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TOP1，在继续巩固传统业务优势的基础上万科还探索拓展了物流地产、教育营地、公寓租赁等新业务，积极向城市配套服务商的定位转型。
4.2具体测算与结果分析
表4.1 2015年万科集团营业收入和营业成本明细情况
项目 主营业务收入 其中：房地产 物业管理 其他业务收入 营业收入合计 主营业务成本 其中：房地产 物业管理 其他业务成本 营业成本合计 金额（元） 193,183,219,650.42 190,212,835,808.18 2,970,383,842.24 2,365,910,370.48 195,549,130,020.90 137,813,751,647.40 135,530,361,249.34 2,283,390,398.06 336,877,028.84 138,150,628,676.24 数据来源：2015年万科集团年报。
表4.2 2015年万科集团利润表
项目 一、营业收入 二、营业总成本 其中：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 金额（元） 195,549,130,020.90 165,988,260,802.07 138,150,628,676.24 17,980,426,847.11 4,138,273,594.93 4,745,249,792.81
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财务费用 资产减值损失 加： 公允价值变动损失 投资收益（损失以“－”号填列） 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 三、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额 减：所得税费用 五、净利润
477,735,809.60 495,946,081.38 3,561,908,083.68 2,393,092,504.58 33,122,777,302.51 855,431,507.24 175,591,190.65 1,840,489.59 33,802,617,619.10 7,853,179,592.79 25,949,438,026.3 数据来源：2015年万科集团年报。
表4.1和表4.2分别给出了万科集团2015年年报中的营业收入和营业成本明细情况以及利润情况，本文主要基于这两个表给出的数据在征收增值税的情况下测算万科集团的税负和利润，并与年报中在征收营业税情况下的万科集团税负和利润进行比较，从而分析“营改增”给房地产企业带来的影响。本文将采用2016年我国出台的11%的房地产业增值税率进行测算。
表4.3 2015年万科集团营业收入增值税销项税额的计算结果
项目 房地产 物业管理 其他业务收入 总计 营业收入（元） 190,212,835,808.18 2,970,383,842.24 2,365,910,370.48 195,549,130,020.90 增值税率 11% 6% 6% 增值税销项税额（元） 18,849,920,665.68 168,134,934.47 133,919,454.93 19,151,975,055.07 数据来源：2015年万科集团年报以及笔者计算所得。
如表4.1所示，2015年万科集团的房地产业务营业收入为190,212,835,808.18元，按照房地产业11%的增值税率计算得到万科集团的房地产业务增值税销项税额为
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18,849,920,665.68元，2015年万科集团物业管理业务营业收入为2,970,383,842.24元，物业管理属于现代服务业，适用于6%的增值税率，因而计算得到万科集团的物业管理业务增值税销项税额为168,134,934.47元，从而可得万科集团的主营业务增值税销项税额为19,018,055,600.14元，万科集团其他业务只有汇总的收入数据，为2,365,910,370.48元，无法获取其他业务下各项具体业务的收入数据，万科集团展开的其他业务主要有公寓租赁、教育营地等，本文在此处把其他业务全部归入现代服务业，根据现代服务业6%的增值税率可计算得到万科集团的其他业务增值税销项税额为133,919,454.93元，在此基础上可得万科集团营业收入的增值税销项税额总计为19,151,975,055.07元，表4.3列出了计算过程及结果。本文进而在原先万科集团营业收入的金额水平上扣除营业收入的增值税销项税额，即得到“营改增”之后的万科集团营业收入金额：195,549,130,020.90元-19,151,975,055.07元=176,397,154,965.83元。
表4.4 2015年万科集团营业成本增值税进项税额的计算结果
项目 房地产 物业管理 其他业务成本 合计 营业成本（元） 135,530,361,249.34 2,283,390,398.06 336,877,028.84 138,150,628,676.24 可抵扣的金额（元） 168,205,210,705.17 1,141,695,199.03 — 169,346,905,904.20 增值税进项税额（元） 16,668,984,844.66 165,887,336.61 — 16,834,872,181.27 数据来源：2015年万科集团年报以及笔者计算所得。
房地产业务的营业成本主要来自取得土地的成本、设计费用、建筑成本等，万科集团2015年房地产业务的营业成本为137,813,751,647.40元，在主营业务成本中占比超过98%，物业管理业务的营业成本主要来自人力成本、购买货物的成本等，万科集团2015年物业管理业务的营业成本为2,283,390,398.06元，在主营业务成本中占比仅为1.7%，其他业务主要属于现代服务业，营业成本也主要来自人力成本，万科集团2015年其他业务的营业成本为336,877,028.84元，在营业成本中的比重也很小。
在房地产业务的营业成本中,由于在土地一级市场中拿地不提供增值税专用发票，因而土地成本不能进行抵扣，因而在计算增值税进项税额时必须在房地产业务成本中予以扣除，而万科集团只有汇总的房地产业务的营业成本数据，无法获取其具体的拿地成本数据，因而本文采用《2015年中国统计年鉴》中公布的房地产企业拿地成本和房地产企业商品房销售额数据计算出房地产企业拿地成本在房地产企业商品房销售额中所占的比重，在假定万科集团适
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用于这一比重的基础上估算万科集团的拿地成本并进行扣除，然后再去计算房地产业务的增值税进项税额，计算过程如下：2015年房地产企业的拿地成本为7621.61亿元，房地产企业商品房的销售收入为65861.3亿元，拿地成本与商品房的销售收入的比值为11.57%，因而可得万科集团2015年的购地成本=11.57%*房地产业务营业收入 =11.57%*190,212,835,808.18元=22,007,625,103.01元，进而可得万科集团2015年的扣除土地成本的房地产业务营业成本=房地产业务营业成本-购地成本=190,212,835,808.18元-22,007,625,103.01元=168,205,210,705.17元，考虑到数据可得性以及设计费用等前期费用在房地产业务营业成本中占比较低，所以本文在扣除土地成本计算房地产业务的增值税进项税额时对设计费用等前期费用不予考虑，仅考虑建筑成本，按照建筑业11%的增值税率可计算出万科集团2015年房地产业务的增值税进项税额为16,668,984,844.66元。在物业管理业务的营业成本中，人力成本无法抵扣，需扣除人力成本后再去计算物业管理业务的增值税进项税额，但由于无法获取具体的成本情况，因而本文假定可抵扣比例为50%，则万科集团2015年可抵扣的物业管理营业成本为1,141,695,199.03元，从而按照销售货物17%的增值税率计算可得万科集团2015年房地产业务的增值税进项税额为165,887,336.61元。其他业务的营业成本主 要来自人力成本，人力成本不能进行抵扣，加之无法获取具体的成本情况，所以本文对其他业务的营业成本增值税进项税额不予考虑，在此基础上可得万科集团营业成本的增值税进项税额总计为16,834,872,181.27元，表4.4列出了计算过程及结果。本文进而在万科集团原先营业成本的金额水平上扣除营业成本的增值税进项税额，即得到“营改增”之后的万科集团营业成本金额：138,150,628,676.24元-16,834,872,181.27元=121,315,756,494.97元，营业总成本金额变为134,626,214,343.11元。
由上文可知，万科集团营业收入的增值税销项税额总计为19,151,975,055.07元，营业成本的增值税进项税额为16,834,872,181.27元，可得万科集团2015年应缴纳的增值税为增值税销项税额与增值税进项税额的差，即为2,317,102,873.81元。
表4.5 2015年万科集团税费情况
项目 土地增值税 城市维护建设税 教育费附加 其他 金额（元） 1,600,344,178.09 56,592,859.65 43,466,620.20 182,950,252.02
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数据来源：2015年万科集团年报。
在此基础上，本文根据表4.5所示的万科集团税费情况重新计算万科集团的城市维建税及教育费附加和营业税金及附加，万科集团的分公司遍布全国各大主要城市，各地的城市维护建设税及教育费附加收取标准不同，在此本文用表所示的2015年万科集团城市维护建设税及教育费附加占营业税的比例10.9%计算，可得城市维建税及教育费附加=增值税*城市维建及教育费率=2,317,102,873.81元*10.9%=252,564,213.24元，故万科集团营业税金及附加=城市维建税及教育费附加+土地增值税+其他=252,564,213.24元+1,600,344,178.09元+182,950,252.02元=3,453,252,569.42元。
表4.6 “营改增”下万科集团的利润变动情况 项目 一、营业收入 二、营业总成本 其中：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加： 公允价值变动损失 投资收益（损失以“－”号填列） 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 三、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额 减：所得税费用 五、净利润 年报中的利润情况 195,549,130,020.90 165,988,260,802.07 138,150,628,676.24 17,980,426,847.11 4,138,273,594.93 4,745,249,792.81 477,735,809.60 495,946,081.38 3,561,908,083.68 2,393,092,504.58 33,122,777,302.51 855,431,507.24 175,591,190.65 1,840,489.59 33,802,617,619.10 7,853,179,592.79 25,949,438,026.30 “营改增”之后的利润情况 176,397,154,965.83 134,626,214,343.11 121,315,756,494.97 3,453,252,569.42 4,138,273,594.93 4,745,249,792.81 477,735,809.60 495,946,081.38 3,561,908,083.68 2,393,092,504.58 45,332,848,706.40 855,431,507.24 175,591,190.65 1,840,489.59 46,012,689,022.99 10,905,697,443.76 35,106,991,579.23 数据来源：2015年万科集团年报以及笔者计算所得。
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