涉及到众多行业，生产环节与金融、钢铁、水泥、建材、建筑、化工等行业密切关联，消费环节与林业、家具、家电、装潢装修等行业密切关联；房地产企业财务管理方式较为粗放，可行性研究、内部核算等财务管理手段的应用水平还有待进一步提高。
（3）房地产企业的税负情况。房地产业一直以来是税收重要来源，2015年其营业税占比高达31.61%，其税收变化对我国财政收入和国民经济具有关键影响；房地产企业涉及到的税收有土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维建税、教育费附加、房产税等项目。
3.2房地产业“营改增”政策概述
2011年开始开展增值税试点，之后试点的地区和行业范围不断扩大，2016年5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。根据房地产业增值税暂行征收管理办法，房地产业“营改增”政策有以下几个要点：一般纳税人在2016年5月1日之后开工的房地产项目适用于11%的增值税率，在2016年4月30日之前开始的项目也可以适用于5%税率的简易计税法，以实现房地产行业 “营改增”的平稳过渡，这是房地产行业 “营改增”过渡期优惠政策之一；适用于11%税率的一般纳税人在计税时，从销售收入中扣除土地采购成本；小规模纳税人适用于5%税率的简易计税法。
3.3“营改增”对房地产企业的影响
3.2.1对会计核算的影响
（1）对会计科目的影响。营业税涉及到的会计科目少，核算模式简单，“营改增”使得房地产企业需在原有基础上增加会计科目，如在增值税科目下设进项税额、销项税额等等科目，核算模式复杂。
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（2）对会计核算方法的影响。“营改增”后，房地产企业对于未取得专用发票业务的核算方法与之前相同，对于取得专用发票的业务，应增加计入“应交增值税—进项税额”科目，会计核算步骤增加，对于需缴纳增值税的收入部分需要增加计入“应交增值税—销项税额”科目。
3.2.2对财务报表的影响
（1）对资产负债表的影响。影响主要在资产中的固定资产方面，这一资产是房地产企业经营的根本，“营改增”实质上为从价内税到价外税的转变，会使得资产负债表中固定资产相关项目的入账金额发生变化，具体来说，税制改革使得在固定资产入账时需在原先购入金额基础上扣除进项税额，实际入账金额要比征收营业税时小，进而固定资产折旧金额也随之降低。
（2）对利润表的影响。“营改增”会使得房地产企业的营业科目下的金额发生变化，进而会使得净利润的金额发生变化。“营改增”实质上为价内税改价外税，增值税下房地产企业需在原有营业收入基础上扣除销项税额，营业收入的账面金额较之前会有所降低，同理营业成本也是如此，账面金额也会较之前会有所降低，此外“营改增”后城市维建税及教育费附加在应交增值税的基础上计算缴纳，因而这两部分的账面金额也会发生变化。
（3）对现金流量表的影响。目前房地产企业往往采用预售的模式销售房产，获得销售收入时还不能确认成本和增值税进项税额，必须预付销项税额，会占用大量资金，项目建成完工确认成本后才能核算并抵扣，这会对现金流造成不利影响；房地产业务的营业成本主要来自取得土地的成本、建筑成本等，物业管理业务的营业成本主要来自人力成本、购买货物的花费等，土地、人力方面的成本难以进行抵扣，而这两方面的成本是房地产企业的主要支出去向，这也会对现金流造成不利影响；此外，房地产企业对建筑企业应支付的款项往往会延期，进而也会延期抵扣，会使得房地产企业当期支付较多税款，增加了房地产企业的现金流压力。
3.2.3对企业经营管理的影响
“营改增”会对房地产企业经营管理带来如下影响：在实行新税制之后，为了能够尽可能多的抵扣税额，房地产企业在选择建筑公司、供应商时，除了关注报价外，会更倾向于选择与有健全会计体系、可以出具专用发票的建筑公司、原材料供应商进行合作；房地产企业会在与建筑企业合作时面临 “甲供材料”模式或“包工包料”模式的选择问题时会在原先的
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基础上把进项税额抵扣情况作为重要考虑因素；“营改增”对房地产企业的财务管理体系提出了更高的要求，将会迫使原先流程较为粗放的房地产企业加强相关工作，升级制度体系。
第四章 “营改增”对房地产企业影响的测算分析
—以万科集团为例
4.1万科情况简介
万科集团在1984年成立，1988年开始从事房地产业，目前已成为国内房地产龙头企业，2016年第一次进入世界500强，以房地产开发与物业管理为主营业务，万科主要在我国三大城市群内的一二线城市开展房地产业务，始终坚持面向普通人、为普通人盖房，坚持与城市、客户一起发展，严守“质量第一”的原则，目前还进军香港、美国、新加坡等海外市场、参与海外房地产项目，学习和借鉴国际优秀的产品和服务，努力向国际化方向发展，万科物业也在国内处于领先水平，拥有卓越的物业服务质量，在2016年继续蝉联中国物业管理百强
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