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假定利润表其他项目不发生变化，万科集团营业收入金额现在为176,397,154,965.83元，营业成本金额现在为121,315,756,494.97元，营业总成本金额现在为134,626,214,343.11元，进而可得万科集团的营业利润为45,332,848,706.40元，利润总额为46,012,689,022.99元，万科集团的递延所得税影响部分=原有年报中的所得税费用-原有年报中的利润总额*25%=7853179592.79元—33,802,617,619.10元*25%=—597,474,811.99 元，进而可得万科集团所得税费用=利润总额*25%+递延所得税影响部分= 10,905,697,443.76元，最后计算得到万科集团净利润=利润总额—所得税费用=46,012,689,022.99元—10,905,697,443.76元=35,106,991,579.23元，表4.6列出了“营改增”后本文对万科集团利润的测算结果。
如表4.6所示，从税负情况来看，未实行“营改增”下的万科集团税负为原有年报中的营业税金及附加+原有年报中的所得税费用=17,980,426,847.11元+7,853,179,592.79元=25,833,606,439.90元，在 “营改增”条件下的万科集团税负为本文计算的营业税金及附加+本文计算的所得税费用+增值税=3,453,252,569.42元+ 10,905,697,443.76元+2,317,102,873.81元=16,676,052,886.99元，可看出“营改增”使得万科集团税负明显减轻，减轻的金额为9,157,553,552.91元；从利润情况来看，未实行“营改增”下的万科集团净利润为25,949,438,026.30元，在 “营改增”条件下计算的万科集团净利润为35,106,991,579.23元，比原先的水平增加了9,157,553,552.93元，可看出“营改增”使得万科集团净利润明显增加，增加的金额为9,157,553,552.93元。
可看出，在“营改增”把房地产行业增值税率定为11%的情况下，以万科集团2015年的情况来看，“营改增”的确能够明显减轻税负、提高利润水平。但需要指出的是本文由于数据所限，在测算过程中多处进行了假定，忽略了占比小的项目的变化情况，使得本文计算出的税负减少幅度和净利润增加幅度很大，实际情况下税负和利润的变化可能没有这么明显。
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第五章 房地产企业应对“营改增”的对策建议
5.1“营改增”后房地产企业面临的问题
（1）房地产企业准备尚不充分。2016年5月1日房地产行业被纳入“营改增”试点，税率由征收5%的营业税变为征收11%的增值税，房地产行业是“营改增”开始推行试点以来被最后纳入的四个行业之一，目前尚处于“营改增”政策实行的政策过度阶段，房地产企业准备不充分，尚未建立起新的业务流程和规范，而且房地产企业开发周期长、产业链条多，很可能出现已发生的购进业务无法取得增值税发票、增值税进项税额抵扣不足的问题，从而在短期内会造成税负不降反升，加重房地产企业经营负担。
（2）房地产企业本身的经营特点使得进项抵扣不完全。房地产企业的经营过程会涉及众多上游产业，生产环节与水泥、化工、林业、装潢装修、五金零部件等众多行业密切关联，很难实现每一笔业务都从所有上游供应商或者企业取得增值税专用发票，尤其是在石沙、白灰、土方等方面以大量的小规模上游厂商为主，一般不能开具专用发票，影响进项抵扣，而且人员报酬作为房地产企业的主要成本来源之一，抵扣难度大，此外房地产企业的经营特点使得其多个项目的成本不好抵扣，从而房地产企业的经营负担可能反而会加重。
（3）财务操作难度提升。“营改增”将需要房地产企业新设十几个相关科目，确认计量程序增加，此外专用发票的领取、填写、作废等操作办法难度更大，而且还需专门进行真伪认证、保存、认证抵扣，管理难度增大。此外房地产企业财务人员在新旧税制转变的情况下对新政策的学习、理解和把握还不够深入，在会计核算、进项认证抵扣、税收缴纳方面很容
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易出现不规范、不准确的问题，增加企业税收违规风险，房地产企业的账务处理往往较为粗放，“营改增”将为房地产企业的会计核算和账务处理带来不小的挑战。
5.2房地产企业应对“营改增”的对策建议
5.2.1加强对员工的宣传和培训
房地产企业首先应加强对财务部门的“营改增”业务培训，使得相关员工能够准确规范完成增值税制度下的确认计量、税务筹划、增值税进项税额认证抵扣、税收缴纳等方面的工作，其次还应加强对招标、采购部门的“营改增”业务培训，使得这些部门的员工在进行招标、采购时对能否开具专用发票要予以足够重视，尽可能提高企业的抵扣比例，此外“营改增”不仅仅与房地产企业的财务部门有关，还与房地产企业的各项业务都息息相关，因此房地产企业应对整个企业进行“营改增”政策的宣传教育，从上到下提高员工对“营改增”工作的重视程度。
5.2.2增强对增值税专用发票的管理
增值税专用发票是进行抵扣的唯一依据，所以房地产企业要特别重视加强相关工作：应建立严格的办法，安排专人负责增值税专用发票的领取、填写、保存、真伪认证、认证抵扣、作废等工作，保证按时取得增值税专用发票、妥善保管增值税专用发票、在规定期限内完成进项税额抵扣认证，并建立检查小组定期对管理情况进行抽查，对虚开发票、非法买卖等违规行为严厉惩处。 5.2.3完善财务制度
“营改增”后财务工作将更加繁杂，房地产企业应重新梳理原先的工作体系，并在房地产行业“营改增”政策的基础上进一步规范相关制度：应调整原有会计科目，在必要情况下还可增设，进一步规范和完善财务制度和程序，从而在新税收规定下按照规范完成进项抵扣等财务工作；房地产项目具有开发周期长的特点，收入确认和成本确认时间往往不能同期进行甚至相距过远，使得进项税额和销项税额的认证时间也不统一、相距过远，房地产企业应更加重视资金使用计划的制定，提前对确认时间相距甚远的进项税额和销项税额做好相关资金准备，避免对现金流造成较大压力。 5.2.4加强税务筹划工作
房地产企业应对税务进行筹划工作：为了房地产行业平稳交接，政府对房地产行业出台了相应措施：2016年4月30日之前开工的房地产项目可选择5%税率的简易计税法或者11%
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税率的增值税计税法，房地产企业应根据过渡期优惠政策为各个房地产项目选择最优计税方法；还应严格把关供应商纳税人资质，房地产企业在选择供应商时，除了关注报价、产品以及服务外，还应考虑供应商能否提供增值税专用发票，在招标时把供应商纳税人资质作为竞标门槛，可寻求与具有一定规模、材料产品多样、配件产品齐全的供应商合作，签订长期合同，提前做好采购规划，尽量批量性向大供应商采购、避免零散性从小供应商采购。
第六章 总结与展望
2016年5月1日房地产业正式推行“营改增”试点，“营改增”有利于消除房地产业的重复征税，具体来说会对房地产企业带来如下影响：会计核算科目增多，核算模式更加复杂；会使得房地产企业资产负债表里的固定资产实际入账金额、固定资产折旧金额变小；会使得房地产企业的营业科目下的金额发生变化，进而会使得净利润的金额发生变化；房地产企业本身的经营特点使得进项抵扣不完全，加之房地产项目具有开发周期长的特点， “营改增”可能会增加房地产企业的现金流压力。
本文以万科集团为例，基于万科集团年报数据以11%的房地产业增值税率测算在征收增值税的情况下万科集团的税负和利润，并与年报中在征收营业税情况下的万科集团税负和利润进行比较，从而分析“营改增”给房地产企业带来的影响，研究发现：从税负情况来看，未实行“营改增”下原有年报中的万科集团税负为25,833,606,439.90元，在 “营改增”条件下本文测算的的万科集团税负为16,676,052,886.99元，可看出“营改增”使得万科集团税负明显减轻，减轻的金额为9,157,553,552.91元，从利润情况来看，未实行“营改增”下的万科集团净利润为25,949,438,026.30元，在 “营改增”条件下计算的万科集团净利润为35,106,991,579.23元，比原先的水平增加了9,157,553,552.93元，可看出“营改增”使得万科集团净利润明显增加，增加的金额为9,157,553,552.93元，可看出“营改增”的确明显减轻了万科集团的税收负担、提高了其利润水平。
然而房地产业在“营改增”后也存在一些问题，例如进项抵扣不足，税负不降反升、会计核算难度和税收违规风险增加等问题，在以后的发展中，房地产企业应更加重视资金使用计划的制定，加强税务筹划工作，才能够最大程度发挥增值税的优势，解决“营改增”后存在的问题，实现房地产业健康持久发展。
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参 考 文 献
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